全球视点！李宇嘉专栏丨从春节楼市的新动向看未来住房发展的趋势

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

2023年春节是防疫政策优化后的第一个春节。因此，2023年春节回老家过年的人群较庞大。《2023春节假期消费趋势》显示，返乡潮带动了返乡消费，三线及以下城市消费额比去年春节涨幅近20%，涨幅超过一二线城市，便利店使用线上支出消费金额同比增长20%-30%。

(资料图)

因此，2023年春节楼市“返乡置业”热度有所提高。很多内地三四线城市、县城新盘打出“返乡置业牌”。比如，哈尔滨多个楼盘推出持返乡车票抵2平方米房款、购房报销最高万元返乡费、返乡置业者购房享额外9.8折优惠；比如，1月13日，江西南昌安义县为春节“定制”政策，1月1日-2月28日购房可获200元/平方米的补贴，三胎家可获300元/平方米的补贴。

而且，常规优惠折扣力度也加大了，如赠送车位、月供补贴。为了吸引返乡人群，很多房企春节“不打烊”。根据笔者在某三四线城市的观察，市区在售楼盘看房的客户明显增多。某销售员告诉笔者，现在每天访客量保持在6-7组，尽管比2021年上半年（10-15组）少很多，但转化为成交的比例上升了。主要原因是，前两年返乡买房的需求延迟到了今年。而且，需求有新的变化，为父母或更上一辈改善居住环境，减少疫情侵扰健康的购房导向明显增加。

据了解，为父母改善居住环境，希望能有好的物业管理而购房的需求，占据返乡买房的近60%。一方面，这类房源改善室内及社区环境，比如更通风、采光，更智能，降低疫情冲击；另一方面，子女不在身边时，紧急情况下社区物业提供应急帮助。促进返乡置业回升的，还有政策对预期的提振。比如，近期推出首套房贷利率动态调整机制，房价连续下跌城市利率不设下限。

同时，2023年楼市政策的导向，更多强调促进合理需求释放，升级居住需求，促进内需和消费。因此，各地都在不遗余力地促进购房需求活跃，比如降首付、降契税、给补贴等等。开发商层面，由于资金链仍较紧张，打折促销仍是营销主旋律，各种优惠叠加，价格也比较亲民。银行层面则不断降低按揭利率，而国家在“保交楼”上的投入也给购房人群更大信心。

因此，调研发现，尽管市场预期和购买力还较为疲软，看房人也并不算多，但楼市总体上是在探底。根据克而瑞数据统计，35个城市春节期间合计有96个热销项目，其中63个位于三四线城市，占比66%。返乡置业群体中，有部分是大城市工作的年轻人，他们认为即便市场回调，仍无法在就业地城市置业，于是转回老家买房，也有部分年轻人回乡买婚房。

总之，前期促进楼市稳定的一揽子政策，在需求端产生了一定作用。但在调研中也发现，经过上一轮棚改和去库存，三四线城市和县城存量房源很多（比如回迁房纷纷挂牌出售），“卖一买一”的需求较集中，但由于手上的房子卖不出去，甚至无人问津，很多房源是楼龄长，无物业管理，社区环境脏乱差的楼梯房，换房需求也很难实现，这是阻碍楼市稳定的最大隐患。

因此，返乡置业回升，本质上是外部增量资金在支撑。尽管本地换房需求较大，但购买能力不能高估。调研中发现，目前房地产、建筑建材、线下物流和消费等基本是很多地方的支柱产业，就业吸纳和带动性强。但这些行业目前还处在“疫后恢复”的过程中，加上多数本地人住房自有率高，拥有2套及以上房子的比例高，也导致以升级为主导的需求实现难度加大。

春节期间，部分热点城市二手房市场也有所回升。据贝壳研究院统计，春节期间50城二手房“带看量”较2022年春节提升28%。事实上，二手房市场企稳在新年伊始就开始了。1月前15日，重点20城二手房日均成交同比增35.9%。主要原因是，前期二手房降价幅度比新房大，当“稳定楼市、促进消费”的政策姿态明朗，当下资金环境又非常友好，中意的房源不再降价，前期看房多时的购房者“等等看”的心态变化，部分购房者开始下手或增加看房频率。

当然，也有“带押过户”、退出限售、调整首套房认定标准（从“认贷又认房”到“认贷不认房”）等利好政策的影响。不过，二手房挂牌量也非常大，一二线城市普遍创历史新高，相比去年初普遍增长30%左右。因此，即便二手房市场有所回升，也并不会带来价格的反弹。同时，市场分化得非常明显，比如核心区优质改善型房源、学位房等近期回升得比较明显。

春节期间，一线和二线热点城市这类房源咨询量、带看量都在增加。显然，在当前融资条件异常宽松的情况下，先知先觉的高端改善型客户的购房预期被率先提振。但是，外围二手房市场仍旧非常疲软，一方面外围二手房业主和房产中介多为外地人，春节期间返乡较多；另一方面，外围二手房源供应量太大、库存周期长，市场对价格继续下跌仍存在普遍预期。

相比之下，热点城市新房市场不温不火。根据诸葛找房整理的数据，重点15个城市春节假期新房成交386套，同比2022年春节的928套下降58.4%。主要原因在于，1月份仍是疫情感染的高峰期。另外，今年春节返乡的人，外出旅游度假的人都多于往年。

总之，对广大百姓来说，2023年春节的主题是返乡回家、外出旅游和线下消费。楼市仍旧延续前期下行的态势，需求端仍比较疲软，供给端资金链仍紧张，开发商和小业主降价卖房仍是主旋律。但一些微观迹象表明，市场需求在发生积极变化。比如，线下消费爆棚对于改善就业和收入，带动住房消费有积极意义；比如，居民改善居住环境的愿望非常强烈，但改善仍存阻力；比如，都希望经济社会回归正常，大家回到奋斗创造美好生活的场景。这些都是住房的巨大空间，也需要不断针对性地创新政策，促进供需循环。

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