签订购房合同要注意什么？借名购房协议的作用是什么？

来源：全球经济网时间：2023-05-24 14:42:49

正规的购房合同是什么？

1、购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房地产开发企业，在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议。

2、购房合同确认买卖双方当事人之间房屋买卖关系的。主要明确买卖双方的权利义务关系，是买卖双方整个买卖过程履行的主要依据，是按揭贷款的必备材料，是缴纳营业税(卖方)、契税(买方)的依据之一，是办理房产登记和交易手续的文件之一。

签订购房合同要注意什么？

1、签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。

2、商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是购房人必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。

3、除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。

借名购房协议的作用是什么？

1、风险有大小、多少之分，签署一份比较完善的协议可以降低或减少风险发生的可能性，或者在发生风险时能起到补救作用，当无法补救时有机会通过其他方式挽回损失，至少能避免房钱两空的情况发生。

2、比如有些借亲友名义购房的，因为面子原因，没有签署书面文件，时隔多年，亲友关系发生变化或被借名的亲友去世，被借名一方不承认借名购房关系，以租赁、借贷等理由要求收回房产的案子时有发生。

3、如果有一份健全的协议，至少能证明双方的真实关系，如果没有，风险显然就相当大了。

再比如发生因登记产权人的其他债务查封执行该房产时，如果有充分的证据证明借名购房的事实，实际人可以向法院提出执行异议，且有可能被法院认可、接受。如果没有足够的客观证据，仅凭双方口头的说法，显然是很难认定的。

4、当然，借名购房行为，有时是为了规避相关购房政策，因此也可能会导致借名购房协议无效。即使如此，有一份书面协议，至少也能在无法保住房产的情况下，让实际人能挽回金钱损失，不至于发生房钱两空的窘境!

签署协议的注意事项有哪些？

1、具体购房行为，可由登记方给实际人出具书面授权委托书，由实际购房人具体操作，也可共同出具操作。但相关协议、房产证、票据等文件，实际人应要求持有原件。

2、除协议外，实际购房人还应有充分证据证实购房资金来源。因此，付款行为好通过银行转账进行，并保留相关凭据。

3、不论是甲方还是乙方，购房时如果已婚，因购房资格实际是以家庭单位审核的，且婚姻期间购买通常是夫妻共同财产，好签署时要求夫妻双方共同签署，避免发生未参与签署的一方以不知情为由，对协议提出异议。如果被借名人是老人，好要求其子女签署利害关系人知情同意的内容。

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