突然就不香了!持续大跌的地产股该何去何从?

7月26日，这个星期一是黑色的。

地产股集体大跌，苏宁环球跌停，中南建设、新城控股和万科A跌超7%，金地股份、世联行、保利地产等跌超6%，嘉凯城、金地集团、阳光城等跟跌。

自7月以来，房地产政策持续收紧，“房住不炒”的预期再次得到加强。多数地产股也在不断创阶段新低中，估值处于历史低位，地产行业该何去何从?

01地产股持续下跌

从A股地产板块来看，Wind行情显示，房地产板块整体趋势向下，今年以来下跌12.83%。除了2月份出现短暂不错的反弹，其余时间都是在逐步走低，尤其是7月份开始不断创出阶段新低。板块整体跌幅较大，大幅弱于上证指数和深成指。

地产股也是多数下跌，Wind数据显示，板块中128家A股上市公司，今年以来上涨有43家，而下跌达85家，占比超过65%。其中华夏幸福和美好置业最弱，整体下跌超过50%。当然也有少数个股因自身利好或被资金炒作的大幅上涨超过100%，如*ST新光、西藏城投、*ST松江、奥园美谷和苏宁环球共5家。

总体来说，地产股跌多涨少，而且跌幅较大的不少，尤其是招保万金四大行业中龙头股全部下跌超15%，这也说明地产股上半年不受市场资金待见。

从估值角度看，地产股业绩并不差，尤其是龙头地产股业绩亮丽，因此估值较低。目前128家上市公司，在剔除少数亏损，市盈率为负的个股外，其余99家上市公司，相对于历史估值来看，最新估值处于上市以来历史估值分位数50%以下有86家，占比高达86%以上。这也意味着目前这些个股估值在历史所有估值排名中处于较低位置。

为什么突然间，这个板块就“不香”了呢?

02行业逻辑被打破

房地产股的下跌，跟上周的楼市调控最新动向有直接关系。

1、7月22日，全国“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”召开。会议提出了，“要高度重视房地产工作中的新情况新问题”，“城市政府要切实落实主体责任，不断完善和用好政策工具箱”。

这意味着，对房企的“三道红线”管理不会放松，而且未来土地竞拍规则也会优化，房企拿地的资金也会被“穿透式”审查。对于很多债务率偏高的房企，当然是“坏消息”。

2、7月23日，住建部等8部门印发了“关于持续整治规范房地产市场秩序的通知 ”，要求重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。

治理的重点包括：房地产开发企业违法违规开工建设;未按施工图设计文件开发建设;未按房屋买卖合同约定如期交付;房屋渗漏、开裂、空鼓等质量问题突出;未按完整居住社区建设标准建设配套设施。

加上今天又多的一个消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。

这对于房企来说，又是一道重要的“紧箍咒”，一旦开“念”，必将“头痛欲裂”。

与此同时，上海、绍兴、杭州也都加码调控。

比如上海终于封堵了楼市最大的漏洞——直系亲属之间赠送住宅可以突破限购。在此之前，这个漏洞的存在意味着，如果你在上海安家，夫妻双方加上一个成年子女，理论上可以获得3张房票。但孩子的爷爷奶奶、姥姥姥爷即便户口、社保都不在上海，也可以通过赠送方式把房子放在他们名下，这样一个3口之家最多可以在上海买7套房子!

此外，上海的房贷利率一度是全国最低的，甚至破例允许突破LPR的基准利率。此次，上调房贷利率，首套房利率调至5%，二套房利率调至5.7%。虽然这次适当提高了房贷利率，但在全国大城市仍然是偏低的。

作为中国楼市的最大的市场——长三角都在全面收紧楼市调控，再加上此前大湾区收紧调控，股价自然就会大跌。对于很多房企来说下半年收成必然会受到明显的影响，除非真的实现板块轮动，华北、中部、东北、西北尚未启动的城市，能接过“接力棒”来。

除了上面的政策影响，压倒地产股股价的还有前段时间其他政策的出台带来的一系列影响。

土地端——虽然今年的第一次集中供地，一些城市在土地溢价方面并没有起到抑制土地成交价格的目的，甚至还造成了恐慌性的盲目竞价。但我们看到，中央在第二次集中供地前，对溢价率进行封顶的熔断机制，达到一定的价格后竞自持，竞配套，甚至抽签，至少在主观上还是希望土地价格能控制在一个理性的范围内。

再加上著名的“三条红线”，这半年有不少开发商就死在这条政策上，包括最近闹得沸沸扬扬的某大，“剔除预收款的资产负债率不得大于70%;净负债率不得大于100%;现金短债比不得小于1倍。”前几年高周转高杠杆的企业，以及后面那些喊口号准备铆足劲从千亿的企业，纷纷哑火。

自此股价下跌的前后逻辑链条依然清晰，地产股估值达峰，行业见顶之后，无情的内卷竞争逻辑正在拉低全行业的底线，资本回报率既然已经逐渐下降，那为什么不可以是负数呢?

而等待地产业将是漫长的出清过程：很简单，没到部分选手亏光资本金之前，这种激烈竞价的地产逻辑还会继续。

03 未来趋势

很明显，未来一段时间，地产限价和三条红线的政策，肉眼可见不会放松，地产公司的利润率和杠杆率只会越来越难看;而集中供地产生的囚徒困境，又进一步刺激了地产公司勇于亏损来换取规模的慢性自杀策略，全行业的竞争惨烈程度只会进一步加剧。

尽管眼下看上去似乎是地产行业的至暗时刻，但阳光之下本无新事，对地产行业来说，周期是个很古老的话题。

在这种情况下，未来被限制贷款的中小地产公司很大概率会慢慢退出市场，而行业龙头和二线龙头市占率保持上升，未来还是能保持一定的增长趋势。但在“房住不炒”的高压监管下，行业未来的利润天花板已经被严格限死，未来这些房企龙头的成长性不可能再回到昔日黄金时代了。