争相入局，2000亿代建市场里的修炼之路

（2023.03.07）房地产行业遭遇动荡调整后，2022年以来不少房企纷纷入局代建。据不完全统计，截至2022年已有超过40家房企开展自身的代建业务板块。新入局代表房企有龙湖龙智造、中梁控股、华夏幸福(600340)“幸福安基”等。

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除头部房企外，不少中小型房企也有开展代建业务，像腾云摩码绿建、朗诗绿管、仁恒置地等企业。2023年2月11日，上坤集团在2023年度经营会上宣布，将开辟共建管理新赛道，业务将逐步落地到已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目。各个层次房企加入的代建赛道，其规模如何？

据海通证券(600837)测算，“十四五”期间，代建业务的市场容量或将达到2000亿元左右规模。竞争者加速涌入，会让红利自然缩小。除了高盈利性，代建的低杠杆、抗周期、低负债等优点足够吸引企业参与布局。

代建吸引力很强，机会也是可遇不可求。据观点指数发布的2023年“1-2月房地产企业新增土地储备报告”显示，报告期内前50房企新增土地建筑面积950万平方米，城投企业占主导。不少城投企业主导的项目落地数量有限，代建企业承接城投项目开发规模有望扩大。

在保交楼的指引下，纾困类代建项目是一个趋势。2023年2月6日，信达系参与纾困中南建设(000961)在深圳的某城市更新项目，出资25.5亿元认购股权。信达系此前参与过佳兆业悦伴湾项目纾困，通过投资+操盘代建服务模式参与金融机构纾困项目。

除了商业房地产项目之外，2023年代建业务在政府保障性住房领域的潜力也是巨大的。

2023年3月5日上午，政府工作报告指出，加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。基本的民生工程问题依然是政府重点工作。

此前贵阳市提到，到2025年底，以各种方式建设保障性租赁住房10万套（间）以上，有效解决全市新市民、青年人等群体住房困难问题。

其中，2021年以多种方式启动建设保障性租赁住房3452套（间）；2022年以多种方式启动建设保障性租赁住房不少于3.2万套（间）； 2023年至2025年以多种方式启动建设保障性租赁住房6.5万套（间）。

出贵阳外，全国各地提及加快建设保障性租赁住房的不在少数，可以看到政府类代建有不少的空间和政策动能。

不过，即使有空间和机会做代建，但是做好代建服务并不容易，很重要的一点是需要企业做好服务方的角色。在这个过程中更加考验团队的管理水平、资源处置能力以及品牌管理等综合实力。

3月22日，观点机构将继续举办“2023观点年度论坛”。观点指数研究院通过对行业与企业进行长期跟踪研究与数据分析，综合代建规模、盈利水平、运作管理水平、产品独特性等各项指标，盘点在行业内具备卓越表现的企业，并在3月举行的观点年度论坛现场，重磅发布“卓越指数 · 2023房地产代建管理卓越表现”研究成果。

观点指数研究院是观点机构旗下的数据研究部门，长期跟踪经济走势、行业动态、企业表现，捕捉全面、深入的市场和企业数据，并结合专业分析，生产原创、深度的研究报告，以及输出专业权威的研究成果。

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