三亚60栋低层独栋酒店涉部分违建？

近日，三亚市住建局发布了一则《关于海棠之星项目有关情况的通告》（以下简称《通告》），称该项目属于“重大交易风险项目”。

《通告》显示，因开发企业三亚巨源旅业开发有限公司（以下简称巨源旅开）牵涉金融借款纠纷，其开发建设的海棠之星（又称海棠华著）项目未网签房源及相应分摊的土地已被法院等机构查封。

《每日经济新闻》记者发现，上述开发企业巨源旅开隶属于实地地产集团有限公司，身陷多起票据追索权、票据付款请求权纠纷，本次查封也与信托公司有关。此外，海棠之星项目原本承诺2021年9月30日的一批次交付也一再延期，同时还存在违法建设行为。

千万级豪宅被查封

《通告》称，本次查封海棠之星的是兰州市中级人民法院。目前三亚市住建局已经向开发企业下发《关于暂停预售商品房的通知》，责令其在法院解除查封前，不得销售该项目房源。并提醒购房人，购买海棠之星项目房源存在重大交易风险。

广东合邦律师事务所杨登基在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，政府有关部门对此类已查封商品房进行监控，特别对已查封但又在销售的房源或楼盘进行重点查处，增加开发商的违法成本，可从源头有效减少此类纠纷的发生。对于被查封房屋，政府有关部门应当及时公告，避免不知情购房者继续掉入陷阱。

记者从裁判文书网获悉了一份诉财产保全审查非诉保全审查裁定书，出具法院就是兰州市中级人民法院。

（2021）甘01财保105号裁定书显示，申请人光大兴陇信托有限责任公司于2021年11月22日向兰州市中级人民法院申请诉前财产保全，请求依法查封冻结被申请人巨源旅开、实地地产集团有限公司、张量在其开户银行内的款项约8.64亿元。

若查封银行账户资金不足，请求依法查封冻结被申请人巨源旅开名下位于三亚市海棠湾镇海棠湾旅游区三亚海棠之星项目第三期、第四期在建工程及其占用范围内分摊的土地及地上房屋。兰州市中级人民法院经审查认为，光大兴陇信托有限责任公司的诉前保全申请符合法律规定。

张量是实地地产的创始人、实控人，亦是富力地产联席董事长兼总裁张力之子。

可见，兰州市中级人民法院查封的正是海棠之星项目第三期、第四期。记者在海南省商品房预售查询系统发现，海棠之星项目第三期、第四期已分别于2018年11月、2020年1月取得预售许可证。

据三亚海棠之星项目三期预售证——三房预许字【2018】41号，房屋用途为商业，属产权式酒店，为底层独栋酒店，房屋地上建筑层数为1层，批准预售建筑面积15030.6平方米，套数169套。

项目预售许可证 来源：链家

而海棠之星项目四期仅有5户，建筑面积为887.35平方米。海棠之星三期仍在销售中，该项目位于三亚旅游热门区域之一的海棠湾，海棠湾同时也是豪宅、度假别墅等项目聚集地。

其项目公众号在3月22日的推文显示，项目还有18套建面约177-600平方米一线临海院墅在售，也有产权式酒店，预售证号就是三房预许字[2018]41号。

每经AI品房小程序显示，海棠华著估值参考价为138195元/平方米。

链家也显示，海棠华著目前的均价在2500万-3800万元一套，房源用途为别墅。

开发企业深陷困境

一直以来，因为开发企业出现法律纠纷，导致项目楼盘房源被司法查封的事件时有发生，绝大多数都是由于资金问题。

杨登基提醒购房者，开发商对于涉案房屋是否存在查封、涉案房屋产权过户时间、是否具有预售许可证、购房款被打入非监管账户等问题闪烁其词时，购房者应保持警惕并到相关政府部门查询涉案房屋权属情况。

“如购买到的涉案房屋因开发商拖欠第三人债务而被法院查封，购房者应及时提出异议或执行异议，起诉开发商要求协助办理过户等手段来维护自身合法权益。”

事实上，从去年5月开始，就有市场消息称，实地地产两家子公司于去年4-8月签发的部分相关融资性票据已出现拒付。随后，实地地产在官网发布声明称，截至2021年5月7日，涉及未兑付商票款为5700万元，对于其中70%应付款项，实地地产承诺积极兑付。

而启信宝数据显示，巨源旅开目前也身陷多起票据追索权、票据付款请求权纠纷案件。

涉及违建

今年以来，在领导留言板上，有多位称是海棠之星三期等房源业主表示，开发商承诺的合同交房日期是2021年9月30日，但截止到今年3月都没有交房。

3月4日，三亚市海棠区住建局回应海棠之星延期交房的问题时称，经其派员协调结果：因房地产行业大势影响，开发商资金链紧张，故施工进度有所延迟，目前未完施工及验收工作。开发商会联系延迟交房所涉业主，并协调延迟交房滞留金问题。开发商预计上半年交房半数，年内全部完成交房工作。

此外，去年年底，有人举报海棠之星的别墅存在违建，“批复面积为86平方米，实际建地面积三四百平方米，地下室几乎全是违建”。

经三亚市综合行政执法局海棠分局调查核实，海棠之星（华尔道夫及文化东方酒店），该项目共建设有174栋低层独栋酒店，其中一期项目的60栋房屋于2020年8月25日经三亚市住房和城乡建设局验收通过，其余尚未验收。

经与三亚市现代服务业产业园管理委员会协调，由三亚市综合行政执法局海棠分局委托第三方进行测绘，于2021年12月13日已完成测绘，按照《房屋面积测绘报告》，该项目所涉及的60栋房屋原设计建筑面积共5736.36平方米，但房屋测绘实际建筑面积为23594.19平方米，面积相差共17795.13平方米。

三亚市综合行政执法局海棠分局已于2022年1月4日发函三亚市现代服务业产业园管理委员会就测绘结果对该项目的违法建设部分进行确认并征求规划意见。按照执法流程，在三亚市现代服务业产业园管理委员会回函后，在其认定的违法建设部分和出具的规划意见基础上，对三亚海棠之星（华尔道夫及文华东方酒店）项目一期涉及的60栋低层独栋酒店的违建部分进行处置。

三亚市综合行政执法局称，待规划管理部门回函后，委托第三方房屋安全鉴定机构对该项目的违法建设部分进行鉴定，按照鉴定结果，对能拆除的坚决拆除；对不能拆除的依法作出“没收实物或者违法收入”的处罚。

不过截至目前，该项目暂未拆除。