被爆抢的朱辛庄地块 “摇号”进京的上海大华
3月23日,北京迎来供地政策优化后的首场土拍,昌平朱辛庄0028地块贡献了最多的话题:线上竞价即触及上限、42家房企参与摇号大战、中签率仅2.38%……最终,上海大华成了那个“42选1”的幸运儿,成功摘得昌平朱辛庄0028地块,成交价12.995亿元,溢价率15%。先是越秀地产,后是上海大华,随着小阳春的到来,“新面孔们”带着幸运加持涌入北京。
(相关资料图)
史无前例的超低中签率
凭借海淀北、地铁旁、“码农间”的标签,朱辛庄0028地块所在的昌平南在北京土地市场人气一直在线。
就在上个月,昌平信息园二期地块(越秀星樾)同样热度高涨,从竞地价到竞“现房销售面积”、再转为摇号方式确定竞得人,最终越秀以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积拿下该地块,成交楼面价约为3.7万元/平方米,溢价率15%,地价、现房销售面积双双触顶。
对比来看,朱辛庄0028地块热度更甚:42房企报名,其中41家独立操盘,10家全新面孔首次进京,不但参与房企数量是此前的三倍,在开拍前便收获30手报价触及地价上限,直接进入现场摇号程序定输赢。
最终,上海大华依靠首次入京的好运气,在“42选1”的摇号环节,成功摘得昌平朱辛庄0028地块。
上海大华属于知名度极高的区域型房企。公开信息显示,上海大华隶属于大华集团,是一个以上海为重心的老牌区域型房企,前身是上海市宝山区住宅开发总公司大场分公司,1998正式转制为大华(集团)有限公司。
拿地靠“抽奖”,开奖即躺赢。与此前越秀地产摇号竞得昌平信息园二期地块如出一辙,上海大华也带着幸运加持进入北京。但与之前不同的是,昌平朱辛庄0028地块的中签率仅2.38%,这也刷新了北京土拍史上中签率新低纪录。
针对本次进京拿地,大华方面也直言“不容易”,并表态会继续在北上广等一线城市发展。
小而美的优质地块
对于地块属性,包括大华自己在内的拿地企业一致评价:“小而美”。
地块区位条件优越,产业和商圈配套齐备,区域客群购买力强,规模小、利润高、资金少、流速快、难度低,无现房销售等其他条件限制,因此“抢手”是必然。
前不久刚刚进京的拿地的某华南房企北京区负责人直言,这块地的属性比较纯粹,总价较小,周边客群理想,可以说是进京首站的不二选择,这也是为什么有10家新面孔扎堆。
中指研究院高级分析师张晓飞指出,朱辛庄地块竞拍规则相对简化,仅设置竞地价及现场摇号两个环节,无配建及竞现房要求,对开发企业资金占用量较小。且触顶价格不到13亿元,“低门槛”也能够让更多的房企参与其中。
上述华南房企负责人给记者算了笔账,朱辛庄地块的土地合理上限价格为12.995亿元,折合楼面价约3.5万元/平方米,销售指导价6.2万元/平方米,房地价差高达1.75倍,这对于开发商的利润保障是“妥妥的”,加上小地块“快进快出”的节奏,保守估计是近三年来新供地块中,实际房地比最优质的。
北京链家研究院资深分析师岳微分析称,本次出让的朱辛庄0028地块位于昌平区北五至六环,地块自身条件优越,仅3万平规划建筑面积全部用于纯商品住宅建设,体量小、居住属性纯粹;所在板块居住界面完整、生活配套成熟,8号线、昌平线双轨交汇,交通优势明显,紧邻小米智能制造产业园、国际信息产业园,其中,小米产业园作为小米核心制造的所在地,将在年末投入使用,产业优势凸显。
“昌平区目前在售新房项目较多,但辛庄板块近两年无新房供应,仅年初出让的越秀星樾一个项目即将入市。”岳微表示,地块周边竞品项目少,居住需求旺盛,一方面,昌平区本区内改善需求强烈,另一方面。朱辛庄板块临近海淀北部,海淀区近两年可供应及潜在供应的新房体量较小,朱辛庄板块成为海淀外溢居住需求承接地。
冷热分化的市场
相比前两年采取的集中供地规则有所不同,今年集中供地规则有所优化,采取了“集中挂牌、分散出让”的模式。此次北京共有两宗地块出入,23日另外一宗昌平新城东区三期0001地块,因竞价截止时仅首开一家报名,最终以27亿元底价成交。两宗地块共计收金39.995亿元。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示,综合本次北京昌平两宗地块的竞拍表现来看,虽然两宗地块热度分明,但新城东区地块的平淡成交与朱辛庄0028地块的热度空前均是有迹可循。昌平新城东区地块虽然地处昌平中心,但是却在北六环外,大多是地缘性客户,而且体量大、总价高,很难出现激烈的竞争局面,最终仅获首开的青睐。
“海淀北部属于产业较发达区域,市场需求比较厚实,目前各项目的开盘去化情况优秀,这些都是确定性价值。”合硕机构首席分析师郭毅认为,从本次土拍也可以看出,目前北京依然存在着冷热分化的局面,特别是新房市场表现得更为明显。正是在这种市场分化状态下,无论是房企,还是购房者,都会寻求确定性,优质标的的价值被放大。
北京商报记者 王寅浩
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