环球热头条丨物业还是一门好生意吗？万字报告透视物企2022

经济观察网 记者 陈月芹 2022年——内地物企纵横资本市场的第8年，也是将载入行业历史的重要节点。

(资料图)

按照碧桂园服务执行董事兼总裁李长江的说法，“2022年是碧桂园服务历史上最困难的一年”，疫情防控致使服务成本剧增、关联行业市场极其疲软，资金流动性缺乏，物业增值服务及非业主增值服务的开展严重受限等。

这不是一家之言，几乎每家物业公司的2022年财报，都用了较大篇幅陈述企业经营的艰辛和行业分化的加剧。直到4月11日，还有恒大物业、新力服务、奥园健康、康桥悦生活、佳源服务、鑫苑服务、彩生活、旭辉永升生活、力高健康生活等9家物企年报难产。

这一年，受到多重压力的物业公司真正开始思考“断奶”求生，不停留在靠收并购和外拓一沓第三方项目合同来证明独立性，而是思考如何不依靠母公司，甚至竭尽全力撇清和地产行业的关联。

2022年4月，经济观察报推出了《物业神话还能讲多久？多组图表透视物企2021》，彼时，物业公司已经经历过市值缩水与估值降温的一番盘整和洗牌。到了2023年，我们希望用横向、纵向多维标尺看53份物业年报，再追问——物业还是一门好生意吗？

本文包括以下内容：

一、被嫌弃的房地产上游

二、业务变化

1、回归老本行

2、社增新故事

3、城市服务退潮？

4、商管“香饽饽”

5、科技赚钱吗？

三、追求有利润的规模

四、劳动密集型产业的成本大考

五、典型物业公司点评

1、内忧外患的2022——金科服务强制断奶式求生

2、核数师两次出走——远洋服务理不清的账

3、逆势进击——以建发物业为代表的国资物企不再低调4、物业老了，科技尚年轻——万物云探路

一、被嫌弃的房地产上游

近几年来，物业公司多强调自身独立性发展，比如通过积极外拓第三方业务，证明自己没有过度依赖地产母公司新增交付面积、输送利润等。但资本市场往往给母公司规模靠前的物业公司更高的估值，因为这通常意味着一家物业公司未来规模、利润的可持续，而真正的独立第三方物企常常估值垫底。

到了2022年，世道变了。恒大物业134亿元资金被占用调查结果的公布，解开了物业公司给母公司输送资金的其中一种操作：自2020年12月至2021年8月期间，恒大物业的6家附属公司通过8家银行，为多家第三方公司融资提供质押，最终将资金划转给中国恒大。

一家头部物企人士向经济观察网透露，大部分有地产母公司的物业公司都做了两件事，一是把物业作为钱袋子；二是用地产的利润装到物业里去，把估值做大，让更多的钱进钱袋子。

2022年地产下行导致部分地产公司没有更多利润输送给物业，而为了保地产公司，物业公司一再被“抽干”，必要时，多家房企频频上演卖物业救地产的戏码，惊起物业股股价和估值“过山车”式下滑。

地产行业式微，影响着物业公司的哪些财务数据？

万物云董事长朱保全在致股东书中这样描述：“开发商，这个物业公司传统的好客户，一下子变得捉襟见肘”，体现在财务报表上则是新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑，新交付的开发商未售空置房带来的物业费欠费增加，以及关联应收账款增加，代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静了起来。

以上这些业务，在物业公司过往的财务报表上，都是高毛利担当。

表1:2022年物企非业主增值服务收入

以开发商为主要客户、支撑物企高毛利的非业主增值服务直接受到地产下行的冲击。

已披露非业主增值服务盈利数据的43家物业公司中，有25家的这项业务收入出现下滑。

5家的非业主增值服务收入超过20亿元，其中万物云(2602.HK)以29.35亿元居首，碧桂园服务(6098.HK)26.65亿元，保利物业(6049.HK)、中海物业(2669.HK)、绿城服务(2869.HK)在20亿元以上。

从降幅上看，包括金科服务(9666.HK)、领悦服务(2165.HK)在内，8家物业公司的非业主增值服务收入同比下降超50%，减幅最大的是中奥到家(1538.HK)同比减少了87%；第一服务(2107.HK)减少了82%，佳兆业美好(2168.HK)减少78%，荣万家(2146.HK)、融创服务(1516.HK)、时代邻里(9928.HK)减幅超60%。

从减收的具体额度看，降得最多的是融创服务，其2022年非业主增值服务收入10.52亿元，比2021年减少了16.3亿元。其次是雅生活服务(3319.HK)，同比减少11.4亿元至17.15亿元。

保利物业的非业主增值服务增长最多，增长了3.84亿元到2022年的21.95亿元。增幅上，京城佳业(2210.HK)这部分收入同比增加了115%，宋都服务(9608.HK)、宝龙商业(9909.HK) 、越秀服务（6626.HK）增幅在40%以上。

开发商客户捉襟见肘，非业主增值服务断崖式收缩后，物业公司的这部分收入在总营收的占比也全面下降，2021年佳兆业美好的非业主增值服务收入占比为40%，2022年已降到13.4%；融信服务（2207.HK）也从44%降到25.3%，中奥到家从51.9%陡降到1.5%。

不同的物业公司开展的非业主增值服务多种多样。具体看细分业务，案场服务贡献的收入占大头，这一细分业务融创服务2022年收入5亿元，同比减少了7.32亿元；金科服务、正荣服务、融信服务、时代邻里的降幅超过50%。

此外，工程管理服务上，荣万家、时代邻里减少了60%以上；前介和交付前服务方面，金科服务减少了近1亿元；而在咨询顾问业务上，融创服务的收入减少了4.6亿元，其次是绿城服务，减少了1.16亿元。

2022年，物业公司的非业主增值服务整体毛利率约为26.23%，同比全线下滑，其中融创服务从35.6%降至10.5%，融信服务从32.1%降至8%，碧桂园服务也从40.9%降至13.6%，金科服务、宋都服务该项毛利率降幅也在20%以上。

表2:截至2022年底物企贸易应收账款

由于销售遇冷，大量开发商未售空置房交付，这部分物业费欠费增加，以及关联方和第三方延迟付款，导致物业公司应收账款激增，这在2022年物企财报中尤为突出。

截至2022年底，48家物企贸易应收账款总计704亿元，而同期创造的全部应收为2231亿元，可见这笔应收但未真正转化为收入的款项数额之大。

碧桂园服务的贸易应收账款数额最大，共153.58亿元，同比增长了49%。其中，有17.31亿元来自关联方碧桂园集团，来源于第三方的应收账款高达142亿元，同比增275%。中骏商管（0606.HK）、新城悦服务（1755.HK）、兴业物联（9916.HK）、远洋服务（6677.HK）的贸易应收账款增幅在100%以上。

从来源上看，华润万象生活（1209.HK）来自华润集团的应收账款数额最大，为70.85亿元；其次是雅生活34.24亿元，同比增125%。德信服务的关联方应收账款同比增幅达362%，新城悦服务、卓越商企服务（6989.HK）、合景悠活（3913.HK）、远洋服务的增幅也在130%-190%间。而第三方贸易应收账款上，华润万象生活仅次于碧桂园服务，为85亿元，同比增长了150%。

将物业公司的贸易应收账款和全年收入做个对比，更能看出这笔应收账款数额之大。其中，有6家物企截至2022年底的贸易应收账款占全年营收的一半以上，分别是建业新生活（83%）、融创服务（71%）、宋都服务（66%）、合景悠活（51%）、金科服务（51%）、德商产投服务（50%）。有19家的这一比重超过1/3。尤其值得注意的是，荣万家截至2022年底的贸易应收账款为19.49亿元，比全年收入的19.11亿元还多。

这些躺在财务报表中的应收账款并非一直不变。2022年，房地产行业遇到流动性危机、新冠疫情反复以及经济增速放缓等因素叠加，这会对物业公司金融及合同资产的价值产生影响。如果物企大幅计提减值，会直接导致当期利润下降、整体资产缩水。

17家物企披露了2022年金融及合同资产减值亏损净额：碧桂园服务计提了27.93亿元减值亏损；其次是融创服务减值亏损净额达13.47亿元，2021年该数值仅1.96亿元，年报解释这是出于谨慎性原则，针对关联方应收款项计提更多减值拨备；世茂服务（0873.HK）计提减值亏损7.44亿元，其中主要由于关联方应收账款计提的亏损从2021年的0.79亿元增加到5.74亿元。时代邻里该项减值亏损净额为3.72亿元，同比暴增3464%。

表3:2022年物企金融及合同资产减值亏损情况

房地产客户信贷风险增加，致使物业公司在账务处理上加大了应收账款的减值拨备。在应收账款方面，融创服务计提了17.17亿元减值拨备，同比剧增738%；金科服务计提10.47亿元，增幅1238%；雅生活服务计提7.76亿元，增幅为136%；合景悠活和碧桂园服务当期计提减值额度在6亿元左右。

表4:2022年物企应收账款减值拨备情况

除了应收账款，向关联方提供贷款也有收不回来的风险，需作减值拨备。

2022年7月31日，金科服务公告称，为让第二大股东金科控股度过资金危机，向其借款15亿元，年利率8.6%。该笔借款分5次还清，第一次还款日为2023年1月20日，每次还款都有两个月的宽限期。宽限期届满后的违约利息为12.9%，按日计息。

到了2023年3月30日，金科股份(000656)未能在宽限期内偿还贷款，金科服务也发出催款函。金科服务在年报中称，已对贷款和抵押品公允价值损失准备金进行评估，并在当期计提了1.2亿元的贷款减值拨备。

二、业务变化

回归老本行

内地物业公司的主要业务线包括基础物业管理与服务、社区增值服务、非业主（开发商）增值服务、商业物管运营服务、城市服务/公建物业、科技/智能解决方案等。

这其中，基础物管服务尤其是住宅业态是物业公司的老本行，即靠收取物业费为业主、住户等提供“四保一服”服务。在物业密集上市期，多数物业公司会更强调其他多元业务创收增利的可能性，因为基础物管业务尤其是住宅业态的利润率较低，缺乏想象空间。

到了2022年，众多物企痛陈非业主增值服务收入受到冲击的同时，“朴素”的基础物管服务起到了稳定收入的“压舱石”作用。

表5:2022年物企住宅基础物管收入

53家物企的住宅基础物管服务（部分物企的统计口径含非住宅业态）收入普遍增长，仅中奥到家微降0.7%。平均增幅达到25.82%。基础物管服务占总营收的比重也有所提高，从51.68%升至54.5%，平均毛利率约为19.5%，较2021年的23.13%小幅下降。

碧桂园服务的基础物管服务收入229亿元，稳居行业第一，占总营收55%以上；万物云则以148亿元排名第二；中海物业94.48亿港元，绿城服务94.46亿元。新希望(000876)服务（3658.HK）、德商产投服务（2270.HK)、东原仁知服务(2352.HK)增幅超过50%。

宋都服务、金科服务、世茂服务、融创服务、碧桂园服务、万物云、华润万象生活等物企这部分毛利率出现下降。尤值一提的是，招商积余的住宅物管毛利率常年在行业内垫底，2021年为6.57%，远低于同期行业平均值，但2022年逆势上扬到9.12%。

由于地产大客户持续出险，物业公司在收并购上还要认准标的母公司的健康程度。金科服务提到，2022年花了400万元评估尽调了52个潜在标的，但因为诸多标的及其关联方受地产宏观压力冲击较大，尽调后发现较多严重问题，导致年内实际落地的收并购规模低于预期。

为此，金科服务在2022年11月对物业管理服务业务的拓展进行调整：将外拓重心转移到存量老盘上，收并购重心也开始聚焦在没有地产关联方的第三方物业公司上。

社增新故事

非业主增值服务收入和利润双降，而以物业费包干制为主的基础物管服务低毛利的现状短期无法改变，这种背景下，社区增值服务成为物企高毛利神话的重要支撑。

物业公司希望围绕业主构建社区消费生态，在社区空间里做与居住相关的消费服务，如到家服务、家装美居、社区传媒、社区零售、房产经纪、空间运营服务、团餐、教育、养老等。可以说，物业公司在利用手中的业主资源，试图做社区里的小型美团、贝壳、淘宝、广告公司等的结合体。

表6:2022年物企社区增值服务收入

2022年，碧桂园服务的社区增值服务收入超过40亿元，保利物业以30.64亿元排名第二，绿城服务、雅生活服务超过20亿元，而万物云、世茂服务、新城悦服务、华润万象生活也超过了10亿元。

实际上，由于社区增值服务的客户主要为C端业主，其经营难度不亚于主做B端开发商客户的非业主增值服务，44家物业公司中有17家这部分收入不超过2亿元。

社区增值服务收入平均增幅约12.8%，增幅最大的是金茂服务（247.3%），其次是招商积余（116%）、建发物业（87.3%）、滨江服务（79.3%）、华润万象生活（73%）、华发物业服务（51.9%）。15家的社区增值服务收入同比下降，金科服务降77.8%，烨星集团降56%，融信服务、合景悠活、正荣服务降幅超40%。

而该部分业务的平均毛利率为34.5%，同比2021年43.15%明显下降，但仍是几大主营业务中利润率最高的一项。佳兆业美好社区增值服务的毛利率最高（66.6%），碧桂园服务次之（53.5%），滨江服务（3316.HK）、和泓服务（6093.HK）、建业新生活（9983.HK）、领悦服务、金茂服务（0816.HK)在40%以上。

表7:2022年物企社区增值服务毛利率

城市服务退潮？

从2017年万科物业试水“物业城市”管理模式，越来越多的物业公司走出小区、商场和写字楼，把业务触角伸向景区、街道、停车场、地下管道等城市公共空间，一度到了哪家物企不谈城市服务便显得落伍于行业的程度。

碧桂园服务便是快速完成城市服务布局的选手，2020年下半年收购满国与东飞等后，其城市服务收入超越了社区增值服务，成为碧桂园服务的第二大营收业务。其2021年城市服务收入45.29亿元，同比增幅高达412.3%，但到了2022年，碧桂园服务新拓城市服务项目175个，却未带来明显的收入增长，全年完成48.37亿元，增幅仅6.8%。

虽然入局者众，但目前行业对城市服务的范围、定义和发展前景仍莫衷一是，碧桂园服务通过满国康洁、福建东飞，从环卫逐步切入城市服务；万物云开辟了万物云城板块，保利物业提出“大物业”概念，朗诗绿色生活则主要从城镇环卫入手，还有一大部分物业公司将城市服务等同于公建业态的运营管理服务。

表8:2022年物企城市服务收入

从14家披露城市服务收入、毛利率的物企数据来看，城市服务共产生营收115亿元，碧桂园服务和保利物业（20.62亿元）加起来便占据了半壁江山，世茂服务、雅生活服务这部分收入均超过13亿元。

除浦江中国(1417.HK)、卓越商企服务（公建物业）该项收入同比出现下降，其余公司均录得较明显的增收。万物云2022年城市服务收入6.64亿元，同比增95.5%；雅生活服务该项增幅为88.3%，世茂服务、时代邻里的增幅也在60%左右。

对于城市服务增长降速问题，碧桂园服务CFO黄鹏在业绩会上说出了对城市服务业务发展的考量，“城服方面也会是成长的，这个业务稍微有点花钱，资本开支会大一些，回款会慢一点，考虑到现金流压力和它的成长平衡，我希望它成长速度慢一些，走得更稳一些”。

城市服务需要长时间的投入和运营，且目前来看利润率偏低。已披露城市服务单项毛利率的7家物企中，苏新服务的毛利率居首（24.8%），雅生活服务（19.3%），碧桂园服务（18.8%）分列二三，世茂服务、卓越商企服务（公建物业）、银城生活服务在10%-13%区间。万物云的城市服务毛利率垫底，仅8.2%。以上7家物企的城市服务毛利率均远低于其整体毛利率。

表9:2022年物企城市服务毛利率

商管“香饽饽”

从物业股市盈率分化结果可以看出，资本市场更乐于给商管物业占比更大的公司更高的估值，即使是在估值热潮明显消褪的2022年，“商管派”物业公司的估值依然更为抗跌。

表10:2022年物企商管业务收入

29家物业公司披露了商管业态的收入、毛利率水平。从收入上看，招商积余以115.54亿元遥遥领先；万物云（75.45亿元）位列第二，雅生活服务（58.57亿元）、中骏商管（39.58亿元）、华润万象生活（39.27亿元）较为靠前。

疫情和地产下行周期下，商管收入整体同比均实现正增长，平均增幅达到27%。仅6家出现下滑，分别是建业新生活（-44%）、华发物业服务（-18.20%）、苏新服务（-9.70%）等。

此外，2022年商管业态的高毛利特性没有被撼动，整体毛利率为54%，同比2021年的45%还出现较大幅增长。其中建业新生活毛利率高达77.3%，融创服务（68.9%），新希望服务（63.4%），星盛商业（55.7%）。建发物业于2022年首度录得商管业态收入2400万元。

表11:2022年物企商管业务毛利率

科技赚钱吗？

2018年以后，多家物业公司掀起改名潮，纷纷在名字加上“智慧”、“科技”等标签，经营上也投入较大资金研发智慧物业系统，提高服务效率，降低人工和内部运营成本等。

表12:2022年物企科技业务收入及毛利率

有7家物企披露了科技相关业务的盈利数据。2022年，万物云的科技板块——AIoT（人工智能物联网）+BPaaS（业务流程即服务）实现收入23.78亿元，同比增长近29%，科技收入在总营收占比接近8%；绿城服务该部分收入4.89亿元，增幅122%；第一服务的特色业务绿色人居解决方案也不逊色，收入1.63亿元，同比增长16.8%。

而时代邻里、佳兆业美好、金科服务、新大正(002968.SZ)的科技相关业务收入同比出现负增长。金科服务在年报中解释，鉴于房地产行业遭遇严峻的流动性危机，部分政企客户也因宏观因素承受较大压力，因此公司阶段性缩减了向部分回款困难的开发商和政企客户的智慧案场、软件开发和智慧解决方案等业务，该项收入下降66%至0.83亿元。

收入不稳定，且研发投入较大，使得部分物业公司暂时缩减科技业务的投入和开展。时代邻里2022年调整了智联科技服务的业务结构，反映在报表上则是该项毛利率从2021年的16.1%降至6.9%。

三、追求有利润的规模

在过往的周期中，物业行业强调“规模为王”、面积争霸，因为具备一定规模的公司可以合并管理区域，降低成本、提高服务效率，这是物企早期高举收并购大旗喊出的口号。

后来，物业公司开始讲新的故事：不能只盯着两三块的物业费，而是要围绕客户开展各类增值服务，做大营收，社区O2O、大数据、物联网开始如火如荼展开。这期间，恒大物业等众多公司以较高的估值疯狂开展收并购，热衷于规模倍数增长地“秀肌肉”。

到了2022年，收并购热潮熄火，物业公司不再追求单纯的面积增长。

如保利物业董事长吴兰玉在年报中所说，“物业行业的增长方式正由规模扩展转向以内生式增长为主”，非居业态拓展逐渐成为拓展市场的主力军。

这一年，行业龙头万物云的第一份年报都没有披露在管和合约面积数字。53家已披露财报的物企中，除了万物云、浦江中国、润华服务，剩余的50家总在管面积超过55亿平方米。

碧桂园服务仍以8.7亿平方米坐稳规模第一之位，保利物业年内增长超1.1亿平方米，超过雅生活跃居第二。53家物业公司的在管面积整体增速从2021年的53%降至25%。

表13:2022年物企规模

表14:2022年物企营业收入

2022年，53家物业公司共实现营收约2430亿元。碧桂园服务年度营收再创新高，为414亿元；第二名万物云301亿元，雅生活服务、绿城服务、保利物业、招商积余（001914.SZ）、中海物业、华润万象生活共8家公司营收跨越百亿大关。

尽管各家公司极尽强调过去一年的艰辛，但7成公司均实现了收入同比正增长，金茂服务以61%的增幅位列第一，建发物业(2156.HK)、碧桂园服务、滨江服务、和泓服务、华润万象生活、中海物业收入涨幅超过30%。53家物业公司2022年营收平均增幅为10%，较2021年的48%大幅下降38个百分点。

有16家物企收入出现负增长，佳兆业美好同比降幅超33%。除深物业为国企背景外，荣盛发展(002146)旗下荣万家、金科服务、正荣服务、建业新生活、融创服务、融信服务、时代邻里、弘阳服务(1971.HK)等多是母公司已出险的关联物业公司。

除了放缓收并购步伐，一些物企还在有意控制新增在管项目，甚至主动退出部分项目。

例如金科服务，一是刻意控制了对新交付项目的拓展节奏，全年新增在管面积同比减半，新增面积近8成来源于第三方；二是评估高速发展期累积下来的低质效、低收缴率和高贡献的项目，做系统性退场，全年撤场面积278万平方米，以避免项目持续低利润，或只有利润而没有现金流入的现象。

表15:2022年物企净利润、净利率变化

53家物企2022年共实现了147亿元净利润，碧桂园服务、华润万象生活超过22亿元，但有6家出现亏损，分别是金科服务、世茂服务、融创服务、正荣服务、时代邻里、鸿坤集团旗下的烨星集团(1941.HK)。

营收平均涨幅超过10%的另一面，是53家物企净利润整体下滑，平均降幅达到26.41%，近6成物业公司净利润同比负增长，金科服务以-270.84%垫底，从2021年盈利6.93亿元转为亏损18.4亿元；烨星集团、正荣服务跌幅超250%，此外世茂服务、时代邻里、融创服务净利润跌幅超过130%。

国企物业主要扛起了稳定行业整体净利润增长的大旗，金茂服务增91%，北京城建(600266)旗下京城佳业增长84%，建发物业增长56%。佳兆业美好也开始止亏，2021年其归母净利润下降近75%，2022年实现了56%的正增长。

表16:2022年物企毛利率

2022年，53家物企平均净利率为7.6%，同比下降43%。

商业物管和运营板块收入占比较大的公司净利率普遍靠前，如星盛商业(6668.HK)、华润万象生活、中骏商管、宝龙商业、越秀服务，均在17%以上。其中，星盛商业净利率排名第一，为26.51%；祈福生活服务(3686.HK)、滨江服务均超20%。

和规模、营收展现出的队形不尽相同，头部物企的净利率多低于行业平均值，如碧桂园服务、万物云、招商积余、绿城服务，净利率在4%-6%区间。

有13家物企净利率逆势同比微涨，祈福生活服务涨6%，金茂服务涨2.19%，以及新希望服务、第一服务、保利物业、招商积余、建发物业、京城佳业等。

大部分物业公司不再只满足于展现收入和规模增长，李长江在碧桂园业绩会上称，2022年的收入和利润虽然从绝对值上实现了增长，但增长速度明显放缓，特别是利润增长没有达成预期。

尽管行业在业务经营方向等方面存在分歧，但也形成了一定的共识：要追求有价值的面积增长，利润和经营性现金流的重要性高于规模。

表17:2022年物企经营性现金流净额

作为企业经营的“血液健康指数”，经营性现金流，从一定程度上可以查验上市公司“有钱”的真实性，是验证净利润“含金量”的重要指标。如果经营活动现金流出现异常，即使账面利润再高，也意味着财务状况和经营基本面可能亮起红灯。

多数物业公司未在业绩报告中披露经营性现金流数据。据经济观察网统计，13家已公布该数据的物业公司中，碧桂园服务的经营性现金流入净额最高，为33.21亿元；万物云为27.56亿元，这两家的经营性现金流入净额分别同比减少了0.9亿元、0.8亿元。

绿城服务2022年经营性现金流净额为6.95亿元，同比减少5.7亿元，是已公布该数据的物业公司中下降最多的；建发物业2022年经营性现金流净额4.96亿元，同比减少近4亿元。

包括朗诗绿色生活、新大正等3家物企的经营性现金流净额有所增长，其中增长最多的是招商积余，其经营性现金流入净额达9.95亿元，同比正增长近3亿元。

表18:谁是物企现金大户？

53家物企在手现金累计达到1097亿元。万物云手握133亿元，堪称“现金大户”，其次是华润万象生活（126亿元）、碧桂园服务（112.16亿元）均超百亿，保利物业以89.56亿元居第四。

尤其值得注意的是，远洋服务2022年期末现金及现金等价物约4.72亿元，一年内减少了20.43亿元。

四、劳动密集型产业的成本大考

52家物企中，仅8家的经营/服务成本有所下降，分别是荣万家、祈福生活服务、建业新生活、正荣服务、金科服务、融信服务等。荣万家对销售成本下降的解释为“收入下降，成本相应先减少”，换成更通俗的表达则为，成本下降原因主要是管理规模和业务收缩导致，而非服务效率提升。

表19:2022年物企经营成本

从增幅上看，52家物企的成本平均增幅为17.42%，而营收增幅仅10.03%，成本上涨持续挤压物业公司的利润，成为每个物企必须正视的难题。

需要特别注意的是，金茂服务的成本增幅（63%）排名第一，碧桂园服务（56%）位列第二，但由于规模悬殊，金茂服务的成本仅17亿元，而碧桂园服务高达311亿元。这也意味着，对头部物业公司而言，更为迫切地需要解决提高服务效率、降低整体成本问题。

同期，万物云的成本258.8亿元，仅次于碧桂园服务，中海物业、保利物业、招商积余、雅生活服务、绿城服务的成本均在百亿以上。52家物企总成本累计1870亿元，而创造的总营收为2430亿元。

面对毛利率下滑，碧桂园服务管理层在业绩会上解释，成本高升主要原因是人工成本的增加。2022年的营收增加了43%，但人工成本增加了53%。

除了防疫投入、耗材等因素致使成本上升，新大正、银城生活服务(1922.HK)等公司在年报中提到2022年社保基数调整对成本影响较大。新大正总结了4个影响公司2022年业绩目标达成的主要因素，其中一个便是年内公司大本营重庆的每月社保基数从2800元提高到3970元，导致年内重庆区域项目成本增加了2700万元。银城生活服务也提到，江苏省的最低工资标准增加了13%，社保基数经两度上调后增加了26%，导致员工成本大幅增加。

表20:2022年物企雇员数量和薪酬情况

有48家物业公司披露了2022年的雇员数量和薪酬/员工成本数据。

48家物企的物业从业人员累计约92万人，同比至少增加了4.3万人。碧桂园服务堪称物业“大厂”，2022年共有22.78万名员工，同比增加了超4000人，年内员工薪酬支出便达到162亿元。

2022年内，34家物企员工人数同比增长，华润万象生活的员工数量猛增近1.16万人至超过4万人；雅生活服务增加7499人至9.51万人，即将冲线10万人大关；绿城服务、中海物业的增员数量分别为5205人、6852人。

另有7家有所减员。减员数量最大的是融创服务，一年间减少了10194名员工；其次是万物云（9.79万人），减少了9015人；时代邻里减少1140名员工，正荣服务减少837人，其余物企仅出现两位数以下的减员。

万物云的减员在其计划之内。近5年来，万科物业持续推动保安、财会出纳员等员工换岗，从简单重复的劳动岗位，向技术型、社会和情感沟通型的岗位转型。结果来看，万物云的员工数量出现较大幅度的减少。

通过薪酬成本和雇员数量的比值，可以估算物业公司的人均年薪或用工成本约为6.71万元。其中京城佳业的人均年薪为20.53万元，行业第一；金茂服务以19.13万元次之，烨星集团和金科服务在16万元以上。

表21:2022年物企人效比

而结合营收数据，47家物企的人效比均值为31.5万元。金茂服务的人效比最高，为93.2万元/人；其次是京城佳业（75.16万元/人）、星盛商业（68.04万元/人）、祈福生活服务（60.79万元/人）、兴业物联（56.32万元/人）、建业新生活（51.73万元/人）。山东润华服务的人效比为7.9万元/人在行业垫底。

头部物企中，雅生活服务、建发物业、滨江服务、越秀服务等的人效比低于行业平均水平。

五、典型物业公司点评

内忧外患的2022——金科服务强制断奶式求生

2020年11月17日，金科服务踩在物业股估值上升期在港上市，仅一年后，引入战略投资者博裕资本作为二股东。到了2022年7月，在金科股份走到出险边缘时，金科服务挺身而出，给其15亿元有抵押贷款，最终因为金科股份没能如期偿还，这笔钱成为了每日计息、收回遥遥无期且必须减值拨备的应收款。2022年9月，博裕资本要约收购一跃成为大东家，原母公司金科股份失去控股权。

上市仅两年多，金科服务已经经历了几轮跌宕起伏。其2022年的财务报告是历年页数最多、披露最详尽的一份，处处透露着“难”字。

从结果来看，全年营收下降16%，四大业务毛利率全线下滑，且下滑幅度在行业内靠前；年内亏损18.4亿元（降幅271%），经营线现金流入减少了12%；当期对此前大举收并购的客户关系和商誉发生了摊销及减值3.05亿元。应收账款减值超10亿元，减值幅度为1238%。

内忧源于母公司和自身业务结构。2019年-2022年间，占收入大头的物管业务中，虽然来源于金科集团及其联营企业的在管面积占比从52%持续下降到43%，但来自关联方的物管收入占比从2019年的65%降到2021年的44%，2022年又反升到53%。金科服务有意通过外拓和收并购，减少对母公司的依赖，但数据说明：金科集团依然是金科服务收入的主要来源。

2022年疫情防控持续、住宅地产行业承压、金科集团债务压顶的情况下，金科服务的多项业务毛利率下滑，例如对空置物业费、车位管理费大幅降价，川渝市场出现大面积防疫封控导致额外的人工耗材成本上涨，非业主增值服务下降，旅游、美居等社区增值服务子板块因封控和消费需求减弱均阶段性暂停，科技业务毛利也因关联方而减少6成以上……

2023年，金科服务到了必须断奶求生的节点，金科股份很难再源源不断提供交付面积和合同收入，因此它瞄准了存量老盘外拓和第三方物企收并购作为新的规模增长引擎。

新的多元股权结构也会迎来新景象。博裕投资代表吴晓力坐到了金科服务业绩会台前，表示金科服务和大部分上市物企不一样，“金科服务其实是一个真正独立的第三方物业公司”。博裕是大股东，金科是二股东，管理层是三股东，“一方面，博裕作为长期投资人，现在又是第一大股东，在公司治理、财务把控方面会严格把关；另一方面，管理层个人利益、公司长期利益以及公司长期市值牢牢绑定，可以（激励他们）带领公司持续稳健发展。”吴晓力透露未来不排除引入新的资源型股东的可能性。

核数师两次出走——远洋服务理不清的账

远洋服务的2022年财报，使得两任核数师相继辞任。

2022年12月2日，普华永道宣布辞去远洋服务2022年财务报告的核数师身份，该职由范陈会计师行临时接任。而在2023年3月31日披露的年报中，范陈会计师行附上了长达3页的保留意见书，提示相关风险。

范陈会计师行审计时发现，2022年内远洋服务向关联方和第三方支付多笔可退还按金，分别是42.64亿元和18.85亿元，两方年内已退还了42.45亿元和17.9亿元。

对此，范陈会计师行提出两个疑问：一是远洋服务向上述方支付资金及收回资金的商业理由；二是远洋服务向关联方垫付多笔非合约性资金的商业理由，以及这些应收账款的预期信贷亏损，这些是否符合公司相关内控政策和合规要求。

范陈会计师行表示，截至期末，核数师仍没有获得合适的审核凭证，以证明前述交易的商业实质，以表明前任核数师对上述交易的担忧获得解决，也无法确认交易对手向远洋服务偿还未结余的财务实力，以及大额预付款项和应收账款按照账面值如数收回的可能等。

除了多笔不明资金交易，范陈会计师行还提示了远洋服务持续经营相关的重大不确定性。年内，远洋服务在手现金减少20.43亿元，经营活动现金净流出440万元，投资现金净流出17.07亿元，融资现金流出2.92亿元。而期末流动负债17.36亿元，现金总额仅4.72亿元。流动资产包括近22亿元的应收款，这其中63%来源于关联方。

范陈会计师行认为，相关关联方的按金还有6.27亿元未结清，多个事项存在重大不确定性，可能对远洋服务的持续经营能力产生重大挑战。

远洋服务的危机并非来自自身经营层面，其2022年营收实现正增长，四项主营业务收入均录得增长，毛利率微降4%至24%，不过净利润出现超8成的降幅，但仍不至于亏损。如核数师所披露，其主要在与关联方和第三方的资金往来商业理由不明。年内，远洋服务在金融及合同资产上计提了4.83亿元的减值，同比增235%；一年内减少了超20亿元的现金，是当期净利润的26倍。

远洋服务管理层也在年报中表明，已委任一名财务顾问就前述核数师提出的保留意见内容进行独立审阅。独立审阅的结果显示：“该交易出现潜在不遵守上市规则的相关规定。”远洋服务表示已寻求法律意见，核实相关会计缺陷以及整改（如需要），作进一步公告。

2月27日，雅生活服务也公告称，普华永道于公司年度业绩审计前辞任。

逆势进击——以建发物业为代表的国资物企不再低调

纵观2022年物企年报，多家国资背景的上市物业公司在营收和规模增长、多元业务扩张等方面表现亮眼。

营收增幅上，金茂服务、建发物业、中海物业、越秀服务、京城佳业、华发物业等排名靠前。16家物企营收同比出现负增长，其中10家为已爆雷的地产母公司旗下物业板块，受到明显拖累。

这一背景下，近两年在地产开发上较激进拿地扩张的建发集团，开始持续为建发物业提供一定的在管和合约面积，在物业管理服务、非业主增值服务等业务上稳定地贡献部分收入。2022年建发物业总收入23亿元，42%的同比增幅在53家物企中排名第二。

其中，所有主营业务均录得30%以上的增长，住宅物管服务增长34.6%，社区增值服务增长87.3%；连行业普遍凋敝的非业主增值服务业务也录得近40%的增长，建发物业解释这受益于关联方和合作地产商开发的项目增加。整体毛利率23.4%微降1.6%，但净利润增长了56%，对比同行均属于逆势增长。

2022年，建发物业还拓展了商业物管运营服务，收入2400万元，丰富业务结构。

43家披露非业主增值服务单项盈利数据的物企中，6成出现负增长，而剩余的18家中有11家是央企、国企背景的物业公司。

物业老了，科技尚年轻——万物云探路

在所有物业公司中，万物云绝对算得上一个异类，比如特立独行的气质，不拘一格的作派，还常常带着试图改革整个物业行业的决心。连财务报表的业务分类、口径都不走寻常路，分成社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT+BPaaS解决方案服务共3大类别、8个分部，很难找到可一一对标的同行。

只和2021年的自己比，万物云8个业务分部中，其他社区增值服务、非业主增值服务、城市服务的2022年收入出现下降，毛利率上，仅AIoT解决方案同比增长，其余7个业务分部均不同程度下降。

其中有开发商大客户持续爆雷、地产销售不景气、居民消费意愿减弱等方方面面原因，这是万物云和所有物业公司都必须面对的客观外部因素。“时代的企业，必然得经受住时代的洗礼。”朱保全在致股东书中这样说，并对过去一年地产行业遭遇撼动，对各项业务开展的阻滞、对行业的整体冲刷表露出坦然态度。

在物业行业方兴未艾之时，万物云就为冰山下的危机提前做好铺垫：持续降低与母公司关联交易的比重，从2019年开始就为了对冲业务来源单一的风险，尝试多元客户布局，例如商写物业、政府城市服务等。

从8个业务分部对总营收的贡献程度来看，住宅物业服务占49.2%，商写业态的设施设备管理服务占到了25%以上，即万科物业和万物梁行是贡献收入主力，但用“物业公司”、“商管公司”来介绍万物云仍显得以偏概全。

朱保全在很多公开场合，都更愿意介绍万物云是一家科技公司。上市第一份年报，万物云的科技收入达到23.78亿元，增长率达到28.5%，

万物云的科技野心，并不停留在开发一个只能用来展示、却不能实际为公司省钱、增收的软件或平台，而是颇为急迫地希望用技术、算法，应用到在管项目中去，解决物业复杂场景下服务流程不易标准化的难题，以及解决内部千万级别工单/任务的分发，减少宝贵的一线人工去做简单重复劳动。

科技不是终点，其实现形式或许是借助科技的力量，打造两个生态——在街道空间里做蝶城+，在园区和企业之间做企服+。

那么，科技是必要的吗？没有科技，“蝶城+”只能是多种业态的简单拼接，走过40余年的物业行业很难走出劳动密集型产业成本持续爬坡的困境，而万物云是其中一个探路者。