房地产 | 上海临港：经营效率下滑，资金缺口拉大（2022三季报）

今天我们一起盘下“房地产”板块上市公司上海临港(600848)的2022三季报表现出的核心财务特征。

1、公司净利大幅下滑，主要由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长和毛利润的减少导致。

(相关资料图)

2、毛利率降低，导致核心利润率降低。核心利润率和经营资产周转率的双重下滑导致上海临港经营资产报酬率下滑。

3、股东权益撬动资产的能力基本稳定，总资产回报水平的降低拖累股东回报水平降低。

4、上海临港经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。

5、融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。上海临港金融负债水平较高，长期偿债压力较大。

6、资产规模稳定，资产配置聚焦业务。资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。

下面是对上海临港2022三季报关键特征的解读。

公司净利大幅下滑，主要由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长和毛利润的减少导致。2022三季报上海临港营业总收入49.17亿元，同比增速3%，毛利润25.98亿元，同比增速-7%，核心利润14.41亿元，同比增速-14%，净利润10.48亿元，同比增速-35%。净利润的减少主要由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长和毛利润的减少导致。

经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。

从上海临港2022三季报的现金流结构来看，期初现金29.90亿元，经营活动净流出9.34亿元，投资活动净流出12.20亿元，筹资活动净流入35.05亿元，累计净流入13.51亿元，期末现金43.41亿元。

从上海临港2020年报到本期的现金流结构来看，期初现金60.15亿元，经营活动净流出16.79亿元，投资活动净流出43.65亿元，筹资活动净流入43.60亿元，其他现金净流入985.70万元，三年累计净流出16.74亿元，期末现金43.41亿元。

上海临港经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。上海临港2022三季报经营活动现金净流出9.34亿元，较2022三季报减少12.09亿元，2020年报到本期经营活动累计产生资金缺口16.79亿元。

融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。

上海临港2022三季报筹资活动现金流入154.41亿元，绝大部分筹资流入来源于债权流入（92.12%）。较2021三季报增加2.93亿元，增速1.94%，筹资活动现金流入基本稳定。上海临港2022三季报债务净流入48.07亿元，较2021三季报增加28.47亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。

资产规模稳定。2022年09月30日上海临港总资产534.13亿元，与2022年06月30日相比，上海临港资产增加21.75亿元，资产规模基本稳定，资产增速4.25%。

资产配置聚焦业务。2022年09月30日上海临港资产总额534.13亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。

从2022年6月30日的经营资产结构来看，存货占比49%，其他产能 类资产占比47%。

股东权益撬动资产的能力基本稳定，总资产回报水平的降低拖累股东回报水平降低。

2022三季报上海临港ROE5.15%，较2021三季报减少3.93个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率2.04%，较2021三季报减少1.61个百分点，总资产回报水平降低。权益乘数2.58倍，较2021三季报提高0.13倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。

资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。从2022年09月30日上海临港的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用金融负债、股东入资的并重驱动型。其中，金融负债是资产增长的主要推动力。与2021年09月30日相比，金融性负债占比明显增长，经营性负债占比明显降低，公司在资金来源上表现出金融性负债支撑度增加的趋势。

毛利率降低，导致核心利润率降低。核心利润率和经营资产周转率的双重下滑导致上海临港经营资产报酬率下滑。

2022三季报上海临港经营资产报酬率3.44%。较2021三季报，经营资产报酬率降低1.21个百分点，降幅26.02%，经营资产报酬率有所恶化。核心利润率29.31%。与2021三季报相比，核心利润率下滑5.47个百分点，降幅达15.74%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率0.12次，较2021三季报减少0.02次，降幅为12.20%，经营资产周转效率有所恶化。

上海临港2022三季报毛利率52.83%，与2021三季报相比，毛利率下滑5.61个百分点，毛利率降低。上海临港2022三季报较2021三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。

投资流出增加，主要流向了理财等投资。上海临港2022三季报的投资活动资金流出，集中在理财等投资，占比84.64%。上海临港2020年报到本期的投资活动资金流出，集中在理财等投资，占比91.29%

产能基本稳定。2022三季报上海临港产能投入5.50亿元，处置13.87万元，折旧摊销损耗0.00元，新增净投入5.49亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例2.82%。

经营活动与投资活动资金缺口迅速扩大。2022三季报上海临港经营活动与投资活动资金缺口21.54亿元较2021三季报增加11.78亿元，缺口迅速扩大。2020年报到本期经营活动与投资活动累计资金缺口60.45亿元。

2022三季报上海临港筹资活动现金流入154.41亿元，其中股权流入4.64亿元，债权流入142.25亿元，债权净流入48.07亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。

上海临港金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022年09月30日上海临港金融负债率31.27%，较2021年09月30日提高2.42个百分点。上海临港金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。

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截至2022Q3，上海临港在A股的整体排名下降至第695位，在房地产行业中的排名下降至第9位。截止2023年2月17日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，上海临港估值曲线处在合理区间。

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