银行保函置换预售资金将缓解房企资金压力？

中新经纬11月16日电 (李惠聪)紧随2022年最强政策支持“金融16条”之后，房地产市场再迎利好。

11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称通知)。通知表示，监管账户资金达到限定额度后，房企可通过银行保函提取预售资金，进而改善企业流动性。

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多位市场人士指出，此举直击房企预售资金痛点，将在一定程度上改善房企现金流承压状况，通知也成为继“第二支箭”“金融16条”后的第三项房地产重磅支持政策。

或为房企增加“房屋销售款×10%”资金规模

事实上，由商业银行出具保函置换房企预售监管资金，在年初住建部发布的《关于规范商品房预售资金监管的意见》(建房〔2022〕16号)中就有相关规定。自2021年，各地就陆续出台了优化预售资金监管、持续推进“保交楼”等措施，如北京在2021年11月规定房企可凭非监管银行出具现金保函免除同等额度的监管资金。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，由于开发商存在融资多头、预售资金挪用等问题，当出现债务风险及一致风险预期时，就会发现监管账户预售资金不够用。

因为在目前形势下，地方政府要“保交楼”、银行要保贷款债权、信托公司要保权益、施工单位要工程款、供应商要材料款等，在各方主体挤压下，就极有可能导致房企预售资金监管账户被锁死。

“有了银行保函，预售资金账户内的重点监管资金就可以释放出来，从而加大房企资金流动性”，李宇嘉如上表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也持类似看法，即通知的出台是对近期部分房企经营遇到实际问题的适时回应。据悉，此前就有企业提出当前预售资金监管过严使房企“资金拿不出、用不上”，造成一些销售本就正常的企业也开始遇到流动性问题。

本次通知规定，通过保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的70%。

规定比例为何是30%？

在李宇嘉看来，合理配比的预售资金调动规模，一方面，可以释放“本来用于保交楼，但由于利益板结，谁也动不了”的资金，从而起到资金循环目的；另一方面，企业的“这只手”也不能动太多，因为要考虑既有债权人(保交楼之前的债权人，包括银行、信托、施工单位、供应商)的权益。

“30%的预售资金动用配比，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发的地产业务循环起来，从而以四两拨千斤手法实现整个项目的大循环。”

严跃进则根据项目竣工和房屋销售款间大致关系预测，通过银行保函置换预售资金模式为企业置换出的资金，大约可占到房企住房销售款的10%，这意味着通知的推出，至少能为当前房企增加“房屋销售款×10%”的资金规模，“这对目前市场形势下的房企意义重大”。

政策并不适用于所有项目

预售资金对撬动房企发展规模至关重要。克而瑞研究梳理了88家重点上市房企2021年年报就发现，预售监管资金政策趋严还是放宽，与房企现金支配力直接相关，也会进一步影响企业短期偿债压力。

本次通知提出的保函置换预售资金并非适用于任何房地产项目。按照要求，主要是用来支持短期内有流动性风险、但企业基本稳健的房企，而一些存在明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

通知提出房企要按规定使用保函置换的预售监管资金，即优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。

对此，严跃进认为，以上规定具有一定创新之处。过去政策对银行保函置换预售资金的规定多明确要用于工程建设，而此次提出了新用途，即偿还债务。通俗来讲，即指房企本次置换出的闲余资金“可以用来盖楼也可以用来还债”，这将有助于房企灵活处理自身债务风险。(中新经纬APP)

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责任编辑：孙庆阳

编辑：吴晓薇