【天天速看料】房企涌入代建赛道,谁能突出重围?
(资料图)
1993年,厦门市政府开始把一部分非经营性的公共设施,外包给专业的建筑团队,意在让“专业的人做专业的事”,那是代建行业萌芽的开始。
代建同属大地产行业,但跟突飞猛进的地产开发相比,发展显得异常缓慢,代建的头部公司绿城管理直到2010年才成立。在地产黄金时代,代建赛道稍显落寞,愿意做“脏活”、“累活”的服务公司并不多。
直到2022年,代建从行业“小透明”,一跃成为“香饽饽”,成为房企寻求增量的蓝海赛道。据业内统计,截至2022年末,已有超过60家房企布局代建业务。
如今,一年时间过去,新入局的玩家持续增加,行业迎来前所未有的机会,新老玩家谁能突出重围?
千亿代建蓝海待掘金
经历过2022年的房地产深度调整,寻找第二增长曲线,是每一家房企必须面对的命题。
众所周知的“第二增长曲线”商业、长租公寓、物业服务等,前两者非常考验资金和运营实力,且头部格局基本确定,而物业服务竞争激烈,护城河已经形成,行业龙头优势明显,唯有代建发展时间短,入局相对比较容易,行业格局并未稳定,尚有争先的机会。
行业形势之外,政策端和市场端传来的消息,让代建业务变得更加有想象力。
目前,保障性租赁住房和城市更新被提到重点议程,北京、江苏、浙江、广东等省市陆续出台政策,计划提升保障性住房筹建规模,相关项目均会投放到市场,寻求专业的代建公司帮助政府代建。
按照规划,“十四五”期间(2021年~2025年),40个重点城市计划新增650万套(间)保障性租赁住房,按照每套面积60平方米计算,建安工程投入将超过1.3万亿元,这将直接扩大代建行业的市场蛋糕。
城市更新方面,“十四五”提出力争基本完成 2000 年底前完成城镇老旧小区改造任务,涉及老旧小区21.9万个,总建筑面积超过40亿平方米,该项业务也将为代建行业带来上千亿元的市场空间。
事实上,绿城管理已经开始享受到政府代建规模提升带来的红利,公司2022年政府代建收入达到7.8亿元,同比增长36.6%,占整体收入的29.4%。
图说:绿城管理代建的杭州宁围街道老旧小区改造项目(来源:绿城管理官网)
政府代建市场快速扩张之外,商业代建需求也在2023年集中爆发。
2021年下半年以来,土拍市场逐渐变冷,央国企和地方城投公司成为土拍主力,地方城投公司更是以一己之力降低了土地流拍率。据海通证券(600837)统计,2021年和2022年,地方城投平台公司拿地金额分别为12626 亿、10539 亿元,其中广西、重庆、福建、湖南、四川等省市的城投公司拿地比例超过25%。
中指研究院数据显示,2022年按面积TOP100拿地企业中,有地方城投公司71个,是2021年同期的3倍多。地方城投平台在开发经验上有所欠缺,拿地之后开发速度较慢,入市率较低。中指研究院数据指出,2022年地方城投拿地入市率不足1%,2021年不足10%,尚未入市土地均为代建企业提供更多机遇。
此外,“保交楼”、“保交付”的政策指导下,更多AMC机构介入到出险房企的破产重组之中。据中金研究报告显示,2021年权益销售金额排名前50的房企中,已有公开债违约企业和本市场高度担忧财务风险的企业分别占到37%和7%。
AMC机构介入“纾困项目”或出险房企之后,因本身不具备开发能力,中金认为,“随着行业风险加速出清,可以为代建业务带来阶段性额外需求。”
三大需求汇聚起来,让代建行业成为又一个千亿级蓝海,据中信证券(600030)预计,中国代建市场规模将持续维持在千亿元以上。
60家房企涌入代建赛道
市场蛋糕肉眼可见的扩大,自然吸引众多房企参与。
于房企而言,进军代建自带天然优势,代建涉及项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等环节,是每一个房企安身立命的本领,入局代建服务,只需要将这些能力平移到客户项目之中,便可以实现创收。
而且,代建作为轻资产运营模式之一,拥有资金需求少、低负债、高利润率等特点,房企入局代建服务,不仅可以为公司寻找新的增量,也成为房企探索新发展模式的重要抓手。
据不完全统计,除去绿城管理、中原建业等早期参与者,万科、旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁、朗诗、当代置业、天房集团、上坤集团等大大小小的60家房企都在布局代建行业。
旭辉建管董事长陈东彪表示,“代建行业是一个非常大的市场,在2010年~2020年行业刚刚起步时,每年都有20%以上的增长,预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长,到了2025年,整个市场会有2亿平方米的代建面积。”
代建市场扩大,大家都希望分一杯羹,更重要的是,代建还是一门很赚钱的生意。
绿城管理2022年年报显示,公司实现收入26.56亿元,同比增长18.4%,毛利13.89亿元,同比增长33.4%,在地产行业持续低迷的情况下,对比尤为强烈。在盈利能力方面,绿城管理净利率为27.7%,中原建业则高达50.1%,如此之高的净利率可以跟不少互联网公司相媲美,更是地产开发业务毛利率的4-5倍。
总体来讲,代建市场规模大,净利率又高,是个非常“肥美”的业务,但想要从中分一杯羹并没有想象中那么简单。
绿城管理CEO李军就曾忠告:房企的地产开发能力不代表代建能力。
“做代建就如同开了个餐馆,一个好的餐馆不能只烧一种菜,要懂得满足所有客人的需求。”
图说:不同代建模式诉求不同(来源:平安证券)
房企做地产开发,做惯了甲方,习惯把握主动权,甲方思维长期占据主导地位,但做代建就必须迅速转换角色,在服务上具备乙方思维、乙方意识。
可以说,代建公司的竞争,不仅仅是开发能力的比拼,更是品牌、服务、资源、能力的综合比拼。
不同客户诉求点的不同,代建公司很难像地产开发那样“一招鲜吃遍天”,如果服务意识不到位,不能洞察客户的核心诉求,或者在设计、管理等问题陷入与客户的拉锯战,让项目难以推进,也容易导致口碑下滑,后续获取项目难度加大。
因此,高调宣布入局代建领域的公司不少,但随着时间的推移,公布成绩公司凤毛麟角,这也侧面印证了代建的“隐形门槛”并不低。
谁能突出重围?
入局者众多,但头部代建公司依旧保有优势。
中原建业公布的数据显示,2023年一季度新签10个合约项目,新增合约建筑面积为115.5万平方米。绿城管理在业绩会上透露,公司在国企及城投类客户的拓展上速度加快,2022年该类客户代建规模达到为1870万方。
值得业内关注的是,龙湖旗下的智慧营造品牌龙湖龙智造公布的数据显示,从2022年8月品牌发布至今,已经获取超40个建管项目,其中2023年一季度获取建管项目达到10余个,项目获取速度跻身行业前列,比中原建业还多。
在新入局的公司中,龙湖龙智造的表现尤为亮眼。
据龙湖龙智造透露,公司获取的建管项目已遍及北京、成都、重庆、杭州、武汉、苏州、济南等核心一、二线城市,客户涵盖大家投控、中铁城投集团、清华大学等央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等,客户和项目形态更加多元。
回头来看,龙湖龙智造能够迅速在代建行业取得成绩,跟龙湖在入局前的厚积薄发不无关系。龙湖集团董事长兼CEO陈序平曾透露,“这个业务,是围绕龙湖多年沉淀以及超过百亿元数字化投入而生的,有别于传统纯粹做代建代销服务的企业,龙湖龙智造将提供一站式、全周期、全业态的服务。”
在2022年业绩会上,陈序平提到,龙湖龙智造是集团三大业务板块的重要组成部分,是服务收入的重要增长极。
龙湖龙智造不是简单的入局,而是拥有一套完整的战略打法,且做过深度市场调研才推出的轻资产服务业务。品牌发布之后,龙湖龙智造随即推出六大业务飞轮:龙智研策、龙智建管、龙智设计、龙智数科、龙智精工、龙智千丁,以完整的战略生态,为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务模块。
龙湖龙智造业务相关负责人告诉记者,客户对高品质、一站式的综合性代建服务有不错的认可度,基于龙湖多年开发经验的积累和科技投入,以及在商业、长租公寓、物业管理等多业态领域的优势,助力龙湖龙智造更好的实现项目获取。
2022年9月,龙湖龙智造与大家投控达成合作,携手在苏州打造苏州双子金融广场,这个项目计划打造集滨河写字楼群、奢华酒店、云端住宅、行政公寓及滨水商业街等多种业态于一体,龙湖龙智造的多业态营造能力正好可以在该项目得到应用,因此双方合作一拍即合。
图说:苏州双子金融广场效果图
合作过程中,龙湖龙智造多个飞轮合力参与,为苏州双子金融广场项目提供高品质的开发管理服务,项目总货值提升约20%,得到大家投控的高度评价。所以,大家投控计划在温州打造滨江商务区金融广场项目时,再次选择把项目交给龙湖龙智造。
据悉,龙湖龙智造为中铁城投集团打造的成都中铁卓著项目, 从项目签约到12月20日的项目售楼部开放,不到3个月的时间里,方案过会、过规、取得项目规划许可、取得施工许可、完成售楼部及示范区开放等所有节点均按约定如期兑现。
项目示范区顺利亮相后,中铁城投集团还特地为龙湖龙智造写了一封感谢信,信里提到龙湖龙智造在预计的时间节点上悉数高品质兑付,还帮助业主实现超预期的成本结余,服务过程中“高品质”、“优成本”、“短周期”的价值得到中铁城投集团高度评价。
通过专业的实力和高品质的服务赢得客户信赖,这是代建公司做大做强的基石,也是扩大行业影响力的法宝。
代建行业的原点是“专业的人做专业的事”,龙湖龙智造用探索和成绩,为新入局的玩家们提供了一个突围的范本。
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