国际中高端酒店施工阶段，如何降低成本与风险？

随着经济结构的转变，地产红利的消失，城市高端的饱和，存量争夺的开启，国际酒店品牌也迎来了新的发展方向，各大酒店集团都纷纷推出自己的中高端品牌，并且凭借着其较强的品牌溢价能力备受酒店投资人关注。

结合疫后复苏的大背景，随着市场的加速回暖，酒店投资人也纷纷开始寻找新的投资机会。那么，国际中高端酒店品牌值得投资吗?选择国际中高端酒店品牌有哪些注意事项？

【资料图】

在国际中高端酒店的筹建阶段，完成设计后，就要进入项目施工阶段。对于投资人而言，施工阶段是酒店投资中最容易踩坑的环节。

涉及专业多，管理界面复杂，牵一发动全身。无论是项目土建施工、室内硬装与软装、机电设备施工等，每一个环节，都涉及众多专业知识，每一个板块都是一个专业，专业与专业之间相对独立的同时，又要相互配合，这样的情况下，需要充分考验团队的统筹协调能力，以及投资人的专业能力。

划重点

投资人必备

国际中高端酒店施工常识

在酒店筹建的实际过程中，部分投资人不太重视施工，以为投资国际中高端酒店只是看得房率的平面图和美观的效果图，但其实还包括了很多细节工程。

有经验的酒店投资人都知道，酒店施工常常是个无底洞，即使亲力亲为，精打细算，实际花费也容易超过预期投入。可以说，酒店施工是最容易踩坑和交学费的环节。

那么，对于国际中高端酒店而言，面对繁杂的施工工程，应当如何把握关键环节，从而最大程度规避投资风险？

成本控制：做好前期规划与预估

成本管理应该围绕材料、分包、人工、资金为基准点，进行前期的目标拟定、施工过程控制、事后款项结算，来不断把控项目的成本状况。

不少项目，预算目标与实际落地情况相差甚远，一是成本控制不力，二是施工过程不断有增加项，三是用材标准一高再高。所以，做好前期的规划与预估至关重要。

在这个过程中，有三点特别需要注意：

第一，先确定设计图纸，再来确定工程预算：部分投资人为了“抢工期”，不等设计师出完全部图纸，就先安排工人进场施工。在他们固有的认知里，觉得现场有些工程，比如拆除/基建等，和设计关系并不大，两边同时进行，可以打一个时间差。

这种做法可行，但只适用于特别资深、对设计和工程都非常精通的投资人。对于新手投资人而言，无法做到合理统筹，这种方式存在巨大隐患。有些工序，看似和设计关系不大，实际上有千丝万缕的联系。

一定要谨记，确定设计图纸，才能确定工程预算以及后续的招投标流程，还有合格合算的总包方。

第二，重视机电设备、隐蔽工程，合理规划预算：不少投资人更多的是关注酒店的装修效果，而对机电设备、隐蔽工程等能省则省，投入不足。这样，即使酒店刚开业时客房价格一时能卖上去，但客人入住后的体验感差，会导致复购率偏弱，不利于酒店的长远发展。

因此，做好成本控制固然重要，但更需要合理的规划施工预算。不能为了盲目追求表面工程，而不断降低机电工程、隐蔽工程等预算。此部分的成本直接会影响到酒店后期运营的固定成本，也会影响到酒店装饰的损耗，乃至使用寿命。

第三，警惕不靠谱的报价单，让预算变成“无底洞”：很多品牌方（或施工方）出具的报价单太笼统，没有品牌、没有规格、没有工艺、没有具体工程量，出现模糊报价、故意漏项、拆分项目（将一道工序拆开反复收费）等问题，这对于投资人来讲无疑是个“无底洞”。因此，最简便的方式就是借鉴头部酒店集团旗下施工单位的报价单，格式统一、标准统一、分类统一，方便投资人进行对比。

进度控制：周期控制在3-6月较为合理

在国际中高端酒店的筹建期，施工进度管理是不可或缺的一环，进度把控的好坏直接关系到整个项目的成本和开业时间、投资回报周期。正常情况下，国际中高端酒店的施工周期控制在3-6个月较为合理。

酒店施工本身就是复杂性较高的项目，涉及的内容和技术相对较为广泛，这使得管理控制难度不断增加。为此，投资人需要对施工中可能存在的影响因素进行预估和分析，制定合理的解决措施和方案。

为了尽可能缩短工期，可根据工程影响因素的不同留出余地，使计划进度有一个弹性空间，使得各环节间的协作关系更加顺畅，也可缩短计划工期与实际工期之间的差距。

除此之外，材料的供应是影响施工进度的重要因素。在材料采购阶段，需要对材料进行质量检测，并确保供应的及时性和准确性。

施工单位选择：靠谱、专业最重要

对于投资国际中高端酒店的投资人而言，选择一个靠谱的施工单位能最大程度规避项目风险。

首先，是否“三证齐全”：由市场监督管理局核发的营业执照，以及由住房城乡建设主管部门核发的“建筑装修装饰工程专业承包二级及以上资质证书”和“安全生产许可证”，是一个合格单位必须具备的三证。

其次，是否有同等级品牌装修经验：同样是装修，住宅装修、商场装修、酒店装修其实存在很大差别，即使都是酒店装修，不同品牌酒店的装修标准也是千差万别。选择一家同类品牌酒店施工经验丰富的施工方，对产品标准的把控能够更准确，相应的也能节约工期。

为此，洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部品质系列及换牌管理首席总监胡彬告诉次方点评，施工不是“纸上谈兵”，一定要去施工方的项目实地考察。从工期看能力，从业主口碑看服务，从门店消费者评价看是否有隐蔽阶段的隐患（比如卫生间反臭、淋浴间排水不畅、空调噪音等）。

需要注意的是，考察施工方的案例，一定不能只看近期的新项目，更需要考察几年前的老项目，从施工工艺、细节，基层处理等方面来判断施工质量优劣以及产品生命周期。

工程质量管理：兼顾“面子”和“里子”

从“面子”上来看：国际中高端酒店的核心竞争力就是高品质的产品体验，做好工程质量管理，有助于打造出具有更强商业壁垒的产品。在这个过程中，产品用材、施工工艺是否达到国际中高端酒店的标准，是投资人需要重点关注的。并且，真正具有竞争力的产品体系，同样是15万元/间的单房造价成本，最终呈现的效果及品质也会有所不同。

从“里子”上来看：一定要重视隐蔽工程的质量。机电、管线施工须与装饰施工紧密配合，无缝对接。是否符合消防要求、是否存在安全隐患、是否影响入住体验，都必须进行系统性考量。

据洲际酒店集团大中华区酒店开业事业部品质系列及换牌管理首席总监胡彬介绍，一般具有丰富工程质量管理经验的国际中高端酒店品牌，都会打造机电样板间。在机电样板间施工过程中，把问题前置，做好施工、验收、确认事宜，为大批量的复制施工做铺垫，避免施工中出现施工错乱、返工误工、一错全错等现象，提高工效质量。

最后，再做好施工验收，其内容包括结构验收、安装验收、环境验收，通过以上的施工过程管理措施，可以确保酒店施工质量和进度，也可以降低施工过程中的风险和隐患。

做选择

投资国际中高端酒店

投资人如何选择适配的施工方案？

在次方点评采访与调研的上百位中高端酒店投资人当中，有近半数的投资人表示，加盟国内中高端酒店品牌在项目设计、采购与施工上必须严格按照品牌标准执行，自由度较低，没有太多可以发挥的空间。

而与国内中高端酒店品牌相比，国际中高端酒店品牌能够为投资人提供更高的自由度，将选择的权利交给投资人，投资人可根据自己的需求来选择施工方案。

以洲际酒店集团旗下的智选假日酒店为例，针对不同类型的投资人，提出了不同的施工方案：

其一，对追求省心的投资人，提出了“设计施工一体化”模式。

对于首次涉足国际中高端酒店的新手投资人而言，怎样把握好品牌方的设计标准是一大难点，对工程资金的预估也会出现偏差，在施工工期上更是缺乏有力把控。

为了应对这一问题，智选假日酒店推出“设计施工一体化”模式，把建筑工程的设计与施工作为一个完整的项目进行运作。优势在于能为投资人提供一站式解决方案，不但减少沟通成本、简化工作流程，而且能有效控制项目质量与成本。

一方面，规避了过往投资人在自己掌控施工总包的过程中，为了降低成本大幅度牺牲施工质量的情况，最大可能为产品品质提供保障。

另一方面，洲际酒店集团设计工程部就本模式还提供了标准设计图集及标准造价模板，投资人及总包方可就项目自身条件对工程量进行调整以计算出符合自身项目的造价测算清单，可有效提高业主方在前期控制投资成本的准确性。

来自东北的智选假日酒店投资人郭先生初次尝试投资国际中高端酒店，他表示：“设计施工一体化模式，让我很快对酒店的施工和设计有了整体概念，对整体工期和价格也有了一个明确把握。”

相关数据显示，传统的建筑模式从设计、招标、施工到筹开需要大约10-18个月周期，但“设计与施工一体化”通过有效的整合设计及施工，能将整体建造周期压缩为6-8个月。这有效控制了资金和时间成本，较大程度提高了投资回报率。

其二，对有成熟施工经验的投资人，给予更多的开放性和自由度。

成熟酒店投资人，有不同的品牌合作经验。随着对行业的深耕，这类投资人偏向更多的灵活性。因此，智选假日酒店会提供一套品牌标准，在坚守国际中高端酒店产品品质的同时，对投资人的施工方案进行向下兼容。

通过赋予投资人施工环节的自主权，让有丰富施工经验的投资人可根据实际需求，把握施工节奏，由于没有严苛的集采标准，可进一步降低工程造价。

来自上海的智选假日投资人严先生表示：“在筹建过程中，施工团队是我自己找的，设计团队是洲际集团推荐的，配合度非常高，服务水平也很满意。我最大的感受就是他们和我加盟的其他国内品牌不一样，从加盟到筹建到开业，都是系统化的保姆式服务。尤其是洲际酒店集团的顾问制度帮我们解决了很多问题。机电、厨房、标识、消防、设计这五大顾问，是对酒店工程质量的最大保证。”

当然，自由不等于麻烦，在整个施工阶段，品牌方会采用项目管理制，会有专业的项目经理在施工各环节进行把控。

写在最后

国际中高端酒店的施工，是一项环环相扣的系统工程，对于酒店投资能否成功具有重大影响。酒店运营中客诉最多的问题，比如噪音、异味、热水、网络等问题，都是施工期间给经营埋下的隐患。施工出现问题，不仅会造成客诉、影响口碑，后期还会耗费巨大的维修费用，维修期间又影响客人入住，可谓后患无穷。

因此，为了避免酒店陷入“烧钱”的恶性循环，投资人一定要高度重视施工全流程的掌控。但同时需要注意的是，国际中高端酒店是一项长线的价值投资，需要考虑到10-15年的产品使用年限。

整个施工过程，不仅需要考虑当下的前期投资成本，同样需要关注长期的运营维护成本，重视酒店经营的全生命周期投入。唯有找到投资回报和品牌品质标准之间的平衡，才能长期获得收益。