为什么华东投资人都看好中高端赛道？-当前观点

酒店行业已进入投资深水区，散兵游勇作战的模式已成为过去式。

从原本的二线城市，发展至新一线城市，再到如今的“北上广深杭”说法的出现，近10年中杭州的热度居高不小。次方学社-投资晚餐第三期活动就选在了杭州，这座活力与底蕴兼具的互联网之城。

据媒体不完全统计，今年1-5月共签约了671家酒店，中高端酒店占比高达28.9%。投资市场对中高端酒店的看好，无需赘言。品类之外，酒店投资人在城市选择和未来趋势上有有何新动向？本期投资晚餐，嘉宾们主要围绕以下3个问题进行了探讨。

【资料图】

— 在众多酒店品类中，为什么看好中高端酒店？

— 同样是新一线城市，为什么看好成都和重庆？

— 预判酒店投资发展，因何乐观，又为何悲观？

本期分享嘉宾（按发言顺序）

罗蒋源，杭州菩致酒店管理公司&华东及华南区域投资人

田孝伟，江苏四季草堂管理有限公司董事长&华东资深投资人

安志伟，蓝莲花开民宿创始人&华东华南资深酒店及民宿投资人

丁晓宇，次方点评&住联咨询总裁

深耕中高端酒店领域

专注选择头部品牌

我个人目前的投资方向是深耕中高端酒店领域，同时专注选择品类中头部的酒店品牌，例如桔子水晶和希尔顿欢朋等。因为这类品牌的核心竞争力目前已经构建成功，在产品方面已经展现出了更强的市场竞争力。同时背靠的大型酒店集团，也能为其带来诸多赋能。

这样的品牌，加上租金合适的物业，共同打造的酒店项目未来是可以在区域内掌握竞争主导权，甚至拥有市场定价权，对周边项目形成降维打击。在我看来，用低价去抢占更多的市场份额，这种玩法在将会被逐渐淘汰。更高维的产品，搭配租金更合理的物业，才是未来能在中高端酒店市场拥有更大一席之地的王牌。

重点关注成都

重庆等中西部城市

我认为，成都和重庆等中西部城市，还有不少城市发展红利。以成都为例，成渝双城经济圈建设的战略红利，天府新区等国家级新区的发展红利，以及对年轻人的虹吸效应带来的人口红利和消费红利等。林林总总的城市发展红利正在不断释放中，对投资人来说中西部是个值得关注的潜力区域。

相比之下，杭州的酒店投资市场现在是越来越卷，真的是卷得一塌糊涂，比高考还卷。甚至可以说，杭州整体市场可能比上海和深圳等一些城市投资机会更少，尤其是重资产酒店投资板块。

杭州酒店投资的现状背后是因为目前杭州酒店物业租金成本过高。虽然疫情之后，其他城市物业租金基本都是下降，但是杭州不降反升。而且，业主对于物业租金的预期可以说是相当高。正因为物业租金与房价之前的剪刀差缩小，所以必须从其他环节获得更多的经营收入，因此就出现了杭州酒店越来越卷的局面。

同时，从目前市场数据反馈来看，虽然租金持续上涨，但是酒店客房售价上涨有限。尽管有报复性旅游的市场机遇存在，但同时也要看到，同比2019年今年五一期间人均旅游每次旅游消费是下降的，这一点值得引起酒店投资人的重视。

当然，市场有危有机。今年下半年即将召开的亚运会，能为杭州酒店市场带来可观的客源支持。但是需要注意的是，这个利好是有一定时间局限的。

继续看好市场

酒店投资没有标准答案

对于未来酒店投资市场，我是继续看好的。因为我只会拿掐尖的项目，但难点在于发现并发掘掐尖项目。

虽然现在三四线城市投资热度很高，但我更偏好一二线和新一线城市。除了对发展趋势的研判之外，个人投资喜好也是一个影响因素。

我认为，未来最理想的酒店投资模型是，绝对好的品牌加上合适的租金成就天花板房价。当然，关于绝对好的品牌标准，因人而异。至于具体投资组合，城市、商圈、客群以及品牌等关键投资要素，其实可以有千千万万种组合选择。我一直认为，酒店投资从来没有标准答案，更多的是投资人基于经验做出的不同判断。

今年上半年，我接收到的所有酒店投资项目资源总量，已经超过了我前年全年的数量，而且质量都很高。同时，我也计划今年投资1-2家重资产酒店，2-3家轻资产酒店。今年，是我进入酒店投资市场的第12年。我希望，这一年能成为打开个人酒店投资新局面的关键一年。

从经济型到中高端

投资品类不断进阶

疫情之后，我的主力投资阵地从中端酒店，转向了中高端酒店。今年我投了2家桔子水晶酒店和1家漫心。其实我最初进入酒店行业，投资的是经济型酒店品牌。当时抓住了经济型酒店的发展红利，2011年投资的一家经济型酒店仅用了不到2年的时间就实现了回本。

在2014年，我发现市场上出现若干变化，比如部分经济型酒店的Revpar做到了200元/晚，同时宏观经济环境喜人，消费者也对酒店住宿提出了更多的需求。我意识到，是时候将投资重心从经济型转向中端酒店了。所以在桔子品牌开放加盟的第一年，我选择了桔子，并投资了自己的第一家中端酒店。

归根究底，我转变投资品类的关键判断依据就是，所选品类是否能够助力我在酒店投资这个市场上走得更远，在未来创造更可观的酒店投资收益。即便在我做出选择的当下，这个品类不一定表现突出，我依旧会坚定地选择它。除此之外，考量酒店品类是否能利好酒店行业发展，是我的又一个重要判断标准。

重新看好一二线

及新一线城市

我以前的投资偏好是在下沉市场，且投资回报表现不错。江苏江阴是无锡市代管县级市，属于下沉市场领域。2019年，我投资的江阴滨江中路体育中心亚朵酒店正式开业。在疫情影响下，同时没有参与防疫服务的前提下，这家酒店用了3年左右的时间就实现了回本。客观来说，在下沉市场能取得这样的投资成绩，我是比较满意的。

不过，现在我将投资重点转向了一二线和新一线城市。因为租金成本高昂，所以我原本对这两类城市市场并不看好。但是疫情之后，两个市场变化开始浮现。

一是经过了疫情的洗牌，这两类市场中部分不够专业的投资人退场，释放出新的酒店投资机会。以杭州为例，我个人觉得单房租金在100元以内的物业是可以接受的。要知道，疫情之前，杭州单房租金起步价基本在120元左右。此外，成都和重庆等热门新一线城市都是可以试一试的。不过，用什么方法和方式进场，值得思考。

二是下沉市场本身市场空间有限，无法承载太多的酒店。投资酒店有个基本逻辑，投资酒店是为了赚钱，所以要在“有钱的地方”挣钱。必须承认的是，下沉市场中的确有钱，但与一二线和新一线城市不是同一量级。而且，一旦在某一个三线城市成功开出第一家酒店后，就会有很多人跟风进场，但这类城市本身经济发展和消费需求承载不了这么多的酒店。

我是在2017年进入下沉市场，当时我对市场的判断是，5年左右会开启第一轮洗牌。从目前来看，因为疫情的缘故，洗牌往后推迟了一些。但个人预判，明后年下沉市场可能就要直面洗牌的挑战了。

做消费者想要的产品

选成长力更强的品牌

就个人而言，我对酒店投资市场的未来并不是很乐观。因为从目前我投资的酒店营收来看，都有不同程度的下降。所以我觉得，未来酒店投资需要走更稳健的路线。

从整体方向上来说，我会更倾向于核心区域的商务酒店。因为无论在任何环境下，商务住宿需求都是相对稳定且恢复最快的。

从产品选择上来说，我会更坚持以消费者需求为核心的打造标准。现在的消费者有更清晰的评判标准，同时消费也更理性。比如原本消费者可能只需要房间，但是随着需求愈发多元化，健身房，洗衣房等消费者想要的多功能空间，那就是产品应该配备的必需。而且从现有的经营数据来看，对于符合自己要求的酒店产品，消费者是愿意为高品质买单的。

从品牌选择上来说，我重点关注的是更具成长空间的中高端酒店品牌。因为酒店作为一个中长期投资产品，投资人不仅要关注当下的钱，还要考虑到未来10-15年的经营收入。个人而言，我会更关注国际酒店集团中那些有一定发展空间的品牌。

比如刚刚在去年开放特许经营的希尔顿花园酒店品牌，在我看来，除了成长空间之外，这个品牌在隐蔽工程和管理系统等方面做得很不错。而且，特许经营模式给了我们这些成熟的投资人更大的自由度，可以与品牌一同做得更好。

另外桔子水晶也是我会继续投资的一个品牌，以产品一环为例，桔子水晶新版本的产品中在降低造价的同时，还强化了产品生命力，产品设计考虑更全面且长远。

中高端酒店的

投资天花板更高

我之前投资主阵地是民宿，之后重资产的民宿肯定是不会继续投资了，因为规模太重。但是我对中高端酒店是十分看好的。一方面，消费者对酒店品质要求越来越高，但是对于价格相对来说还没有那么敏感。另一方面，相对经济型酒店而言，中高端酒店的房价天花板更高，相对应的，投资天花板也会越高。

虽然在一些节假日，也会出现经济型酒店卖出1000元/晚的房价，但是这并不是该品类的经营常态。毕竟，只有更优质的产品，才能卖出更高的价格。

酒店竞争

从做减法回到做加法

现在来看，一些酒店在客房产品和装修上几乎已经卷到了天花板。我个人觉得，接下来可能要回到过去，从做减法回到做加法。经济型酒店当初兴起的重要契机之一，就是其对五星级酒店做减法，只留下Bed&Breakfast，甚至不少酒店将早餐也砍掉了。

但是，现在不少酒店开始逐步做加法。比如，重新配备了健身房和洗衣房，这两者之前曾被精简。一些不同功能的空间，正在以更契合当下消费和投资需求的新姿态重新回归酒店。

在2015-2016年，我的差旅住宿首选就是一国际酒店集团旗下头部中高端酒店品牌。因为相对来说，该品牌酒店的性价比很高，舍弃了泳池等成本高昂的配套。同时，酒店房间很不错，早餐也很好。

因为我个人有个观点，单人居住的情况下，客房面积达到30平米之后，新增的面积其实对于个人体验提升效果就有限了，整体感觉干净舒适就可以了。

但是，这几年入住该品牌时，我发现早餐品质有所下滑。所以在我个人看来，下一步，中高端酒店可能要卷早餐，将餐标提升，靠更优质的早餐服务体验赢得消费者的好评。

投资区域的选取上，我与其他几位投资人意见一致，觉得可以重点关注成都、重庆等西南区域。因为杭州虽然租金在涨，但房间卖价涨幅不明显，甚至部分区域还在降低，这对于投资人来说并不是个好消息。

投资进入深水期

结构化调整释放两大机会

与其说是变革，更准确的说法是酒店投资已经进入了更成熟的深水期。在这个阶段，投资信息越来越透明，原本粗放式的酒店投资不再是市场主流。

同时，在酒店集团中台等力量的共同把控下，加上工程技艺的提升进一步压缩了造价等投资工具的迭代，投资精细化的趋势势不可挡。正因如此，酒店投资人也愈发谨慎，反之会带来高昂的犯错成本。

这样的结构化调整，向酒店投资市场释放出了一些新的投资机会。

一是专业能力的提升，为投资人带来更多投资选择。

本金能力、合作能力以及与酒店集团之间的协同，这是投资人专业能力的重要三项。在提升投资认知和合作能力之后，投资人才能与头部的酒店集团及品牌达成合作，共同创造更大的利益。

无论是国资酒店品牌寻求资深投资人共同经营，或是如希尔顿花园等越来越多酒店品牌开放特许经营，实际都从侧面证明了行业对资深投资人专业的肯定和信任。自然而言，专业度更高的酒店投资人，未来在物业选择和品牌选择上会有更多的选择。

二是机构化的加速，马太效应愈发明显。

在酒店投资市场难度提升之际，个体认知的局限性开始暴露，专业性更强的投资机构优势越发明显。在共同利益和契约精神的双重加持下，酒店投资机构化正在加速。同时，凭借着这些专业投资人聚合所产生的经营管理壁垒，为业主提供完整的投资解决方案，其中包括但不限于咨询、产品定位、运营管理等环节。

而且，如果在经手优质的投资项目时，投资机构还能以股东的身份参与其中，收获咨询管理之外的投资经营收入。长此以往，在优质酒店项目和经手项目数量的叠加作用下，马太效应愈发明显，专业的酒店投资机构接收到的酒店资源质量会越高，从而创造更大的投资价值，最终实现正向循环。

写在最后

忆往昔，10年前的酒店投资规则已经发生了天翻地覆的变化。向前看，新的酒店投资玩法及组合正在不断涌现。有人离开了牌桌，有人继续在前行，时代与机遇，从来不等人。