环球讯息：多城二手房在售量为何持续走高？

证券时报记者 吴家明

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“最近一两个月，很多业主过来放盘，这其中小部分业主是想试试市场行情，但大部分都是诚心出售。”在深圳福田八卦岭，从事房产中介行业近10年的张经理告诉记者，“就我们店楼上这个小区，现在在售的二手房就超过20套，以往一般情况之下也就10套左右。”

最近，包括深圳在内的多个城市二手房在售数量大增，为什么会出现这样的情况？又会给楼市带来哪些影响？

卖房的原因有多种

深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至11月14日，深圳全市共有42049套有效在售二手房源，较上周增加948套，在售二手房源数量持续增加。

“现在深圳对中介平台上的房源审查比较严格，资料不全的不可以对外展示，所以你在手机平台上看到的房源还不是全部在售二手房源。”张经理表示，“从去化周期来说，挂牌量是不少，肯定有一定压力。”

那么，超过4万套的在售二手房数量到底是一个什么样的概念？记者发现，近6个月深圳月度二手住宅过户量分别为2318、2241、2036、2000、1730、1733套。乐有家研究中心的数据显示，以小区为单位，用挂牌率（挂牌率=挂牌套数/总户数）来进行衡量，挂牌率在1%~5%属于正常流通状态，而挂牌率超过5%，说明小区内房源挂牌量大，卖家间竞争激烈，甚至处于滞销状态。以在乐有家网挂牌的二手住宅小区中，平均挂牌率为3%，整体还处于合理状态。而小区滞销占比最高的区域是龙岗区，其次是南山区。

深圳中原研究中心认为，二手房挂牌量不断创新高，挂牌价回落，访客量仍处于低位，议价空间升至高位，各项指标表明市场仍在调整中。另一方面，新房市场“内卷”严重，折扣也越来越普遍，新入市楼盘价格也不断创近几年片区内新低，这样将进一步压制二手房市场。

记者在罗湖、福田的多个片区采访近10位前来放盘的二手房业主，对于为何选择在此时放盘，得到的回复主要包括部分业主之前一直在犹豫要不要把手上空出的房子拿出来卖，但考虑到目前的楼市调控和市场表现，觉得不想再“等”；或是出于自身经济因素，套现是现在的一种选择；也有改善型业主卖房套现，准备置换，但目前二手房销售周期拉长，所以提前准备；也有部分手持多套房的投资客表示，目前租赁市场压力也很大，空置期变长，持有成本越来越高，所以选择出售。

供求两端需双向提振

除了深圳，市场公开数据显示，北京、杭州等城市二手房在售量也升至高位。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，二手房挂牌在售量增加，主要因为当房价上涨预期减弱，对于很多投资客来讲持有房子的成本就变高，所以会选择售出。上一轮楼市上涨之时投资客太多，现在售出房产获利是他们的盈利逻辑。此外，目前一线城市的房屋出租收益率仅为1.5%~2%。过去，多数人选择持有房产是因为房价存在上涨预期，所以不太关注出租收益率。当房价“不涨”的时候，出租收益率低的忧虑就会显现出来。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，二手房挂牌在售量上升，在一定程度上表明二手房市场销售不佳导致库存量上升。而二手房循环不畅通，会反向传导到一手房市场，导致一手房的交易量下降。总体来讲，这些现象都反映出目前全国房地产市场仍存在比较大的销售压力，期望最新的刺激政策能激活市场促进回暖。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进也认为，未来各地方政府预计将进一步出台并落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也有望缓慢恢复，对市场运行形成支撑，但这个过程可能相对较长。

最近，有关楼市的利好政策再次发力，而且相较于此前宽松的主要方向是面向购房者，最近多数政策都开始针对房企，包括供给端的融资支持，预售资金盘活等多方面政策。随着更多楼市利好政策出台，这些政策端的影响将会逐步反映在楼市之中。

李宇嘉认为，“供给端的风险如果不解除，需求端也很难提振，因为购房者和银行会认为开发商存在风险，那么银行不给贷款，金融机构不给融资，购房者不买房，就会导致开发商资金链更加紧张，在这种情况下就会引发降价促销，但降价促销会在一定程度上引起土地价格和房价的下跌，也恶化了市场的预期。需求端是开发商的内源融资，也就是开发商造血功能要起来，处理供给端的问题才会顺畅一点。”