旭辉纾困时刻 境外债重组方案中的行动与态度

观点网自去年11月1日宣布暂停支付境外债务本息以来，旭辉境外债会有怎样的解决方案便成为外界关注焦点。

(相关资料图)

历经四月有余，旭辉提出了一份境外债务重组的初步方案。

3月10日晚间，旭辉控股发布公告，正式对外披露境外流动资金状况的全面解决方案，称公司境外流动资金状况的全面解决方案已取得重大进展，将于3月31日前向协调委员会及债券持有人小组提供潜在的全面解决方案并展开讨论。

不少投资人表示，这一方案好于预期。

原因是旭辉这一份解决方案体现出了坦诚和积极的态度，比如明确提出“不削减本金金额”等，提出了“债转股”方案，利息部分则有部分以实物支付，且会给予债权人一个切实可行的增信保障。

在展期时间上，旭辉预期最长不会超过7年。

与此同时，旭辉披露了盈利预警，预期2022年将录得130-140亿元亏损，其中核心净利润亏损预计介乎51-56亿元。

旭辉解释了预期亏损的主要原因：一方面是因为疫情和行业影响导致交付量下降、收入减少和利润下降；另一方面，则是公司基于审慎原则对货值提前减记、汇率波动损失及持有物业估值下降等会计报表因素。

方案详解

对旭辉而言，现阶段的关键就是解决债务问题，以促进销售及融资。

根据旭辉披露的初步指示性关键条款，包括不削减本金金额、债权人自愿选择转股、减少利息的现金支付、债务展期不超过7年、支付一定数额的前置款项、制定一个切实可行的额外增信方案等。

具体来看，首先，旭辉预期债权人不会被要求接受削減欠付债务的任何本金；其次，债权人能够自愿选择转股，全面解決方案可能包含选择权，允许部分或全部债权人自愿将部分债务转换为公司股权或可转股债券。

第三，也就是早就被预计到的，减少利息的现金支付，旭辉需要将利息负担减少至一个可合理承担的数额，以允许公司恢复至一个长期财务稳定的状况。预期于初期，利息将部分以现金支付，亦可能部分以实物支付。

第四，债务本金分期偿还及到期日预期将延长至全面解决方案全面实施当日起计不超过7年。

另外，旭辉将将以偿还部分本金及/或同意费的形式，向债权人支付若干前置款项；并且正在制定方案，向债权人提供适当及切实可行的增信。

不过公告提及，该等条款可能会发生变动，公司尚未与任何人士就该等指示性关键条款达成一致。

旭辉还在公告中还披露了最新业务情况，表示境内销售及现金回款对集团财务状况及业务营运至关重要，将继续采取措施加快境内销售及现金回款，积极寻求机会出售非核心资产，以改善现金状况、提供运营效率、控制风险及节约成本。

观点新媒体获悉，在2022年12月，旭辉成功完成股份配售及认购，筹资约9.46亿港元，资金已用于向境外贷款银行支付约3.42亿港元，足够支付至2022年12月31日期间的所有利息，余下资金已经或将用于公司债券持有人的利益。

近日消息，旭辉正出售位于上海虹桥的标志性项目——恒基旭辉中心两栋大楼，两栋合计售价约14亿元。当中一栋为旭辉总部大楼，建筑面积约1.6万平米，售价8.8亿元；另一栋楼约1.1万平米，售价5.5亿元。

这两栋楼如果能顺利出售，回款将能够用于补充现金流，推进债务化解等。

纾困时刻

一位投资者对观点新媒体指出，旭辉的逻辑是用贵的资金做长期杠杆，监管资金快速流回的路子被堵住，所以现金流出现空档期，就出现了资金问题。

旭辉也于公告中披露了现金状况：截止到2022年12月31日，账上现金及银行结余总额人民币205.50亿元（2022年6月30日：约312亿元)，而绝大部分现金为项目层面受严格监管的预售现金，将用于确保在建项目的竣工交付。

如此看，旭辉可动用资金有限，而中债增担保的债券也迟迟未发。

据了解，2023年开年，便有消息称旭辉拟发行2023年度第一期中期票据，发行规模不超过20亿元，期限为3年期，由中债增提供全额无条件不可撤销连带责任担保，询价区间为2.80%-4.30%。

彼时市场认为这笔公司债能够在很短时间内完成发行，1月10日，旭辉取得中债增担保函，和主承调整询价信息，将发行时间改为1月18日，发行规模调整为不超过15亿。

但是直到现在，旭辉仍尚未发行23旭辉集团MTN001。当然，市场关于债券迟迟未能发行的分析还有很多，包括抵押物的落实等等。

“现在政策的支持是非常严格的，没暴雷的只剩下几家，还要求足额超额的一二线优质资产做抵押等，这对于民企而言是蛮困难的。”一位资本市场人士对观点新媒体透露，一些企业的资金压力仍然非常大。

公布债务重复方案的同时，旭辉亦对外发布了盈利预警，预期2022年将录得130-140亿元亏损，其中核心净利润亏损预计介乎51-56亿元。

而在2022上半年，旭辉营业收入为297.2亿元，同比减少18.29%；实现归母净利润7.31亿元，同比下降79.7%；归母核心净利润率6.1%，同比下降3.1个百分点。

这并不令人意外，只是极端市场环境下的一个缩影。

观点新媒体了解到，就房企发布业绩预告以来便“雷声”阵阵，包括荣盛发展(002146)、华侨城A、金科股份(000656)、首开股份(600376)、大悦城(000031)、中梁控股等均发布2022年度将录得亏损。

当中，荣盛发展料归母净亏损190亿元-250亿元，华侨城料期内预亏80亿元-110亿元，金科预亏也达到95亿元-190亿元。另外，包括保利发展、招商蛇口(001979)、中国金茂等在内的企业，期内利润也将出现较大程度下滑。

旭辉面临着大多数房企亏损的共性原因：一方面是因为疫情和行业影响导致交付量下降、收入减少和利润下降；另一方面，则是公司基于审慎原则对货值提前减记、汇率波动损失及持有物业估值下降等会计报表因素。

如果要恢复现金流循环，在债务展期之外，房企要做的便是推进新的融资和销售。

根据最新数据，2023年前两月，旭辉录得累计合同销售金额约128.3亿元。其中，2月单月销售金额约人民币78.1亿元，环比增长55.6%。