房企融资全线松绑，楼市即将走出寒冬？

引爆市场的“房地产金融16条”，为房地产企业打开了信贷融资（即“第一支箭”）和债券融资（即“第二支箭”）的大门。如今，“第三支箭”也就是股权融资方面的措施终于上弦。

11月28日，证监会新闻发言人表示，决定在支持房地产企业股权融资方面调整优化五项措施，并自即日起施行。这些措施包括，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资等。

(相关资料图)

要知道，大约从2010年开始，出于防范房地产领域风险的考虑，房地产公司在A股的再融资包括增发、配股、借壳上市等都停止了。此番重新“开闸”，意味着房企融资的全线松绑，全面回到了本轮调控之前的状态。这对于化解当前的房企债务危机无疑是重磅利好。

从调控的角度来讲，信贷、债券、股权“三支箭”措施都属于房地产市场供给侧的管理措施，让房企紧绷已久的资金链得以“回血”，从而做好保交楼等方面的市场供给。与此同时，人民银行也于11月25日祭出了降准大招，为稳定房企融资提供充裕的市场流动性。在需求侧，降准也可以推动包括房贷利率在内的市场利率进一步下降，刺激出更多的住房消费需求。

房企融资“三箭齐发”，是否意味着下行了一年之久的房地产市场终于要见底企稳、走出寒冬？当房地产调控全面回到上一轮的状态，那么楼市是否能够重现昔日的红火？

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第一支箭：银行贷款

去年房企出险事件发生后，房企的信贷融资在去年底今年初就已经出现边际放松的迹象。不过彼时政策面更加支持的是楼盘项目层面的融资。时至今日，“救项目”的思路已经不足以挽救目前房地产市场的危局，全面向“救企业”转向。

人民银行和银保监会11月11日联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域，标志着房企融资大门开始全面敞开。

11月21日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会强调，要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求。保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

11月23日起，国有大行陆续披露了与房企的战略合作。中国银行(601988)与万科集团签署战略合作协议，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元的意向性授信额度。工商银行(601398)与万科集团、金地集团(600383)、绿城中国、龙湖集团、碧桂园集团、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

据统计，六家国有大行共与18家房企开展合作（其中民营房企数量为10家），共计提供意向性融资总额16550亿元。6家国有大行均表示，将为签约房企提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等。除了国有大行，股份制银行也开始行动。兴业银行(601166)与绿城中国等10家房地产企业签订战略合作协议，合计提供4400亿元意向性融资。

在银行的积极支持下，房企在普通商品住房、保障住房、租赁住房、城市更新等领域的融资需求将得到更好的保障。预计在政策支持下，后续也将有更多银企合作达成。

“保交楼”一直是今年稳楼市的重点工作之一。此前，国家开发银行、农业发展银行已经设立“保交楼”专项借款，通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。近期，央行还放出消息，计划推出保交楼贷款支持计划：至2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，封闭运行、专款专用。

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第二支箭：债券融资

“第二支箭”指的是民营企业债券融资支持工具。这还要追溯到2018年，彼时一些民营企业会遇到了“融资的高山”。2018年10月，人民银行设立民营企业债券融资支持工具——人民银行运用再贷款提供部分初始资金，由专业机构进行市场化运作，通过出售信用风险缓释工具、担保增信等多种方式，为经营正常、流动性遇到暂时困难的民营企业发展提供增信支持。

11月8日，中国银行间市场交易商协会表示，在人民银行的支持和指导下，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

与2018年政策相比，本次交易商协会重提“第二支箭”，主要在三方面进行了“扩容”：一是支持民企范围上，强调了“包括房地产企业”，并提出将中债增担保民营房企发债纳入支持工具统筹推进；二是在专业机构支持民企发债融资的方式上增加了“直接购买债券”；三是明确提出“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资”的政策目标。

11月23日，“第二支箭”扩容首批民营房企落地。中债信用增进公司在民企债券融资支持工具（“第二支箭”）政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。

另据了解，截至目前，中债信用增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。事实上，今年前几个月债券市场也推出了示范类房企担保增信、创设信用保护工具发债等方式。再加上近期“第二支箭”支持民营房企发债融资，支持的企业范围及发债规模明显扩大。一系列支持政策将引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解民营企业信用收缩问题，促进民营企业融资恢复。

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第三支箭：股权融资

作为“第三支箭”的房企股权融资政策揭开面纱。5条股权融资方面的调整优化举措包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；与境内A股政策保持一致，允许以房地产为主业的H股上市公司再融资；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。

5条措施中有不少取得了近十年来政策上的较大突破。如第一条恢复涉房上市公司并购重组。这是近10年来涉及房地产重组上市的明确放开。此前，主板不受理上市已久，上交所的科创板、深交所创业板、北交所都不支持房地产企业上市。在新出台的政策支持下，对于那些出险企业来说，可以通过重组理清债务关系；对于优质房企而言，则增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。并购重组恢复之后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市也成为可能。

同时，恢复房企再融资等措施也将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资本，可用于补充流动资金、降低杠杆，避免债务风险蔓延，促进行业风险化解和健康发展。

近一个月内，政策面“三箭齐发”强势托底房地产，有着非常强的信号意义，大幅提振市场各方的信心。不过楼市能否见底企稳，取决于购房者的需求和信心能否恢复。在这方面，11月25日宣布的降准消息正是着眼于此。很多市场分析人士均认为降准落地后，12月LPR尤其是5年期以上LPR大概率下降，房贷利率有望进一步下调，从而激发出更多的住房消费需求。对于危局中的楼市来说，这是一味不可或缺的良药。

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