环球观点：深业物业递表证监会 一家深圳国资物企的分拆之路

观点网时隔半年，深业物业在港交所的上市计划又前进了一步。

(资料图片)

1月9日，中国证监会完成接收了深业物业运营集团股份有限公司提交的《股份有限公司境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票派生的形式)审批》材料。

走过这一关，深业物业在港交所递交招股书就指日可待了。

早在2022年7月末，深业物业就发布IPO上市行业顾问项目招标公告，公告中指出该司制定了2023年6月在香港联交所挂牌上市目标。

7年之痒

2017年3月，深业物业由深业集团（深圳）物业管理有限公司、深圳市万厦居业有限公司、深圳市鹏基物业管理服务有限公司、深圳市鹏基物业管理有限公司等具有物业管理一级资质的物业公司整合重组而来。

从股权结构上看，深业物业为深圳市国资委直属深业集团有限公司的下属企业。同时，深业集团还是深圳控股大股东，持有后者股份63.19%，且为最终控股公司。

去年7月，深圳控股首次在公开渠道宣布，考虑可能将分拆物业管理业务，并于香港联合交易所有限公司主板独立上市。

彼时，深圳控股在公告中指，对于物业管理业务分拆上市，公司董事会尚未決定何时进行，后续将在适当时间或根据上市规则的规定，就可能的分拆作出进一步公告。

截至目前，深圳控股仍未发布关于深圳物业分拆上市的决定，但已经向证监会递交了审批材料。

回溯深圳控股分拆物业上市的计划，早在7年前的2015年全年业绩发布会中，时任深圳控股总裁的黄伟就曾有所坦露。

黄伟当时指出，2016年，深圳控股对于物业公司的打造，将完成太阳物业和天安物业之间的整合，下一步肯定会推动整合之后的上市。

7年前的计划及2022年7月的公告，均未指明将推动哪家公司作为上市平台，采用的口径都是物管业务。而在去年7月发布分拆资源公告时，就有市场消息指出，分拆平台为深业物业。

根据观点新媒体查阅，深业物业分拆上市及营收目标早在两年前便有“蛛丝马迹”。

深业物业曾在2021年3月的企业动态中，披露了深业集团董事长吕华一行参加深业物业运营集团有限公司乔迁活动，指出要在十四五期间将物业集团打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

为了早日实现这个目标，深业集团与深圳控股近年加速对深业物业相关资源进行整合。

“2021年，深业系统启动第二轮大整合，包括深业商业管理、深业智慧园区运营等6家企业股权正式归并到位，物业管理、商业运营、智慧园区、物业城市四核驱动的发展格局正式形成。”深业物业在官网中如是写道。

从具体时间点来看，深业物业于2021年9月完成对上述6家公示的股权归并，并在同月“引入”深业集团下属深业泰然、深业置地、深业泰富物流、深圳农科4位股东。

此前，深业物业由深业南方地产100%持股，后者将50.53%股权转让予深业泰然、深业置地、深业泰富物流、深圳农科。

值得一提的是，深业物业此番引进的4位股东，均在2021年深业系统大整合中将旗下物业公司注入深业物业。

物业风向

深业物业作为深圳控股的城市综合运营业务平台，业务涵盖物业管理、园区管理、商业运营、物管城市及酒店管理业务。

根据深圳控股2022年中期财报，6月末该司城市综合运营业务总在管面积约6953万平方米，其中第三方拓展占67%，非住业态占比57%；实现营业收入约12.83亿港元，同比上涨6%。

2022年上半年，深业物业完成新拓展项目64个，新增管理面积超过442万平方米，拓展合同总金额5.2亿元，期内还中标中国移动深圳肇庆标段、深圳龙华税务局、长沙新湖南大厦等项目；商业运营方面则是新增签约111家，新开业商户69家。

实际上，深业物业在管规模不仅仅是深圳控股的城市综合运营业务，截至去年年中，其业务范围覆盖全国16个省份50多个城市，管理项目近500个，管理面积超7500万平方米。

但即便吸收了深业集团与深圳控股旗下物业资产，7500万平方米在管面积仍与目前头部上市物企有着不小距离。其中，与深业物业同处深圳国资体系的万物云，同期在管面积达约8.4亿平方米。

另一方面，2022年物业企业上市呈现“退烧”态势。

全年仅有金茂服务、力高健康生活、东原仁知服务、鲁商生活服务、苏新服务、万物云6家物企成功登陆香港资本市场。

而龙湖智创生活、万达商管、润华智慧健康等企业还在排队之中。

成功上市的6家物企中，4家具有国央企背影。

央国企背景物管企业在资本市场之所以备受青睐，离不开当前市场环境下，这类型企业表现出的成长性及规模扩张优势。

此外，目前物业行业发展呈现“大鱼吃小鱼”的局面。以华润万象生活为观察对象，2022年全年分别吃下禹洲物业、祥生服务、中南服务、四川九洲(000801)千城物业等，合计并购金额超45亿元。

2022年中期财报显示，华润万象生活管理规模也大幅提升，物业管理服务在管建筑面积为2.61亿平方米，提供商业运营服务的已开业购物中心及写字楼数目分别为72个及24幢，购物中心总建面为790万平方米。

背靠母公司成长，虽然会落下依赖关联方输送的病根，但在寒冬中不失为物业企业发展的优势。

深业物业依托于深圳控股，短时间内生存压力比其他物企相对较少，得益于母公司的发展，未来业绩也有所保证。