全球观察:土拍决战朱辛庄:“生面孔”来势汹汹 大华地产成“幸运儿”
【资料图】
3月23日,北京2023年首轮土拍共挂牌2宗地块,均位于昌平区,一宗位于昌平新城东区三期、另一宗位于朱辛庄地铁站左侧。出让土地面积共6.38万㎡,总起价38.3亿元。
其中,首开以底价27亿元拿下新城东区地块,抢夺激烈的朱辛庄0028地块最终被上海大华以12.995亿+溢价率15%收入囊中。整体来看,2宗地共计收金39.995亿元。
01
冷热分明 利润空间决定土地命运
本次土拍,两宗地块呈现了截然不同的命运。
昌平新城东区地块仅首开1家报名,最终由首开以底价27亿摘得,成交楼面价24956元/㎡,出让面积4.92万㎡,规划建面10.8万㎡,商品住宅销售指导价5.3万元/㎡,无配建。
与之相比,朱辛庄地铁站附近地块则是受到42家开发商追捧,该地块出让建设用地面积14653平米,体量较小,规划建设用地面积36632平米,起始价11.3亿元,推出楼面价30847元/平米。地块合理上限价格12.995亿元,上限楼面价35475元/㎡。政府指导价格62000元/㎡。最终房地价差26525元,较之前热点地块房地价差略低,但利润空间依旧充足。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪指出,虽然2宗地块热度分明,但新城东区地块的平淡成交与朱辛庄0028地块的热度空前均是有迹可循。昌平新城东区地块虽然地处昌平中心,但是却在北六环外,大多是地缘性客户,而且体量大、总价高,很难出现激烈的竞争局面,最终仅获首开的青睐。
相对而言,朱辛庄0028地块的优势更为突出,该地块临近地铁、规模小、总价低、无现房销售等其他条件限制,享万达广场等商圈以及中关村(000931)生命科学园等产业辐射,而且周边购买力强劲,对于房企而言,利润空间相对较大且项目入市销售情况可观,因此“抢手”是必然。
中指研究院高级分析师张晓飞认为,朱辛庄地块热度与此前小红门地块有异曲同工之处,规模小、利润高、资金少、流速快、难度低。吸引除长期关注北京市场以外的各种企业竞相参与。最终摇号阶段被上海大华地产企业竞得,成为本次土拍最受关注企业。
02
“生面孔”来势汹汹 土地市场复苏?
北京昌平朱辛庄地块的报名企业数量多、拿地热情高涨,是今年全国土地市场中值得关注的现象。
资料显示,朱辛庄地块是北京招拍挂以来房企参与数量最多的地块,该地块报名房企 42 家,线上报价房企30家,摇号现场,全部报名房企均举牌表示参加,引发了北京土拍有史以来最火爆的摇号大战,摇号中签率被拉低至 2.38%。
引发众多房企参拍,主要是由于朱辛庄 0028 地块的开发门槛不高,规模小、总价低。
值得关注的是,本次参与竞拍的房企中,还有不少“生面孔”,比如,该地块的最终竞得者大华地产,公开信息显示,大华地产是一个以上海为重心的老牌区域型房企,总部位于上海。此次是大华地产第一次在北京市场拿地。根据中指研究院数据显示,2022年大华集团在全国范围内实现销售金额361.0亿元,位列百强房企第57位。
此外,海南恩祥、江苏海鸿、明芳地产、邯郸合金房地产、河北万浩、湖北天创等企业也极少出现在北京土地市场中,穿透这些房企的股权结构,除了湖北天创有国企背景以外,其他企业大股东全部是自然人。
易居研究院研究总监严跃进指出,此次拿地的房企中,有很多陌生面孔,实际上也说明在这一轮土地交易市场中,一些大房企相对保守,则使得其他房企投资拿地的意愿明显增强,同时也体现了对于北京市场的看好。
他认为,此次北京昌平拍地事件,也是土地市场复苏的重要案例。目前还很难说土地市场明显回暖,但是从各地的情况看,出现了一些零零散散的小复苏。尤其是部分地块的竞拍意愿比较强,说明房企会有较为积极的拿地意愿。
“此类拍地进一步说明,地块的性价比若是高,那么房企拿地意愿会明显增强。这也要求后续各地在供地方面要注重地块的优势,减少拿地方面的约束,进而确保房企拿地减少顾虑,同时积极拿地。类似情况下,土地市场也有持续小复苏的可能。”严跃进补充。
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