北京四批供地成交135亿 “中建系”新面孔亮相与溢价率新高

观点网全国范围的寒潮降温之下，北京、无锡、杭州、武汉等地同日上演集中供地。

11月29日，北京2022年第四批集中供地收官，本次共推出6宗住宅用地，朝阳推出3宗地块，石景山、门头沟、通州各1宗，总起始价122.9亿元，总规划建筑面积31.93万平方米，建设用地面积约14.86万平方米，本批次地块最终全部成交，总成交金额135.2亿元。

成交情况来看，中建方程与中建信和联合体底价7.9亿竞得门头沟区永定镇6050地块，北京城建(600266)兴华以0.54%的低溢价水平竞得通州区永顺镇6007地块，成交金额16.69亿元。

(资料图片仅供参考)

本批次中热度最高的朝阳区三宗地块均吸引十余家房企参与报名，也因此，三宗地块均触及最高溢价率15%，拉高本次集中供地的平均溢价水平。

回顾此前三批集中供地，首批平均溢价率4.46%，第二批平均溢价率5.35%，第三批为6.06%，此次供地平均溢价率则达到10.02%。第三方数据显示，这甚至是2021年北京集中供地以来最高溢价率。

具体而言，本批次集中供地中，奶西29-321地块由金隅竞得，成交价格32.315亿元；平房乡PF-44地块由保利与建工联合体竞得，成交价格25.53亿元；平房乡PF-45地块由三元嘉业竞得，成交价格24.38亿元。

石景山626地块在热度方面稍显逊色，仅有建工、招商、厦门国贸(600755)、中海、金茂等五家房企报名，最终由中海以28.4亿元的价格竞得，溢价率5.58%。

数据来源：观点指数整理

值得注意的是，本批次除了中海、建工、保利、金隅等老面孔之外，也有三元嘉业、中建信和、中建方程这些相对新一些的朋友。

公开信息显示，三元嘉业隶属北京国资委，是首农集团旗下的地产企业，其在北京曾开发过海淀区首个自住型商品房海淀·嘉郡等项目。

今年二批次集中供地、三批集中供地，三元嘉业均有参与，但报名地块并不多。此次是年内第三次参拍，终于获得幸运女神眷顾，以触顶价现场摇号竞得朝阳区平房乡PF-45地块。

据了解，三元嘉业之所以存在感较弱，或许是因为尽管近年在北京集中供地市场积极参与，但始终未有所获。也因此，三元嘉业拿地后将推出怎样的住宅产品，市场仍抱有一定悬念。

此外，与之前活跃在北京市场的中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建壹品（三局）相比，中建方程与中建信和（五局）稍显陌生，但“中建系”的加入或许也暗示着对北京市场的看好。

国家统计局此前发布10月70城房价数据显示，北京是少有的新房、二手房销售价格环比双涨的城市。从环比看，10月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有58个和62个。一线城市中，只有北京保持了新房、二手房价格环比双微涨，涨幅分别为0.4%、0.1%。

“不管是市场容量还是价格表现上来看，北京都应该是房企的一个兵家必争之地。” 合硕机构首席分析师郭毅对观点新媒体表示。

此外，北京整体的土地竞拍规则还是非常公开透明的，大家在同样的起跑线上公开竞争，这样也更利于更多的企业把投资主战场放在北京。

值得一体的是，朝阳区三宗地块均有不同程度的竞限房销售面积。郭毅透露，期房交付存在的种种问题，以及购房者对现房销售需求度的提升，都会带动市场逐渐实现预售制度向现售制度调整的转轨。

“但是这个转轨肯定不可能是一蹴而就的”，其续称，竞限房销售面积的环节也是给予市场灵活调整的一个时间窗口期。

从市场的角度，本批次推出的朝阳奶西地块紧邻今年二批次集中供地中的两地块，即目前正在销售中的望京樾、中建宸园，从两项目的市场热度以及去化表现来看，也都超越企业预期，也因此本批次有更多房企关注朝阳奶西片区。

回到近期，“九不准”、“二十条”、“金融十六条”陆续落地，第一、二支箭，以及证监会恢复上市房企和涉房上市公司融资等消息利好，无疑也增长了企业在土地投资方面的信心。

业内人士指出，如果随着未来整体的调控政策，由企业作用到个人，作用到消费者，在需求端给予一定的刺激政策，那么就整体市场层面上来说，需求端的放量可能更会有助于企业在北京这样的重点城市去做相对重仓的投资拿地的决策。

据统计，今年北京四批次集中供地累计出让55宗住宅用地，总规划建面485平米，土地出让金1615.31亿元。相较去年，成交地块数量减少6块，住宅用地总地价款近500亿元。

未来一个月，包括北京、苏州、南京等地计划推出今年第五批次集中供地，而在利好消息不断的同时，房企拿地积极性也将得到进一步提升，未来市场有望升温。

“土地市场的分化本身就是房地产价值的一个核心体现。”郭毅透露，五批次的地块质量相对来说比较好的话，那么也还会保持一个相对好的热度，但如果是一些市场逻辑不算特别清晰，或者位置条件略差的地块，其实还是会出现零溢价拍卖的状况。