创新高!2022年全国法拍房挂拍量超60万套
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2017年,线上法拍交易起步,法拍房逐步进入大众视野,由于早期法拍房不受限购政策约束,其成交价格通常低于市场价,部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”,一时间法拍房市场关注度走高。不同地区法拍房市场特征与当地经济、楼市运行状况和政策变化等密切相关,疫情三年来,法拍房挂拍量出现增多趋势,但受政策收紧、楼市下行等因素影响,2022年法拍房市场成交量不升反降。
报告主要内容
1、2022年全国法拍房共挂拍60.6万套(按标的物统计,同一标的物,跨平台跨拍次仅统计一次),同比增长35.7%;全年共成交11.8万套,同比下降14.9%,成交率降至不足20%;
2、分物业类型来看,住宅类为挂拍、成交主力,2022年共挂拍31.7万套,成交8.1万套;
3、分省份来看,各省法拍房挂拍、规模差距较大,2022年四川挂拍6.6万套,为全国法拍房挂拍数量最多的省份,而成交则更集中于经济发达省份,成交量最高的省份为广东,共成交1.4万套;
4、分城市来看,2022年挂拍量最高的城市为重庆,共挂拍3.2万套,同比增长超80%,但成交量仅7050套,同比增长12.9%,增长幅度较小;
5、2022年各城市法拍房成交率较2021年出现不同程度下行,2022年金华成交率最高,为61.8%。
法拍房与传统房产交易方式存在较大差异
1)法拍房涉及流程繁复
法拍房,即“法院强制执行拍卖的不动产”,当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时,债权人通过司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下不动产进行拍卖,以拍卖所得款项来偿还债务。
2016年6月,最高人民法院规定,“人民法院以拍卖方式处置财产的,应当采取网络司法拍卖方式”,该规定于2017年1月1日起实施。2016年底,最高人民法院发布《关于司法拍卖网络服务提供者名单库的公告》,将淘宝网、京东网、人民法院诉讼资产网、公拍网及中国拍卖行业协会网5家平台纳入名单库;2017年,线上法拍交易起步,法院通过拍卖平台发布拍卖信息,法拍房逐步进入大众视野;2019年,工商银行(601398)融e购、京产权交易所两平台入围。目前,法拍房共在7家平台上进行拍卖。
同一标的物在法拍过程中最多拍卖三次。法拍房初次挂拍(即一拍),起拍价在评估价基础上下浮不超30%,在一拍流拍后,申请执行人可按流拍价格接受标的物,实行以物抵债,如不同意接收,在拍卖后60天内,以流拍价作为保留价,进行第二次拍卖(即二拍),二拍价格可在一拍流拍价基础上下浮不超20%;二拍流拍后,可按二拍流拍价格实行以物抵债,如申请执行人不同意接收,则进入变卖阶段,变卖起拍价最低不低于初始评估价50%,如果仍旧流拍,同时申请执行人不同意接收,应当将其退回被执行人,解除查封或扣押。
图:法拍房多次挂拍流程示意图
数据来源:中指研究院综合整理
2)早期法拍房不受限购政策约束,近年来政策逐步收紧
早期,法拍房交易不受限购政策约束,同时法拍房通常相比市场价有一定折扣,且与二手房相比无需中介佣金,成为市场“捡漏”优质资产的渠道,获得较高关注度。
为进一步完善政策,2013年起,广州、深圳、北京等部分重点城市陆续收紧法拍房限购政策。2021年上半年,受房地产市场热度较高影响,上海、杭州等热点城市陆续收紧法拍房限购政策。但由于各省市法院执行规则存在差异,期间出现限购、不限购并行的情况,在上海法拍房限购政策出台后,曾出现上海法院拍卖的房产需符合限购政策,但经由外地法院拍卖的上海房产沿用法院所在地限购政策的情况。2021年12月,法拍房限购政策全面收紧,最高法出台规定,法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围,受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。
表:部分重点城市/全国法拍房限购政策出台时间
数据来源:中指研究院综合整理
3)法拍房交易中存在的隐性风险
相较于二手房等交易方式,法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣,但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如,在挂拍阶段,执行法院会同步展示房屋信息,但仍有许多重要信息未明确告知,包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题,需竞买者自行调查判断。基于此,尽管法拍房关注度有所提高,流拍率却依然居高不下,多数人持观望态度。
图:法拍房交易过程隐性风险
数据来源:中指研究院综合整理
全国法拍房挂拍量增长明显,但成交量回落,交易集中于经济发达省份
1)2022年,法拍房挂拍量达60.6万套,总体成交率处于较低水平
受拍卖流程影响,同一标的物的不同拍次可能多次出现于拍卖平台,甚至出现于不同拍卖平台,易造成数量统计的失真。为排除同一标的物重复统计对规模的干扰,文中挂拍数量为挂拍标的物数量,同一标的物多次拍卖仅计算一次,同时由于司法拍卖特性,法拍房挂拍与实际起拍时间间隔较长且不固定,统计过程中均以起拍时间计算。
根据中指监测数据,从挂拍量来看,2022年全国355城共挂拍86.4万套,在以同一标的物为基准进行剔重后,挂拍套数为60.6万套,较2021年增长35.7%,挂拍金额约1.4万亿元。
表:2021、2022年法拍房挂拍套数及挂拍金额结构
(单位:万套、亿元)
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
图:中指法拍房数据系统
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
从挂拍物业类型来看,2021、2022年住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数近90%。2021年,住宅共挂拍23.6万套,占比超50%,2022年住宅挂拍量同比增长34.6%,占比基本持平。
图:2021年、2022年各类型法拍房成交套数及金额
注:成交率=成交套数/挂拍套数
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
从全国范围来看,法拍房成交率整体较低,2021年成交13.8万套,总成交金额3801.5亿元,按套数计算成交率为30.9%;2022年法拍房限购政策全面执行,叠加房地产市场下行,导致法拍房成交率明显下滑,2022年共成交11.8万套,同比下降14.9%,成交率降至19.4%。
分物业类型来看,住宅是法拍房成交主力。2021年,法拍房市场住宅成交9.3万套,占成交总量的67.3%,成交金额近1600亿元,占总金额42.0%;2022年,法拍房整体成交量下降,其中住宅成交量降幅较小,占比进一步提升,住宅共成交8.1万套,占比68.5%,成交金额1224亿元,占比44.8%。
图:2021年、2022年各类型法拍房成交率、折价率
注:折价率=成交价/评估价
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
2022年,各物业类型法拍房成交率、折价率普遍较2021年下行,土地类法拍保持高位。成交率方面,住宅、工业、土地类法拍房成交率仍维持在20%以上,而2022年商业类法拍房成交率仅为11.7%。从折价率(房屋成交价/评估价,折价率越高,成交折扣越少)来看,工业、土地类法拍房成交折扣较少,土地类法拍在2022年折价缩小,折价率升至94.3%。住宅类法拍房折价增加,2022年折价率降至84.8%,下降4.9个百分点。
2)各省法拍房挂拍规模差距大,但成交集中于经济发达省份
图:2021、2022年各省法拍房挂拍套数
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
从各省挂拍量来看,2021年,全国范围内四川、广东、河南3省挂拍量位列前位,均超3万套,其中四川为法拍房挂拍量最高的省份,挂拍量约3.5万套。2022年,全国整体挂拍量大幅增长,四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东7省市挂拍量较高,均超3万套,其中四川、重庆两地挂拍量达6.6万套、3.2万套,同比增长超80%,增量较高。
图:2021、2022年各省法拍房成交套数及成交率
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
整体成交套数较2021年下降,市场表现分化明显。分省市成交套数来看,2021年,江苏、广东、浙江3省成交量明显高于其他省份,均超1万套。而挂拍量较高的四川、河南成交量相对较低,在7000-8000套之间。2022年,江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量仍处在较高水平,超1万套,其中成交量最高的省份为广东,共成交1.4万套,同比下降4.3%。整体来看,法拍房成交量多集中在经济发达省市。从法拍房成交率来看,经济发达省市成交率亦处在较高水平,但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%,但2022年各地成交率平均下降约10个百分点,2022年成交率最高的省市为北京,成交率46.1%,较2021年下降8.1个百分点。可以看出,2022年法拍房限购政策的出台、房地产市场整体下行,共同导致了法拍房市场成交量出现下行。
图:2023年1月全国在审破产企业分布情况图
数据来源:最高人民法院
由于法拍房主要源自债务纠纷,法拍房挂拍量较高的城市多位于近年破产企业数量较多的中西部、长三角、珠三角区域。而东部沿海区域的长三角、珠三角核心城市整体经济活跃度高,虽破产中小企业量较多,但法拍房价值认可度仍较高,法拍房成交量、成交折价率相对较高。
同时,法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应,普遍需要6个月或更长时间。2022年,我国经济下行压力较大,涉及债务纠纷的不动产数量出现上行趋势,据最高法院统计,2023年1月,全国在审破产案件企业数达2335个,其中浙江破产企业数量达391个,预计破产案件企业数较多的省市,后续法拍房挂拍量或出现一定增长。
法拍房交易集中于二线城市,经济较活跃城市法拍房成交率较高
1)法拍房挂拍量、成交量集中于二线城市,重庆为近两年法拍房成交套数最多的城市
从各城市法拍房挂拍量、成交量来看,法拍房市场主要集中于二线城市。挂拍方面,2022年,前20城中二线城市数量为12个,三四线城市7个,top20合计挂拍18.8万套,占比提升至31.0%,其中重庆挂拍约3.2万套,同比增长超80%。另外,部分城市挂拍量增长幅度超100%,如昆明、成都、遵义、苏州、长沙等,其中昆明同比增长高达161.9%,共挂拍1.1万套。
图:2021、2022年挂拍量top20城市套数变化
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
但大幅增长的挂拍量并未带动成交量的明显增长。2022年重庆共成交7050套,为成交量最多的城市,同比增长12.9%。在挂拍量前20城中,遵义、赣州、合肥等城市成交量并未能进入法拍房成交量前20。同时,部分挂拍量增长幅度较大的城市,成交量不升反降,如昆明2022年成交1505套,较2021年下降5.6%。
图:2021、2022年成交量top20城市变化及折价率
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
成交量排名前20的城市折价较小。2021年,成交量前20城的折价率均高于70%,其中成交活跃度较高的城市如深圳、温州出现溢价,即成交价高于评估价。2022年法拍房限购全面执行后,叠加房地产市场调整加剧,各城市折价率出现不同程度回落,成交折扣增加,其中宁波折价率由99.9%回落至75.9%,下降24.0个百分点。
2)2022年金华、台州等城市法拍房成交率保持较高水平
图:2022年成交率top10城市
数据来源:中指数据CREIS(点击查看)
考虑到法拍房成交套数可能受到挂拍量变化的影响,我们采用成交率来分析各城市法拍房市场及房地产市场交易活跃度。本文选取挂拍量超500套的城市进行统计,2022年,金华成交率为61.8%,位列全国首位,但成交率较2021年下降11.3个百分点。受政策、市场双重影响,2022年各地法拍房成交率均较2021年出现明显回落,仅金华、台州、绍兴成交率保持较高水平,其余城市成交率均低于50%。
总结
2022年,全国法拍房挂拍量再创新高,其中住宅挂拍套数更是突破了30万套,但受法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素影响,成交套数并未随挂拍套数增加有所提升,全年仅11.8万套,同比下降近15%,成交率下降超10个百分点,其中住宅仍是成交主力,占总成交套数近70%。
同时,各城市间挂拍量、成交率分化明显,市场集中度较2021年进一步提升。经济更为发达的长三角、珠三角城市中法拍房挂拍量、成交量均较高,而部分地区挂拍量高增但成交量仍较低,如大连、郑州等地,低成交率也反映出当地经济活跃度受限、房地产市场活跃度较低。
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