伴随煤价上涨 这两座资源型城市的楼市也在回暖

承担“保供”任务的两座能源大市榆林和鄂尔多斯，近期的房价变化正受到市场关注。

在新一轮煤价上涨周期中，这两座城市的房地产市场变得活跃，价格也呈现上涨趋势。

根据中国房价行情网，榆林市2021年10月挂牌二手房均价为10169元/平方米，同比上涨22%；9月榆林市区房价均价环比上涨5.41%。经历了前期低迷的鄂尔多斯楼市，目前也开始回升。

产煤城市楼市回暖

今年以来，受国际供需形势及大宗商品联动上涨等因素影响，煤炭价格攀升。

作为全国煤炭主产地，今年前9个月，鄂尔多斯和榆林原煤产量分别为4.7亿吨和4.03亿吨，合计约占全国总产量的30%左右，位居全国第一、二位。

煤炭价量齐升，促进了两地经济尤其是工业经济的发展。统计局数据显示，前三季度榆林和鄂尔多斯规模以上工业增加值增速分别为8.3%和7.8%，其中鄂尔多斯能源工业同比增长7.5%，占全市工业增加值的83.4%，拉动全市工业增加值增长6.2个百分点；同期，榆林能源工业增加值同比增长7.8%，拉动规模以上工业增长7.8个百分点。

与此同时，多方数据显示，榆林、鄂尔多斯两地房地产市场也出现回暖。

以榆林为例，根据国家统计局数据，近3个月二手房均价涨幅为7%，涨幅在全国排名靠前，属领涨城市。再对比三年前的均价6237元/平方米，至今已上涨近52%。目前，榆林房价在陕西仅次于省会西安。

良好的经济基础，也支撑着榆林购房者强劲的购买力。“销售好，排队、找关系都不在话下。”榆林购房者朱芳说道。有着能源产业支撑的榆林，今年年前三季度GDP突破3500亿元，仅次于西安，位居陕西省第二。

在另一座资源型城市鄂尔多斯，楼市情况也在好转。根据鄂尔多斯市住建局信息显示，今年1-8月份，全市批准预售商品房392.94万平方米，同比增长82.16%。截至6月底，全市共有房地产开发项目171个，建设规模1675万平方米，计划投资总额553.5亿元，已完成投资230.2亿元。

新房供应增加的同时，销售量也在增长。数据显示，今年1-8月份，鄂尔多斯新房共销售485万平方米，同比增长19.77%。其中，东胜区新房销售114.68万平方米、7864套，同比增长50.05%、55.44%；康巴什区新房销售44.26万平方米、3247套，同比增长146.53%、178.54%。

虽位居四线内陆城市，但在煤矿经济带动下，鄂尔多斯的购买力也得到同步提升，消费能力并不比一些东部城市差。据城市房产网数据显示，2021年10月，鄂尔多斯新房单价约为1.13万元/平方米。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，资源价格的变动，势必会带动相关行业的发展和市民收入水平变化，而这种增长变化最后也会传递到当地的房价中。

“资源价格的明显上涨，致使短期内收入，相应地也会推动住房领域投资，直接表现为住房消费。上一轮的煤炭价格上涨助推鄂尔多斯、榆林等城市房价的上涨，也是同样的逻辑。”李宇嘉表示。

房价因煤而兴减弱

榆林和鄂尔多斯这一轮楼市的回调，在直接因素上与煤炭价格上涨具体关联性，但从这几年两地的整体发展来看，煤炭价格上涨却并不是唯一的助推力。

从小就在榆林生活的叶蕊认为，近两年榆林楼市对煤炭的依赖度已降低不少。

早在去年，榆林楼市就已经出现了上涨现象，部分项目价格甚至比肩西安房价，当时煤价尚未进入上涨期。“比起去年，反而今年榆林的楼市还相对慢热一些。”

根据安居客平台数据显示，榆林市新房均价在2020年5月开始上涨。在此之后，长期维持在单价8000元/平方米以上。而具体到市中心榆阳区，在去年6月均价破万，从8573元/平方米上涨到10362元/平方米。

也正是在去年，榆林多数新房价格一举迈过了万元门槛，重点集中在西沙、开发区等区域。不仅如此，周边区县也跟着普涨，有项目一房难求，还要求全款优先。房价上涨，购房者积极性被提高。叶蕊表示，一个早晨就清盘的现象也不少见。

就叶蕊所知，去化最快的当属西沙“建榆七子”，开盘便空。“建榆七子”，即西沙建榆路片区的领航·君宸、文昌泰安里、天地源·榆林丹轩坊、巨威金水熙岸、亚都御府、华庭雅苑、凤仪兰庭等七个项目。

与其他热点城市市场情况相似，榆林楼市也呈现出冷热不均的情形。

叶蕊告诉界面新闻，“最贵的是榆林高新区，新房销售单价近2万元/平方米，如榆林壹号院，但现在已没有新房在售了。东沙区域最便宜，均价6-7千元/平方米，属于价值洼地。”

榆林购房者朱芳也认为，榆林楼市火热受这一轮的煤价上涨影响有限，“一是学区，二是跟风”。

在榆林，小学和中学的教学质量最好的学校在高新区，而高新区所在学校会择人，户口、房本、落户时间都成为能否进入高新区学校入学的因素。

“有些学校招新生，还会考虑学生父母是否在高新区上班。” 朱芳说。

朱芳告诉界面新闻，市场上买房的原因则是由于大家对榆林市场普遍看好，尤其是前几年房价受外围市场影响，加之科创新城的布局，令高新区房价比肩西安，在高新区买房成为众多购房者的首要选择。高新区的火热，也带动了靠近高新区的西沙区域房价攀升，目前还持续着近万元每平方米的单价。

2019年，随着建设科创新城的大幕被拉开，一座聚集科研院所、大专院校、能源创新的新城开始出现。数据显示，科创新城位于榆林中心城区西南部，总面积约76平方公里。而随着多数企业顺势从旧城区搬到高新区，高新区也已渐渐成为榆林经济最发达、消费最高的区域。

房价因煤炭而兴的鄂尔多斯，在近两年对煤炭的依赖也在减轻。

为降低此前的楼市库存量，鄂尔多斯从基础设施建设出发，再到教育投资、落实招商和人才政策等，将鄂尔多斯市逐渐转变成一个宜居之地。另外，市政府也带头迁移到康巴什新城，以增加市民购买信心。

到2016年，康巴什房价开始复苏，房价从2000元/平方米上涨到6000元/平方米。直到2020年，康巴什区域房价再次突破了12000元/平方米。截至目前，鄂尔多斯房产已去库存1635万平方米。

同时，近几年当地着力发展的教育行业，使得学区房为鄂尔多斯的楼市带来了一定热度。目前，康巴什区域还出现二手房价格倒挂现象。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从传导机制来看，煤炭价格上涨，更多可能是影响当地煤老板收入水平，进而促使各类资金进入购房领域，此前鄂尔多斯房地产就是很好的例子。但是在近两年，情况已有所好转，即便“煤老板”这种效应出现，也不见得会立即进入房地产领域。

可以看出，类似榆林、鄂尔多斯这样的成长型资源城市，已经渐渐在尝试摆脱房价对资源的路径依赖，正另觅途径发展本地房地产市场。

（文章来源：界面新闻）