当前焦点!亿翰智库黄新云：产业园区下一轮机会还是在一二线，企业在战略大方向上不能研判失误

来源：产城观察网微信号时间：2022-12-30 17:26:56

2022年12月29日，亿翰智库如期召开“亿翰2023年度策略发布会”，本次发布会邀请地产、物业、产业三大领域的行业专家和企业代表，就在复杂环境下2023年如何拥抱产业新变化进行深入探讨，以宏观的视角挖掘最有价值的话题，与从业者共同寻找新征程下的新机遇。

(资料图)

发布会上，亿翰智库产业研究院院长黄新云以“园区平台步入黄金时代，企业实现正循环是关键”为主题进行演讲，主要分享了四大观点：

三大要素引发“土壤质变”，产业园区正式步入全新阶段

政府投资主导下的城市发展- 城市发展加速分化，都市圈重点城市强者恒强，制造业投资与基础设施建设投资均导向都市圈城市。

政府政策主导下的产业发展- 政府的诉求不是简单的招商引资，而是孵化自身产业链确保自主安全可控，长期可持续的创造增量，对应科技振兴、供应链胜利、无冕之王的突围。

政府治理变革主导下的园区发展- 对于园区发展的管制由“关系逻辑”转变为“责任逻辑”，“国资-市场化”分级体系逐步形成，区域资源型企业与专业能力型企业的分工合作趋势逐步出现。

三种力量推动“时代渐变”，园区平台黄金时代揭幕

在土地政策、企业需求与竞争者三方影响下，园区“峡谷收窄”，我们把这个时期定义为“后产业地产”，产业地产变成一门看别人挣钱，但自己很难挣到钱的生意；这同时使得很多既往成功企业经验可借鉴的非常有限，行业需要新的一批可参考借鉴的标杆。

园区行业未来的机会在于激活存量和解放资源，关键是合适的平台和机制，我们现在强调的运营本身也应该是一种平台化的思维。

“竞争谋变” - 企业应“做高门槛，做宽赛道，走向资源、能力、品牌的正向循环”

后产业地产阶段，仍有广阔的结构性机会，做高门槛是获取结构性机会的关键，很多市场化的企业萌生退意，错把市场的周期调整认为是阶段变化带来的结果，这是对行业趋势性的误判；其中最有价值的结构性机会还是在一二线，关键是拿优质土地。底层需求还在，结合宏观，重点城市工业用地成交与产业流入，剪刀差加大，企业向重点城市持续聚集（一二手土地价差拉大），从园区招商角度，重点城市与核心城市正在进入良性循环；未来机会依旧在一二线；拿不到地可以通过多元化拿地、合作拿地、资源拿地等等方式去介入，但大趋势方向不能研判失误。

已入局的企业，策略上参考联东2014年策略，咬死价格、精简团队、控制好现金流、等待市场恢复。

企业应做好“强化内功，循序创新，走向资源、能力、品牌的正向循环” ，很多企业的问题在战略定力与业务能力无法实现良性循环，同时不要为创新而创新，大的新模式还得等龙头企业跑通；企业应以平台逻辑为核心，基于自身基因，构建自身业务的正向循环。

双向奔赴“加速应变”，两类企业走向“服务平台”与“资源平台”

二级园区市场化企业讲走向垂直产业领域的专业服务平台，政府城投将走向横向区域的资源整合平台。

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