解局 | 建发一周三城拿地记:“保守观望”和“规模扩张”
观点网在“保守观望”和“规模扩张”的选择题中,“建发系”继续倾向后者。
4月3日至4月9日一周内,建发在福建厦门、泉州,以及浙江丽水,共拿下4宗土地,拿地金额达38.73亿元。
【资料图】
具体而言,建发房产4月3日在泉州南安市底价竞得两宗住宅用地,地块总面积约6.03万平方米,成交总价6.62亿元。
其中,溪美街道彭美社区南安2023P01地块出让面积2.17万平方米,容积率为1.0-2.5,计容总建面约5.42万平方米,地块起价2.44亿元;溪美街道彭美社区南安2023P02地块出让面积3.86万平方米,容积率为1.0-2.4,计容总建面约9.28万平方米,地块起价4.18亿元。
翌日,建发主要地产上市平台建发国际,通过旗下杭州兆汇房地产有限公司参与浙江丽水的土地招拍挂,并以9.73亿将一宗地块收入囊中。此次拿地,也是建发首次进入丽水市场。
该地块为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、零售商业用地、餐饮用地,出让面积2.87万平方米,容积率2.0-2.1,计容建筑面积6.02万平方米,其中可建商业建筑面积500-1000平方米,社区配套用房不少于1380平方米。
而4月7日,建发房产身影出现在厦门,当天湖里区公开出让2023直协001号地块,该地块土地面积5.71万平方米,为安商房用地,规划建设共1089-1548套单位,最终以22.38亿元竞得。
一周三城夺地,但面对不同市场,也体现了建发不同的拿地策略。
厦门是建发系的大本营,在当地长年保持市场占有率第一。根据网络公开资料,2022年建发房产在厦门的全口径销售金额就达到210亿元,商品住宅销售额前10名项目里就有5个属于建发。
土地方面,建发去年参与了除第三批之外的厦门第一、第二和第四批次集中供地,分别斥资94.4亿元、50.9亿元、21亿元,累计收获6宗土地,是当年该市拿地最积极的房企。
与厦门一样,泉州也是建发的传统优势市场。据了解,建发于2013年进入包含4区、3市、5县的“大泉州”市场,到2022年以61亿元销售金额占据市场第二位。
通过在厦门和泉州的强势市场地位,建发因此能够保持较低的拿地成本,但同样地块后续利润表现或许也有限。
当然很大一部分原因,来自建发这次拿的是安商房。资料显示,安商房全称为安置型商品房,即一个项目内包含商品房和安置房两个属性。与安置房不同,安商房不受5年限制,拿到房产证就能上市交易,但售价通常为普通商品房售价的7折。
2021年厦门出台安商房的具体规划,宣布将建设7个安商房社区,湖里区6个、集美区1个。建发此次拿下的2023直协001号地块,就属于湖里钟宅北苑二期C20C23安商房项目。
在泉州,当地自2017年起就为过热的土拍市场出台调控措施,建发此次拿下的南安两宗宅地,也是通过“限房价、限地价、竞配建”方式出让,虽然是底价获取,但也要接受地块限定项目建成后住宅部分最高销售均价为12000元/平方米的出让条件。
建发此前在南安落地有建发·映月、建发·和玺以及建发·缦云三个项目。其中与此次新拿土地临近的建发·缦云,同样是限房价项目,3941元/平方米的拿地项目与1.2万元售价之间有8059元的差额。
反观溪美街道彭美社区南安2023P01地块、2023P02地块,拿地成本提升至每平方米4500元左右。
至于新进入城市丽水,建发陷入了地块的激烈争夺战之中。由于位于市中心,在多家房企围猎的情况下,该地块经过133轮竞价才最终成交,成交价9.73亿元,与起拍价6.9亿元对比,溢价率达41.01%。
作为目前国内拿地最为积极的房地产开发商之一,资料显示,建发2022年共摘得62宗地块,全口径拿地金额合计约1030.25亿元,权益拿地金额约544亿元,虽然较2020、2021年时期力度有所减少,但仍排在全行业的前5。
2023年第一季度,市场进入防控政策放开后的调整期,开发商们对土地市场更多持观望态度,建发也是少数有土地拓展动作的房企之一。
对销售规模的渴求意味着强烈的拿地欲望,根据建发香港上市平台建发国际在业绩会上的表述,该公司2023年将争取10%-20%销售增长,这强调更为高效的投拓能力。
建发过去以重仓一二线城市著名,然而由于这些头部城市的土地市场逐渐回暖,竞争态势升温,因此推动建发除巩固厦门、泉州基本盘之外,还进入长三角发达地区的低线城市丽水。
“除了好的一二线城市地块要去拿,但对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展,特别是较为熟悉和有包握的福建省乃至长三角的区域。”建发国际管理层在业绩会上表示。
但值得注意的是,在市场上升时期,如何在快速拓展的过程中控制拿地成本,是建发接下来投拓工作的关键。2021年初,建发就曾因在上海高溢价拿地而被政府有关部门约谈。
同时,这对建发的利润率也是一种破坏。资料显示,根据2022年年报,建发股份(600153)房地产业务毛利率仅为14.6%,而2019、2020至2021建发房地产业务的毛利率已自28.69%、20.89%跌至约16.76%。另外,2022年同期建发国际毛利率录得15.28%,较2021年同比减少1.36个百分点。
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