溢价为0！广州拍卖17宗地 “国家队”底价拿下12宗！土拍市场为何持续低迷？

12月2日，广州第三轮集中供地拍卖，这也是今年广州土拍市场的收官之战。

值得注意的是，此次拍卖的17宗地，土拍规则有所放松，但仍有4宗地流拍，其中包括了2宗“回炉”地，而其他13宗地则全部底价成交，并且有12宗均被“国家队”包揽。

同日，福州也完成第三轮供地，共成交22宗地，其中有11宗以底价成交，另有2宗流拍、9宗提前一天终止出让，整体溢价率仅有3%。

12月3日，上海第三轮集中土拍落下帷幕，收金逾470亿元，所挂27宗涉宅地块无一流拍。因利润空间有一定保障，逾三成地块溢价成交。

截至目前，全国22个试点城市中，完成第三轮集中供地的城市共有7个，分别为无锡、苏州、深圳、南京、广州、福州，上海，而广州是唯一溢价率为0的城市。

业内人士认为，虽然多城对于部分地块的竞拍规则进行了松绑，但是第三轮集中土拍延续低温，底价成交仍是主旋律，国企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化进一步加剧。预计第三批集中土拍，剩余试点城市还将延续低温势态。

17宗地4宗流拍，13宗全底价成交

12月2日，广州第三轮集中供地拍卖，共推出17宗地，包括白云区3宗、番禺区3宗、从化2宗、海珠区1宗、南沙区4宗、黄埔区3宗、增城1宗，总面积超过115万平方米，挂牌总价达434亿元。

据了解，此次土拍规则有所调整，部分地块取消了“限房价”的要求，同时取消了对售卖对象的要求；部分“回流”地块的地价有所下调，有些还取消了对拿地企业一个月内一次性付清总价款的要求。

不过，土拍规则的放松并没有带来更多热度，17宗地仅吸引了不足10家企业参与竞拍。当天土拍开始后，成交速度很快，最终，17宗地共成交13宗，均为底价成交，成交总价超302亿元。另有4宗地块流拍，包括番禺区2宗、从化区、黄埔区各1宗，流拍率24%。其中，番禺区的2宗“回流”地，在挂牌总价下调后仍然流拍。

从拿地企业来看，保利97.3亿元共拍下3宗地，分别为海珠区华洲路地块(38.36亿元)、番禺区石楼镇利丰北侧地块(38.35亿元)、增城区朱村街朱村大道西地块(20.54亿元)。另外，广州南投以41.2亿元拿下3宗南沙地块；知识城以99.49亿元拿下2宗黄埔地块；白云公知24.8亿元拿下白云区2宗地，广州地铁24.25亿元拿下白云区另1宗地；广州城投7.89亿拿下从化1宗地。此外，星河地产7.7亿元拿下南沙区1宗地，

其中，保利摘得的海珠区华洲路地块楼面价达到44372元/平方米，成为当日土拍中最贵的一宗地，进入广州年度楼面地价TOP10榜单。

13宗地“国家队”承包12宗，占比92%

此次广州成交的13宗地，有12宗都是被“国家队”承包了，仅1宗被来自深圳的民企星河拿下，“国家队”占比高达92%，继续成为拿地的主力军。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，国企央企、本地区域城投平台积极拿地的原因，一方面是，国企央企前几年已经开始去杠杆，加上近期开发贷和信用债主要投向国企央企，资金实力雄厚；另一方面是，这些企业积极发挥社会责任，为稳定土地市场，进而稳定整个楼市做出贡献。

李宇嘉还指出，此次土拍出现新的主体，即区域城头平台，比如南沙挂出的4宗地，有3宗被南沙城投拿下；白云挂出的3宗地，有2宗被白云公资拿下。此前深圳也一样，福田唯一的一宗地，被福田投控联合深业和深投控拿下。

对此，李宇嘉认为，一方面，在其他企业不愿意拿地的情况下，为稳定本地土地市场，区域城投平台启动区域性“自救”；另一方面，区域性城投平台承担着区域基础设施建设、区域开发、公共配套服务设施建设，需要通过地产来反哺资金投入，实现地产与实体经济协调发展，并为公共服务设施融资。

克而瑞研究中心则指出，12宗地中除保利拿下的3幅地外，其余地块则均被本地城投所获，上一轮有土地入账的中海、葛洲坝、电建等央企则均未参与此次土拍。不仅是民企“躺平”，在当前市场热度仍在谷底的背景下，国企拿地态度也更加谨慎。

第三轮集中土拍延续低温

继11月无锡、苏州、深圳、南京率先完成了第三批集中土拍后，12月2日，广州和福州也完成了第三批集中土拍，12月3日，上海第三轮集中土拍落下帷幕。至此，全国22个试点城市中完成第三轮集中供地的城市共有7个。

从这7个已完成第三轮集中土拍的城市来看，底价成交仍是主旋律，土地市场延续低温，国企、央企和各地城投仍是拿地主力。

值得注意的是，广州是目前第三轮土拍中唯一未有地块溢价成交的城市，土拍热度明显更冷。

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对此，克而瑞研究中心认为，究其原因，一方面主要是由于近月来广州楼市行情明显趋冷，此前成交热点片区南沙、黄埔已经出现了多盘促销的现象。另一方面，利润空间未及预期也是导致房企参拍意愿不强的原因。

整体来看，第三轮集中土拍延续低温。易居研究院研究员汤怀英表示，虽然多城对于部分地块的竞拍规则进行了松绑，但是土地市场遇冷主要还是因为房企资金端持续承压，部分房企仍经营困难，且年底资金量不足，叠加商品房销售量下降、预售资金监管的加强等原因。虽然限溢价率政策给房企留有一定的利润空间，但房价下行的压力对冲了该部分利润的预期；近期房地产信贷层面也不断释放积极信号，但民营企业的融资端口仍未放松，第三批土拍国企、央企和各地城投仍是拿地主力，房企分化进一步加剧。预计第三批集中土拍，剩余试点城市还将延续低温势态。

（文章来源：券商中国）