公募REITs产品密集分钱了！这几点要注意

近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99%。

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多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

15只公募REITs产品分红

平均分红比例98.89%

公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89%，且绝大部分分配比例在96%以上。

中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

特许经营权分红包括利润分配和本金归还

普通投资者应了解底层资产情况

多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR)来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

观测内部收益率等指标

评估项目底层资产运营情况

在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。