两次流拍后 北京孙河前苇沟地块第三次入市

经济观察网 记者 田国宝 2023年北京拟供应商品住宅用地清单第一轮23宗宅地中，目前有2宗接受用地预申请，截止时间为3月21日。

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其中，“北京市朝阳区孙河乡前苇沟组团棚户区改造土地开发项目002、003地块R2二类居住用地”引人瞩目，因为前苇沟003地块经历过两次流拍，这一次，003和002成立新的组合，计划再次入市。

一位TOP20房企投拓人士认为，前苇沟地块此前“生不逢时”，抛开疫情及房地产下行等因素影响，虚高的起拍价及周边供大于求的市场也让开发商望而却步，“今年市场回来了，只要有足够利润空间，还是有人感兴趣的”。

两次流拍

前苇沟住宅组团位于朝阳区孙河乡，北侧是首都机场高速，跨过机场高速就是知名的别墅区，南侧紧邻金盏住宅组团，东侧是温榆河，西侧有一个赛车场和蟹岛等游乐设施。

002、003地块位于前苇沟住宅组团的西南边缘，与九章别墅相邻，合计用地面积6.15万平方米，建筑面积9.22万平方米，起拍价40.4亿元，起拍楼面价4.38万元/平方米；最高限价46.46亿元，楼面价上限5.04万元/平方米。

当竞拍价触及上限后，将转入竞拍现房销售面积，起始报价为1000平方米，上限为4.7万平方米；现房销售竞拍达到上限后，则转入高标准商品住宅建设方案投报。拿地资金必须为企业自有资金。

目前地块还未正式挂牌，处于出让预申请阶段。根据北京市规自委公布的信息，地块预计在5月16日前挂牌上市。

这是前苇沟地块第三次入市。早在2021年5月，前苇沟一次性推出包括001、002、003、006、007、012、019在内的7个地块进入集中供地市场，其中006和007组团出让。

2021年8月30日，北京第二批集中供地推出43宗土地，朝阳区推出11宗，即包括前苇沟的6宗，由于2021年下半年房地产市场开始转下，开发商逐渐失去拿地动力，2021年11月，包括前苇沟所有地块在内的共计26宗地取消出让。

蛰伏半年后，前苇沟003地块再次进入2022年第二次集中供地，地块编号由2021年41号地变成2022年23号地。2022年5月31日，第二轮集中供地结束，前苇沟003地块等3宗土地流拍。

与2021年相比，2022年这一次供地中，前苇沟003地块的起拍价由原来的27.1亿元降至19.2亿元，起拍楼面价由原来的6.1万元/平方米降至4.38万元/平方米。

2023年，前苇沟003和002地块绑定一同出让，起拍价没有变化，与2022年保持一致。

胜算几何

最近几年，北京土地市场的供应主力在朝阳区，朝阳区宅地供应主要集中在孙河、崔各庄、东坝等几个板块，占比超过一半。前苇沟正好位于这几个区域的中间。

孙河区域位于前苇沟西北侧，隔机场高速和京平高速相望，两地直接距离3.5公里左右。作为较早开发的区域，早在2012年，孙河就出让了第一块土地，土地楼面价从最初2万元/平方米，涨至2019年最后一块土地出让时的6.9万元/平方米。

目前孙河仍有一个在售项目，售价在10万元/平方米到14万元/平方米不等。北京市住建委网站信息显示，2021年12月该项目开盘以来，累计发放三个预售证，住宅累计网签套数为22套。

金盏区域紧邻前苇沟，相距不到1公里，目前有三个在售项目，除了较早开盘的金港家园外，其他两个项目销售均一般，目前共有产权的价格在6.5万元/平方米左右，商品房价格在7.4万元/平方米左右。

崔各庄距离前苇沟4公里左右，也是北京近年土地供应最为密集的区域之一，2021年以来，崔各庄有7个住宅项目前后入市，除了个别项目销售较好外，多数去化较难。目前均价在8.8万元/平方米左右。

东坝位于前苇沟南，相距在5公里左右，与金盏区域相邻。2021年以来，先后有5个项目入市，目前商品房价格在7.7万元/平方米左右。

这几个区域有一个相似点，即房价相对较高，去化较慢。对比来看，几个区域优缺点都较明显，孙河和东坝区域有配套地铁，公共交通较为方便，但周边环境一般；崔各庄、前苇沟和金盏区域周边环境较好，但距离地铁均不近，未来出行较为不便。

从楼面价来看，孙河楼面价接近7万元/平方米，崔各庄、金盏和东坝的楼面价也超过5万元/平方米。相比而言，前苇沟地块4.38万元/平方米的起拍楼面价，在整个区域处于较低水平。

前苇沟地块对未来商品房价格没有做明确限制，不过从周边项目价格看，其未来售价很有可能保持在金盏地区7.4万元/平方米的水平，按照这个价格，地块有较大的利润空间。

上述房企投拓人士认为，即便是有房企拿下前苇沟地块，未来产品也不好做，“十几万的豪宅卖得不好，6万多的项目卖得也不好，除非你能做出更低的价格和更好的品质，否则只能像其他盘一样熬着”。