【环球播资讯】酒店物业选择失误,导致回本遥遥无期
2017年,汪总在华南某地级市投资了一家经济型酒店。该酒店物业并不算优质,周边多为工厂,但出于租金低、周边竞品少的考虑,当时为“新手小白”的汪总还是决定租赁下来。
在投测期,汪总被开发“忽悠”,原本预计投资700万,实际却用了1100万。进入到经营期,因物业周边某大桥施工,展示面本就不好的酒店,生意更是差强人意。
截止目前,酒店开业已超5年,回本仍遥遥无期。
(资料图片)
以下内容来自汪总(化名)的自述:
01
物业不算优质
但租金低、竞品少
物业是一幢独栋的大楼,建成于2016年,位于市工业区的某市场内,虽然楼层不低,但相对靠后。就物业本身来说,是不算优质的,甚至都打不了及格分。
但对于当时刚下场投资酒店,为“新手小白”的我来说,以下两大条件“诱惑”我租赁下该物业:
其一,区域内没有连锁品牌酒店,多为单体酒店、低端民宿、招待所等,即没有实力相当的竞争对手;
其二,与房东洽谈后,房东表示,可以给3年的免租期,且租金水平较低。
在考虑加盟的品牌时,经过投测,我们发现物业周边多为工厂,未来住客多以商务人群为主,但是他们的住宿标准普遍不会太高。
于是,我们选择加盟当地知名度较高的某连锁经济型酒店品牌。
在投测期间,品牌开发甚是热情,他预测总投资额为700万,预期RevPAR能达到180-200元,在常态化情况下,能够让我们在3年内收回投资。
在筹建期间,我们才意识到被开发人员“忽悠”了,他在投测期说的酒店总投资700万,指的是客房总投资,并不含公区、店招、大堂还有加盟品牌的费用等。实际上,这家酒店总投资额花了1100万,超出我们的预期400万元。
另外,在装修时,品牌方仅到工地两三次。作为工程内行人,我认为工程人员在做前期的卫生防水这类关键隐蔽工程时,应在酒店驻扎。毕竟防水是酒店装修的关键,一旦后期出现问题,影响巨大。
幸好我本身就是做工程出身的,因为对于筹建时间的把控有一定的经验,酒店如期在4个多月内完成了装修。
02
开业即“噩梦的开始”
入住率始终不达预期
关关难过关关过,在我的全流程跟踪之下,酒店于2018年2月正式开业。
但没成想,这才是“噩梦的开始”。
酒店开业后,入住率一直维持在60-70%之间,爬坡期还没过,连接酒店与隔壁镇的一座大桥开始拆除重建。
我认为,在与我们谈租赁物业时,房东应该是知道这个消息的,但是为了尽快把酒店租出去,就没有提前告知我们。
作为酒店投资人,我们自己也有很大失误。其实大桥拆除的规划,在2017年我们调研期间就已经出了公示,但是我们却没有留意到。
这座建成已20余年的大桥,是连接物业所在镇与隔壁镇重要的交通要道。因为建成较久,在2017年被判定为危桥。因结构拆除难度大等问题,仅有800多米长的大桥,拆除重建陆陆续续花费了4年的时间,直到2022年9月才重新通车。
因为大桥建设的关系,原来通向隔壁镇的交通要道没了,通行也需要绕路,出行全依赖另一条交通主干道,导致该主干道时常堵车,大大增加了了两镇间的通行时间。原本,往来两镇只需要10分钟,大桥建设的近4年里,绕路加上堵车,耗时至少25分钟。
对于酒店客人而言,在查询路线时,得知到店不便,大多都不会选择入住。
雪上加霜的是,2020年又遭遇了疫情,酒店OCC更是达到了新低,仅40-50%。
常态化情况下,酒店的RevPAR在160-170元之间,疫情期间,仅有150元左右。
03
不坐以待毙
想尽办法提升酒店坪效与收益
在投测期间,品牌开发人员给未来酒店预测的OCC是80%左右。实际上,经营几年下来,酒店的入住率目标始终未达成。
酒店区位不佳,加上疫情的影响,我也逐渐认清现实——入住率在短时间内无法得以提升,于是我们另辟蹊径,想了一些办法来提升坪效与收益,并增加住客的好评率:
其一,改造餐厅以提升坪效;
酒店一楼是大堂和自助餐厅。起初,该自助餐厅只是做对内住客的早餐,为了提升坪效,我们将这个200㎡的餐厅进行改造后,于2023年初正式对外营业。因为定价不高,且方便周边上班族用餐,收益还是较为可观的,在一定程度上也增加了坪效。
其二,提升酒店房价;
在与酒店管理团队进行分析后,我们发现酒店的地理位置比较特殊,区域内没有连锁品牌酒店,多为单体酒店、低端民宿、招待所等,几乎没有实力相当的竞争对手。因此可以将酒店的房价往上涨,毕竟这家酒店是连锁品牌酒店,认可度较高。
事实证明,虽然酒店房价有所提升,但是入住率却没有下降,总营收还是得到了小幅的增长;
其三,将闲置会议室改造成健身房,提升酒店档次。
这家酒店在筹建期间,设计并落地了会议室,但经过一段时间的运营,管理团队发现周边会议团队较少,尤其是在疫情期间,会议室几乎处于闲置状态,使用率很低。
店长与我商议后表示,既然使用率低不能带来增收,那能否通过提升服务更改功能来优化客人的体验感。
于是,我们就将会议室改造成健身房,能够满足住客随时随地的健身需求,同时提升了酒店档次。
2023年起,疫情政策逐渐放宽,加上酒店附近的大桥也建成通车,酒店OCC逐渐回升至疫情前水准。
虽然我们做了各种努力,但物业区域已是固定性因素,OCC要得到大幅度的提升仍是“天方夜谭”。
据我们预计,这家酒店还需3-5年才能回本。
04
写在最后
在次方点评以往的采访中,提及投资酒店最重要的一环,大部分投资人都不约而同的表示物业选择是重中之重。
一个酒店项目好不好,可不可以做,最核心的决策因素是位置。如果仅靠加盟好品牌,但是位置不好,也难以做成一家好的酒店。
在汪总的这次失败的案例中,其作为新手投资人,投测期间没有全面评估物业条件,在被租金优惠、竞品较少吸引的同时,却忽略了区域发展规划。即使后期想尽了办法,也一时难以扭转局面。毕竟物业条件是无法改变的,入住率始终无法得到质的提升,自然回本周期也被大大拉长。
因此,次方点评认为,对于新晋酒店投资人来说,在下场投资酒店之前,要对酒店行业做全方面了解,包括对品牌、市场、物业定位、周边城建规划等。
另外,酒店是一种长期投资行为,通常租约在10-15年,时间跨度很长。投资人还是需要沉下心来做产品、做服务,方能提高酒店投资回报率,增加投资成功的可能性。
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