2023年对楼市的6大预判
年底了,又到了老规矩做明年预测的时候了。
(资料图)
刚好近期很多粉丝朋友都在问我明年到底会怎么走,普通人要做的动作到底是什么?
刚需很害怕明年大反弹,担心上车的车票说涨就涨,说买不起就买不起。
还没卖出去房子的,怕错过这波置换的好时机,又犹豫是不是干脆等上涨再卖。
总之,市场情绪拉扯博弈的很多,我也来说一些看法,还有更详细的文章无法展开,我会在我闭门直播中和大家聊聊。
防疫放松不等于经济立马复苏。
很多人以为只要疫情放开,会迎来一波报复性消费,经济会立马恢复。
但事实上放开后大家更害怕了,不敢出门了,更别提消费了。
身边小阳人越来越多,自媒体争先恐后蹭流量,怕再不阳这波热点就没了。
阳性之后多数人哪怕不用集中隔离,也得居家隔离至少5-7天,这就导致多数家里有老人孩子的更不敢去密集的场所了。
同时,因为陆续阳性,工厂生产端也会受到影响。
放开后,生产和消费端反而有所下滑,预计等到确诊峰值结束,生产和消费才会逐渐复苏。
所以放开不等于经济要立马反弹,这是需要正视的问题。
按照现在专家的预测,我们在未来1-2个月会出现确诊高峰,随后峰值会回落。
而经济也会在峰值回落后慢慢复苏,预计明年下半年,才会是全力冲刺经济的阶段。
明年经济一定会向好,但需要时间。
普通人要做的是长线乐观,短线心里有数。
楼市会有小波反弹,预计年中筑底完成。
楼市近1-2个月会有小波反弹,因为这是政策之下的最直接反应。
截止到现在,政策的大底已经到了。
无论是购房门槛还是房贷利率,再下调的空间越来越小了,政策工具上只剩下松绑一线以及货币棚改化了。
这时候基本也靠全国自发性的救市了,能不能复苏,还得看个人本事。
上周,武汉、济南、厦门、佛山等城市不就应松尽松,除了一线城市的坚实堡垒之外,强二线城市松绑限购已经不是新鲜事。
有点抢收的意思,谁能抢得这波购买力,谁就在小组比赛中胜出了。
所以这段时间的买房成本一定是今年也是未来几年内最低的,这一定会刺激一部分已经有钱也有名额的刚需入场。
实际上,我也得到消息,苏州、武汉、深圳在近期的成交表现上都非常突出,虽然深圳一周500套的成交是假消息,但成交回暖也是事实。
(武汉松绑限购后成交)
一般量在价先,量起来之后市场信心就会逐渐回归。
而且每年3月份左右,都是楼市小阳春,今年是疫情阻隔,但明年刚需会重新出动。
这几个月价格可能不会反弹,但成交一定会好转。
核心城市最快3月份就会筑底完成,而大部分二线城市,基本到年中就企稳了。
这其实和经济复苏的时间线会高度吻合。
我之前说过,楼市好转,单纯降低门槛没用,还要有预期信心以及收入。
而经济复苏就是给信心和提高收入的关键。
年中多数城市会完成筑底,下半年会有一波明显回暖。
第一季度回暖的城市:北京、上海、广州、深圳
年中回暖的城市:武汉、佛山、苏州、南京、珠海、成都、重庆等等。
第三季度回暖的城市:杭州、合肥、西安、济南等等。
篇幅关系,不一一列出,清楚回暖的时间节点,可以让大家精准踏准周期,如果你想了解你所在的城市在明年什么时候才会有回暖的迹象,可以扫码加我微信来详聊。
明年土拍市场会逐渐火热,并传导到市场。
今年土拍可以用拉胯来形容,还能拿地的基本也是央企、国企,毕竟大多数民企还困在三条红线的困境里,苦苦不能自拔。
但今年救房企的信号发出之后,明年房企现金流自然不紧缺,拿地积极性会大大提高。
这对市场端是有传导作用的,按照以前的历史规律,一旦土拍火热,对地块附近的楼盘有直接的拉升作用,也会带动市场情绪。
土拍热也是市场“炒作”的一种方式,另外卖地本身就是地方收入的大头,对地方经济有直接提振。
瞧,闭环一下子连上了。
2023年,楼市的关键词依然还是去库存。
短期来看,虽然核心城市会有回暖,但二手房挂牌量增加仍然是事实。
而部分开发商也从策略中醒悟,开始转换赛道,比如深耕三四线城市的碧桂园,已经撤出换仓。
一批改善早就趁着这波机会出手,所以挂牌量基本是只增不减。
短期2个月时间,仍然是以价换量的时期,深圳这波成交回暖,基本是靠降价带动的。
因为比起刚需,改善更怕踏空这轮低成本的周期。
很多房东们都明白,一线城市属于老破小的高光时刻已经结束了,想要赶上明年的小阳春,这波肉是得割一割。
另外就是困在三四线城市或者是县城的房东们,也都想趁着这波赶紧换一把仓,短期也不会贸然选择涨价的。
市场短期会进入博弈期,随后回归平静。
每一个个体都有情绪钟摆,现在就是多头和空头的博弈。
但大部分人不是绝对性的多头,看到市场下跌,别人挂牌心慌了,自己也挂牌,一旦价格上涨,卖家比鬼都精,立马涨价,由空转多。
深圳就已经出现这样的情况,近1周市场成交好转,立马有业主要反价卖房。
深圳投资客的敏锐程度确实是最高的,但一旦涨价,市场刚需又会观望,如果没有确定性的利好,尤其是收入的提高,刚需和改善也不见得会出手。
这时候市场会进入博弈期,而破局的方式就是等经济回暖。
经济暖了,一切都暖了。
明年,中产信心恢复,会出手置换。
楼市的闭环,首看收入,其次看信心。
为什么大家重点在关注经济复苏,因为宇宙的尽头是铁岭,买房的尽头是收入。
楼市后续得看普通人手里有没有钱,说白了经济好了,普通人也就有钱了,这就是我一直强调关注经济数据和走向的原因。
钱有了,最大的消费就是买房。
其次,要看信心。
从现有的数据来看,大多数人手里还是有点钱的。
到2022年11月末,全国的住户存款达到了118.5万亿元。而在去年11月末,这个数字为101.4万亿元。
也就是说,在过去1年时间里,住户存款大增了17.1万亿,同比增长16.9%。
说明今年存款增多可能是因为购房需求减少,这就是信心问题。
当然,收入可能会出现结构性的偏差,比如20%的人掌握了80%的财富。
但有句残酷的话不得不说:一个城市的房价天花板,本就不是普通人群的收入决定的,而是由这个城市的中高收入群体决定的。
楼市回暖,核心得靠改善和投资客拉动。
一旦中产出手改善,楼市热度会重新回归。
而明年我认为一些改善房源成交会更好。
2023年,是平稳向上的一年。
明年,商品房的销售增速、开发商的拿地积极性一定会比今年好。
房价也会小波上涨,但最后会卡到某个阶段,因为市场的买卖双方会博弈,卖家要提价,也要考虑买家的承受力能力。
3年疫情洗礼,说收入丝毫没受到影响也不大可能。
但依然会一批平时做好储粮准备的,能在这个节点捡个大漏。
机会永远留给有准备的人,也留给那些站在了风口上的人。
炊烟袅袅,大江东去,浪淘尽,而淘不尽的依然是周期的跌宕和历史规律的重复。
不是吗?
本文首发于微信公众号:大胡子说房。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
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