财报金选丨龙湖的而立之年：稳健的基本盘与看得见的未来

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今年是龙湖集团成立的30周年。与往年相比，龙湖今年的财报提前了将近一周发布。

通常来说，业绩越好，年报公布越早。在房地产行业深度调整的当下，敢于提前公布年报，体现了龙湖对于业绩的自信，以及直面行业“至暗时刻”的勇气。

2022年财报季，业绩能向上增长的房企屈指可数，但而立之年的龙湖表现出了极强的韧性，各项经营指标逆势增长。

2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。

财务方面，龙湖2022年平均借贷成本进一步下降至4.10%，持续保持低位；负债结构亦保持合理，平均账期为6.67年，一年以内到期的短债占比约9.9%；现金短债比3.52，连续七年稳居“三道红线”绿档。

2022年，龙湖运营及服务业务组成的经营性利润占比达到27%。运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线。

飘红的成绩单，也给资本市场带来了一针强心剂。财报发布当日，龙湖股价涨幅达3.07%，收盘价报21.85港元。

稳健的基本盘：收入及盈利双增长 33个城市销售额入围前十

2022年全年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖集团能够实现收入及盈利的双增长，在行业内难能可贵。

销售方面，龙湖聚焦核心城市，全年实现地产开发合同销售2015.9亿元，销售总建筑面积为1304.7万平方米，权益销售金额达1273亿元，销售回款率约100 %，高能级城市销售占比达97%。分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额在集团占比分别为38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。其中，在4地摘得城市销售金额榜桂冠，并在33个城市入围当地市场前十，在其中22个城市位居前五。

在收入与盈利能力稳中有升的同时，龙湖债务结构持续优化，2022年相继提前偿还银团贷、美元债等，用充裕的流动性和强大的资金实力维护其在境内外资本市场的健康形象及主体信用。2022年12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据。至此，2023年内，龙湖已无到期境外债。

受益于稳健的经营和财务表现，龙湖多次获得监管机构和六大行的认可。

2022年8月，龙湖发行2022年度第一期中期票据，是中债增按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。2022年11月，龙湖获得“第二支箭”首单200亿元中债增信债券额度。2022年12月，继央行“第二支箭”之后，“内保外贷”首单亦花落龙湖。

基于龙湖良好的信用表现，截至目前，三大评级机构标普、穆迪、惠誉都给予龙湖集团投资级评级，令龙湖成为少数获得境内外机构全投资级评级的优质房企。

业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶指出，2023年龙湖债务会继续保持平稳，但结构会进一步优化，继续保持行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖整个的现金流盘面和债务结构能应对行业的周期。

看得见的未来：利润结构优化 运营及服务业务进入收获期

业绩会上，陈序平谈到龙湖的业务模式：“开发航道仍作为支撑底盘，运营航道包括商场和长租公寓，服务航道包括轻资产的物业管理‘龙湖智创生活’和智慧营造品牌‘龙湖龙智造’。运营航道为重资产，平均超过70%的毛利率拉动整体盈利，两个作为服务的轻资产板块提供现金流，帮助穿越周期。”

2022年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，5年复合增长35%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。

运营业务上，截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，在手商业项目139个，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积为722万平方米（含车位总建筑面积为927万平方米）。过去一年，因各地防疫管控要求，集团在运营商场遭遇不小挑战，但得益于稳定的出租率及租金结构，租金收入同比增16%至94.3亿元。

龙湖冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数已达11.6万间，紧扣民生底色，超2万房间纳入保障性租赁住房。诞生6年来，龙湖冠寓累计服务超50万租户，租户满意度达95% 。其专为企业员工提供专属一站式解决方案的冠寓“冠企荟”已累计服务企业近3万家。

服务业务上，龙湖智创生活保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性。2022年，龙湖智创生活在物业管理外部拓展方面，新签约金额同比翻番，合约管理面积增幅再创新高。

值得关注的是，2022年8月，龙湖集团正式发布全新智慧营造品牌—龙湖龙智造。集成龙湖全业态开发经验及行业领先的数字科技能力，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、数字孪生、EPC服务、智慧城市整体解决方案等六大产品服务模块。目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目近40个，总建筑面积超700万平方米，与包括大家投控、中铁城投集团、清华大学等在内的央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校等行业机构建立了良好合作关系。

多年来，龙湖深度参与城市空间、服务重构，2022年运营及服务业务已成为龙湖集团高质量可持续发展的重要贡献源，联合地产开发业务，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润，“一个龙湖”协同效应逐渐显现。

30载栉风沐雨，而立之年的龙湖，凭借“空间即服务”战略的坚定铺排，以30年沉淀的产品力、服务力和品牌力，不断以创新姿态赋能城市发展，构建美好生活。聚而向前，行且坚毅！