金地凌克：房企经营就像踩单车，不前行就会跌落 房企需要新投资

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2023开春，楼市从一片寒冬中开始复苏。新建商品住宅销售面积1月、2月同比增速，已从去年的月度负20%~30%水平回归到基本持平。

与此同时，土拍市场在近期也出现了新的动向。在一二月北京、杭州、苏州、南京等热门城市的土拍市场上，超两成百强房企开始出手拿地。甚至沉寂许久的非国央房企，也开始在土拍中崭露头角，包括龙湖、金地、滨江在内的少数具备一定投资能力的优质房企，在土拍市场上频频现身。

近期，金地集团接连参与了北京、杭州、南京、苏州、西安等多个城市的土地竞拍后，成功在3月28日获得了西安浐灞生态区一宗计容面积约14.8万平米的居住用地，此举向外界传递出了不一样的信号。在回复记者问询时，金地集团董事长凌克阐述了他的投资动力理论：“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资”。

新格局下的投资与发展

在经过过去一年半的市场洗礼后，房地产行业已经发生了巨大的变化。一部分以高负债、高杠杆、高周转为经营取向的规模房企被迫触礁搁浅，进入了艰难的自我修复与被修复过程；而顺利通过洗礼的优质房企，则重构市场竞争格局，市场开始进入一个新的行业发展态势。

在这样的发展态势下，今年2月份市场需求正逐步恢复。虽3月份市场成交稍有回落，但仍显示出较去年显著的增长与韧性。在逐渐趋稳的行业供需关系中，一些凭借自身管理与能力存活下来的房企，则可以获得未来稳定坚实的发展机会。

早在今年开年的内部经营工作会上，金地集团董事长凌克针对今年金地的投资工作就提出了一套"投资动力"理论：房企经营就像踩单车，只有向前蹬，努力前行才不会跌落。稳健的新项目投资应该成为企业持续健康发展的动力。“地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。金地公司今年要主动把握土地投资机会，夯实公司发展基础。”

为确保投资项目实现投资预期收益，金地今年进一步提高了投资要求：投资项目必须兼顾安全性、流动性。具体来说，在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二类城市；项目选择上，要求需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目也要能够实现快开盘、快销售和快回款。

优质房企的“安全垫”

对于房企而言，要保持投资动力，需要强劲的经营性现金流、融资性现金流。但过去几年来，现金流却是绝大多数房企难以破解的"紧箍咒"。曾几何时，一些房企虽怀揣着高速发展的梦想，却倒在了市场巨变下的现金流断裂。

在行业高负债、高杠杆狂奔浪潮下，金地的各项负债指标连续多年维持在平稳健康的水平。房企频频出险的2022年，金地如约偿还了全部公开到期债务，展示出良好的资金流动性和偿债能力，并实现了债务结构的调整和优化。

受益于良好的资信状况，金地在去年底还先后获得农行、工行、中行等多家国有大行累计超1000亿元的综合授信支持。作为房企融资"三支箭"受益企业，还同步向交易商协会递交了150亿元中票的储架式注册发行申请。"现在国有大行都已经加强了对金地公司的信贷支持，这些都是优质房企曙光即将到来的积极信号"，董事长凌克在会议上向管理干部们透露。

在信用债市场方面，随着外部环境变化和房地产市场的回稳，曾经因资本市场恐慌被"错杀"的金地债券和中票价格也已回到了正常的估值水平，这都显示了资本市场对金地的信心在持续修复。

在销售端，金地从去年8月以来，以持续优于市场平均水平的销售表现，获得了领先行业的经营性现金流。自2022年8月开始，金地连续4个月单月销售额同比正增长，取得TOP20房企中的较好成绩。在上海，2022年共获取的5个项目全部实现当年开盘并热销，稳居上海市场份额前三。今年1-2月，金地延续了去年下半年以来的优异表现，累计实现签约金额240.1亿元。

深炼产品力，创新赢市场

2022年无疑是行业深度调整的一年，市场供求关系发生了深刻变化。面对一个竞争趋于白热化的市场，惟有深炼产品力，强化产品创新，才能在存量市场中实现突围。为此，凌克向金地的产品部门提出了新要求：“在产品研发方面要不断加强产品创新和技术创新，不断推出新产品去满足客户需求”。

去年底入市的上海虹桥峯汇，是金地近年来产品创新的最新力作。项目以其高技派的建筑风格，全龄场景的美学设计赢得了市场认可，成为上海首个被BREEAM认证的5星住宅项目，项目开盘几小时即热销告罄。

今年以来，金地继续加大了产品创新的力度和速度。“我们正在研发的‘中国风宋式’系列，将凝聚金地理性高技、审美引领、配套关怀、绿色健康的产品特色，这一新中式产品即将在广州、天津、杭州等城市落地”，凌克向记者透露。

在凌克看来，产品创新不仅仅是户型、立面等方面的创新，还应该包括满足居住体验的技术创新。过去几年来，他不断要求金地的产品团队围绕客户在健康、科技等方面的需求进行技术创新，为客户打造绿色健康的生活空间。

2022年6月，金地发布了代表其最新产品标准"G-WISE-绿色健康标准"。这套体系以127项绿色健康标准，实现对"城市-社区-住宅"层级的全维宜居渗透。

“在产品方面金地要继续保持在行业前列，争取在建筑、平面、功能三方面取得新的突破"，凌克表示。