环球关注：从18万亿到13万亿：5万亿规模差还有可能找回来吗？

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近期发布的诸多数据都在指向，2022年中国房地产市场迎来明显拐点。

在国家统计局1月17日发布的2022年全年房地产开发和销售情况数据上，得到更为直白的体现。

进入“双十三”时代

从销售数据来看，2022年全国商品房销售面积13.58亿平，同比下降24.3%，创近7年来的新低；商品房销售额13.33万亿元，同比下降26.7%，创近6年来的新低。

中原地产首席分析师张大伟表示，中国房地产市场成交量将很难再出现2021年的“双十八”(18万亿元、18亿平方米)历史高峰。未来中国房地产市场规模将在“双十三”(13万亿元、13亿平方米)周围波动。

此外，去年房地产多项指标均在下滑。在全房地产开发投资方面，2022年全年开发投资额13.29万亿元，同比下降10.0%；土地出让下滑53.4%、新开工下滑39.4%，均是年度最大的跌幅。

在房地产开发企业到位资金方面，去年全年到位资金为14.90万亿元，同比下降25.9%，反映出行业流动性仍然处于相对紧张的局面。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，由于2022年房价持续下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。

对于房地产市场未来走势预期，李宇嘉认为，当下，关键是稳定房价，房价不稳，不仅是居民不愿意买房，而且金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。近期政策加力很明显，包括利率不设下限对冲房价下跌预期，鼓励需求入市。

2023年上半年，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还在继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。

2023年房地产会如何？

不得不承认的是，一方面，伴随着市场规模迅速回落，房地产市场很难再现高速增长的阶段；

但另一方面，随着我国城市化进程进入新阶段，房地产的支柱产业属性，以及政策端的企稳带动，房地产市场将逐步回归至平稳发展的时期。

今日，在国新办举行的2022年国民经济运行情况发布会上，国家统计局局长康义表示，通过相关测算，房地产及相关行业占经济总量的比重为13%、14%左右。

“2022年，房地产行业增加值下降5.1%，固定资产投资5.1%的增速不是太高，最主要是受房地产业拖累，房地产开发投资下降10%，下拉固定资产投资2.5个百分点。”康义介绍了2022年房地产的情况。

但他初步判断，2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大。

2023年房地产形势如何？同日召开的全国住房和城乡建设工作会议有着非常明确的指导意义。

会议强调，2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。全系统要在稳中开好局、在进上下功夫，推动住房和城乡建设事业高质量发展迈出新步伐，重点抓好十二个方面工作。

●以增信心、防风险、促转型为主线，促进房地产市场平稳健康发展

●以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题

●以实施城市更新行动为抓手，着力打造宜居、韧性、智慧城市

●以深化城市管理改革为动力，提高城市科学化、精细化、智能化管理水平

●以提升现代生活条件为目标，建设宜居宜业的美丽村镇

●以建筑业工业化、数字化、绿色化为方向，不断提升建筑品质

●以彰显地域特征、民族特色和时代风貌为核心，加强城乡历史文化保护传承

●以协同推进降碳、减污、扩绿为路径，切实推动城乡建设绿色低碳发展

●以健全风险防控机制为关键，坚决守住城乡建设领域安全底线

●以制度创新和科技创新为引擎，激发住房和城乡建设事业高质量发展动力活力

●以加强国际交流合作为载体，持续为世界人居领域发展作贡献

●以自我革命精神为引领，全面加强党的建设

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对于会议重点要求，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析表示，供需两端政策有望进一步改善，需求端强调“精准施策”，企业端侧重防范化解风险。

在需求端，一方面强调毫不动摇坚持“房住不炒”定位，另一方面强调“精准施策”，再次明确要增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心。

保交楼方面，资金规模有望加大，落地速度或加快，会议强调有条件的地方可以实行现房销售。

对于房企端，会议明确提到“一头”抓出险房企、“一头”抓优质房企，在出险房企方面，将侧重帮助企业自救和依法依规处置破产、追责等。

此外，加快完善住房保障体系，加快解决住房困难问题，保租房覆盖面积有望扩大。城市更新是城市高质量发展的重要推手，未来发展模式的广度和深度将不断拓展。

李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。

他预计，若疫情感染高峰能在一季度褪去，积极纾困或许在二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市好转。不过，由于楼市和经济基本面较弱，2023 年房地产市场大概率呈现弱复苏，不太可能出现大幅度反弹，特别是房价反弹。

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