多城二手房交易为何小阳春后又降温

证券时报记者 吴家明

(资料图)

“看到今年初二手房市场开始回暖，我赶紧把手上的房子挂盘，没想到从4月中旬到现在，连看房的人都几乎没有。”在深圳福田，陈晨（化名）显得有些不解，“说好的市场热度呢？”

在经历了“金三”的成交量高位后，多城二手房市场却在“银四”迎来褪色，5月市场也没有出现较大起色，给人一种“猝不及防”的感觉。

“这在过去很少见”

“去年，我就曾经将自己的房子挂盘，但挂了3个月都没有卖掉，房子也算是福田区的优质学区房。”陈晨告诉记者，“今年年初我再度挂盘，看房的客户平均每周也有一两次，但从4月中旬至今，就只有一次看房记录。”

工作在一线的房产中介们，对于二手房市场的感受更为直观。“小阳春的热情过后，成交量开始显出疲态。”在深圳福田八卦岭，张华是一位资深房产中介经理，他告诉记者，“相比去年此时，深圳二手房市场表现还是回暖了一些，但与今年3月相比有所降温，有时候约好的客户都不愿意出来看房，我们原本都以为成交复苏的势头会延续。”

“从我们观察来看，今年二手房市场回暖从1月底就开始，也可能是因为今年过年早，所以市场活跃的周期也比往年来得更早，但这波购房需求有点‘来得快去得快’，这在过去很少见。”张华表示。

对于深圳市场来说，二手房参考价调整的传闻可以说是最近市场的焦点之一。不过，从成交数据来看，二手房参考价调整的传闻也没有带来很明显的“刺激”作用。

今年3月，深圳二手住宅过户量达到3949套，接近2021年2月的水平，二手房网签量更逼近5000套，趋近深圳楼市的“荣枯线”。进入4月，二手房交易量曾出现连续环比下滑。而在4月，深圳二手住宅过户量为3192套。截至5月21日，深圳二手住宅成交量为1801套，按照这个趋势也难以回到3月的水平。

市场信心待恢复

深圳的情况并非个例。成交降温，挂牌量上升成为当下多数一二线城市二手房市场的主要特点。

据克而瑞研究中心统计，今年4月17个重点城市二手房成交面积为895万平方米，环比下降17%。克而瑞研究中心认为，究其原因主要源于行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需、刚改需求释放完毕所致。

广东住房政策研究中心研究员李宇嘉认为，刚需和换房积压的需求释放完毕以后，后续无论是刚需还是改善型需求的接续能力都较弱。整体来看，购房者的预期还是比较弱，包括对房地产市场前景的预期和自身收入的预期等，这些因素都对购房需求带来影响，也就导致接续能力没有办法释放出来。

就在部分城市二手房成交量环比下跌的同时，不少城市的二手房挂牌量却在攀升。记者梳理发现，不少主要城市的二手房挂牌超过10万套，比如广州二手房挂牌量突破13万套、南京二手房挂牌突破15万套。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，深圳在售二手房数量回升至5.3万套以上。记者在罗湖、福田的多个片区采访多位前来放盘的二手房业主，问及为何选择在此时放盘，得到的回复主要包括出于自身经济因素选择卖房套现；也有改善型业主卖房准备置换，而且不太希望加过多“杠杆”，希望用卖房的资金进行置换；也有部分手持多套房的投资客表示，目前租赁市场压力也很大，空置期变长，持有成本越来越高，所以选择出售。

去年年底以来各地接连出台楼市刺激政策。对于二手房市场而言，“带押过户”简便了二手房交易手续。为活跃市场，不少地方政府也出台多项购房补贴。近日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》（简称《意见》），就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。有业内人士认为，如果能降低中介佣金，在目前楼市行情有待复苏的背景下，相关部门也要进一步打通交易流通环节上的阻碍。不过，相关的楼市刺激政策效果要真正体现出来，也确实需要一点时间。

在李宇嘉看来，楼市最终能否回暖，最关键的还是在需求端。李宇嘉表示，二手房挂牌量明显增加，一方面说明大家对后市预期并不是特别好。那么，如何更好地提升购房者信心？对于需求端的修复，这个需求提振不能仅仅依靠政策的刺激，还要让大家拥有购买能力，例如加大对就业的扶持以及对低收入居民的扶持等。对于供给端的保障，除了大规模增加保障性住房，另外就是要促使开发商更好地降价促销，只要价格到位，需求也能在一定程度上释放，当然也需要相关政策同步跟进。