焦点要闻:品牌首店“翻车”,零售板块营收仅达宣传的4%
2014年,酒店投资人庞总(化名)投资了某品牌的首家门店。因物业改造成本高、装修材料升级,最终单房投资(含公区)高达18.3万元。
该品牌酒店的产品结构特殊,除了传统住宿板块,还添加了额外的零售板块。加盟前,品牌号称该板块的日营收可达5000元;实际开业后,该板块的日营收却只有不超过200元,缩水了96%+。
(资料图)
以下内容来自庞总(化名)的自述:
01
中端酒店势头渐起,多番对比后决定加盟新品牌
2014年,国内的中端酒店市场还不像现在这样成熟,而是处于拓展、上升期。我和股东们通过投资经济型酒店赚到了钱,也想投资一个“更有面子”的酒店,于是便开始搜寻合适的物业和品牌。
后来,我们在华北某省会城市租下了一处位置优越、交通便利、人流量较大的物业。物业面积5200+㎡,其中一楼大厅400+㎡,楼上4层共4800㎡,正适合投资中端酒店。
在选择品牌的过程中,我们先后了解了5个品牌,既有初具规模的,也有刚刚起步的。最后,我们选择加盟初创阶段的A品牌,作为该品牌在全国的首家门店。之所以做此决定,主要是由于以下几点:
其一,作为品牌的首家门店,能够获得各种费用减免优惠和宣传支持。如:
从加盟费角度来看,其他品牌普遍需缴纳2000~3000元,品牌A则仅需1000+元;
从管理费角度来看,酒店生意越好,则需缴纳的管理费越低,当入住率达到90%以上时,仅需缴纳营业额的1%作为管理费,一年能省几十万。
从宣传角度来看,品牌会将首家门店作为样板案例,投入更多宣传成本,为酒店引流,其他投资人也会在加盟前携团队来店里入住、考察,提高酒店入住率。
其二,该品牌的产品结构丰富,除住宿板块外,还有一些其他的盈利服务项目。
A品牌的产品结构,其实有点类似于现在的“酒店+”产品。除了传统的住宿板块收入外,还额外规划了一些通过商品零售为酒店增加收益的板块。
其三,商务调性,有高级感,符合个人投资需求。
直白地说,我们将投资赛道从经济型酒店转战到中端酒店,正是觉得酒店的格调越高,投资人越有“面子”。而A品牌偏商务的定位和设计风格,恰巧符合了我们对酒店“高级感”的期待。
其四,该品牌的开发负责人与我熟识。
当时我们已经认识四五年,对他的专业能力有一定了解,也比较认可。因此,在几个类似竞品之间,我更倾向于选择他负责的品牌,支持老朋友的工作。
02
物业改造花费多,装修筹建超支
酒店物业面积5200+㎡,共87间房,总投资额约1800万元,其中半年的租金约200万元,设计费30+万元,装修成本近1600万元。
装修成本高,主要有两大原因:一是物业改造工程花费较多,二是装修配置升级。
物业交付时只是框架楼,做酒店之前,需要自行挖掘蓄水池、化粪池,并重做消防、水电变压,以及建筑内外的防水。这部分基础物业改造成本高达300多万元。其中,单是变压器增容这一个板块,就花费了70万元。
后来在装修筹建的过程中,或许因为想将品牌首店作为样品打板,品牌方和产品设计师一直劝我们提高档次、增加成本,将酒店打造得精良一些。最后,大多数材料都在基础配置上做了升级。
到了家具采购环节,设计公司指定了一家某品牌家具厂,要求我们前往该厂定制家具。结果该厂报价显示,单个房间的家具就要10万元。为控制成本,我们自己找了另一个家具厂,按照设计公司的尺寸、材质要求,以单房2万元的价格定做了家具。
为提升格调,我们还花费四五十万元从香港购入了各种老物件儿,用于大厅陈设。
最终,酒店的单房造价(含公区,不含租金)高达约18.3万元,远远超出我们最初投资测算的14.3万元(含公区,不含租金)。
03
住宿板块业绩佳,零售板块却成负担
作为首家样板门店,品牌的前两三百个项目的投资人在加盟前,大多都携团队来店里入住、考察过,酒店也因此获得了不少生意。刚开业的前两年,酒店的全年平均入住率约为96%~97%,会员复购率也不错,营收确实超出预期。
不过,虽然住宿板块业绩斐然,零售板块却惨败凋零,号称日营收5000元的零售板块,实际落地时,每日营收只有不超过200元。
A品牌的产品手册上清清楚楚的写着:酒店中的零售板块,预计每天将为酒店带来5000元左右的收入。
我当时就跟品牌方提出,这个数据明显虚高,一家酒店,怎么可能因为零售产生十几万的月收入?品牌创始人让我放心,说酒店在省会城市,达成这个目标肯定不成问题。
对此说法,我一直是不信的。毕竟“王婆卖瓜,自卖自夸”,产品手册的宣传数据浮夸一点也是常态。作为住宿收入之外的补充收益板块,只要收入能达到他们宣传的一半,就算是略有增益了。
结果开业后,这个零售板块每天真实的营业额不超过200元,简直令人啼笑皆非。大多数时候,是酒店做活动,为各位顾客赠送零售抵用券,大家才会去消费。
最后,该板块非但不能为酒店增加收益,反而会增加获客成本,是个负担。
为提高项目整体收益水平,我们后来将该区域改为与一家西餐厅合作——我们为餐厅提供经营所需的区域、设施,而餐厅则负责帮酒店供应早餐、员工餐。当营业额高于一定水平时,西餐厅会将流水的10%~20%分给酒店。
与西餐厅合作后,酒店不需自行准备早餐、员工餐,每月能节省几千元的运营支出,人力成本也相应地降低了一些。
不过遗憾的是,由于生意一般,西餐厅后来也关闭撤出了。
04
写在最后
一、酒店产品,需在迭代中完善
作为投资过多家酒店的投资人,我们自认为筹建经验丰富,有多年的投资经验、行业资源加持,应当不会“翻车”。没想到,这个项目在我们极力控制成本的情况下,还是比预料中有所超支;另外,产品的营收结构,也与预料中差异较大。
究其原因,主要是因为我们所选择的产品不成熟,缺乏有效的样本,难以对投资作出精准预测。
后来,该品牌产品升级,我们又投资了迭代版本的门店。相较之下,比起几年前品牌初创之时,产品材质提升,设计费和整体造价也明显下降。显然,经过初代门店的实践经验总结,该品牌的整体产品都打磨得更成熟。
二、投资人应根据自身情况,进行投资选择
回顾起来,我认为:投资品牌首家店,利弊都很明显。
从获利的角度来看,作为品牌的首家门店,确实能得到充分的重视和诸多政策扶持,自主权也会更大;
但从损失的角度来看,投资首家门店,相当于为品牌方提供一块试验田,让他们通过这个项目探索、试错、制定标准,而投资人在筹建过程中费心劳神,产品落地前能看到的只有PPT和概念设计手册,投资会有较强的不稳定性。
若投资人本身对行业理解够深,能够准确把控工程、造价、运营等各个环节的要点,则可以尝试与初创品牌共同搭建产品体系,以获取更多宣传资源和加盟政策扶持;若投资人经验不足,则应选择投资成熟品牌,不要轻易尝试与新品牌共创共建。
最后,不管是投资初创品牌还是成熟品牌,最重要的都是回归理性,把握酒店投资的本质,审慎、仔细地考量投资模型,把“账”算好,实现投资收益最大化。
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