丁祖昱：西双版纳楼市为何率先回暖？

来源：中新经纬时间：2023-02-20 19:43:26

中新经纬2月20日电题：西双版纳楼市为何率先回暖？

作者丁祖昱易居企业集团首席执行官

【资料图】

2023年，哪个城市率先释放回暖信号？成交数据显示，是西双版纳。

作为一个典型的被旅游激活的城市，春节期间，西双版纳有接近300万人涌入。旅游价值扩大了住宅市场价值，这使得西双版纳在传统地产淡季中走出独立行情，释放回暖信号。

总体上我们认为，当前房地产市场显现的复苏只是局部，底部修复仍是一个缓慢长期的过程。

为什么西双版纳先火？

过去的一个月，东三省购房人群支撑起西双版纳的楼市，仅春节期间，东三省购房占比就达到了四成。

克而瑞云南机构监测数据显示，2023年1月，西双版纳新建商品住宅共成交20.87万平方米，同比上涨27%，环比上涨41.5%。

这组数据有两大典型特征。首先，1月西双版纳新建商品住宅成交总量接近省会城市昆明，领跑云南重点地市州。其中，成交总量是大理的6倍。

其次，西双版纳1月成交规模创下近13个月峰值。自2022年10月以来，西双版纳商品住宅成交规模连续4个月环比上涨，至1月受旅游复苏影响，市场迅速回温。

实际上，观察近5年西双版纳成交情况，成交总量维持在120万平方米以上，疫情以来，西双版纳“以价换量”成交均价和规模均处在低位徘徊，尤其是2022年成交均价下跌至6000元，项目价格较2020年普遍下降三成左右。因此，“抄底”的氛围进一步刺激了成交。

克而瑞云南机构提供数据显示，1月，70平米以下面积段、总价40万以下产品成为西双版纳市场主力。春节期间，西双版纳购房门槛套均总价46万元，较2022年上浮5万，但相比2021年峰值降低了23万，这也意味着，经济与行业下行压力下，购房客户偏理性，投资行为也更保守。

西双版纳回暖在全国并不具典型意义

“西双版纳式”回暖是否可持续？我们认为，放在全国并不具有典型意义，但一些城市近期的市场表现，也让我们看到了行业复苏迹象。

2023年1月，有17个城市商品住宅成交面积同环比齐增，其中也不乏琼中、东方和拉萨等一些旅游城市，但多数以三四线城市为主，这部分城市需求主要来自春节返乡、疫情全面解绑后的部分补偿性购房需求。此外，杭州、西安、天津三个城市同比均为正增长。

从微观层面来看，比如天津、南京、苏州、福州等地，来访量和认购量稳步回升。典型如天津，克而瑞数据显示，第五周全市热销项目共计接待客户25303组，平均单盘接待92组客户，热销项目共计认购2078套，超过2022年所有周度认购数据，甚至高于2021年下半年市场行情，全市认购转化率为8.2%。此外，南京、徐州等不少项目开始收回销售折扣也在从另一层面说明市场氛围在发生变化。

从房价涨跌情况看，根据国家统计局数据，1月份共有21个城市新房价格连续3个月同环比下降，数量较12月减少了14个，其中，有15城房价结束“3连跌”，市场出现了不同程度的“量价回暖”信号。

总体上，全国部分城市房地产下行压力得以缓解，但这并不意味着市场迎来真正复苏，市场仍然是脆弱的。因为复苏只是局部而非全面，且其持续性存疑。

一旦政策宽松环境有所收紧，楼市势必会面临新压力，当前在售项目案场来访认购回升和网签备案量价齐升情况也将随之降温。我们认为，短期内，市场仍需温和政策的支撑，市场信心也有待政策的呵护。(中新经纬APP)

责任编辑：李惠聪

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