惠誉博华：“金融16条”有助于纾缓地产商流动性压力

来源：观点网时间：2022-11-16 16:31:33

(资料图片仅供参考)

11月16日，惠誉博华发布了《“金融16条”疏通地产政策堵点，助推行业形成正循环》一文。

惠誉博华认为，目前地产商流动性困境在于市场信心缺失导致外部新增融资和内生现金流均急遽收缩，并引发风险外溢与蔓延。外部融资方面，“金融16条”打通了银行贷款、信托等资管产品、债券等多个外部渠道，有助于纾缓地产商流动性压力；同时也对地产商集团层面与项目层面设置了资金风险隔离机制，保障了金融市场参与主体安全。

在地产商的内生现金流方面，一方面通过政策性银行专向借款，撬动其他金融机构市场化参与提供配套融资，形成杠杆效应，疏通项目层面的资金障碍，打通“保交楼”环节；另一方面，允许各地方政府合理调整首付比例、个人住房贷款利率下限等措施，亦有助于刺激购房需求，增加房企内生现金流。

“金融16条”提出对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。惠誉博华认为，若贷款展期的地产商不被降低风险等级，意味着将不会触发债务交叉违约条款，避免了产生债务挤兑，为地产商流动性缓解提供了缓冲时间。

当前房地产行业正处于下行周期，不少房企尤其是民营房企纷纷出险，信托产品逾期率显著走高，房地产信托产品一举成为“违约主力”。“金融16条”鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求对信托行业与地产行业均有一定的转向意义与重要影响。

惠誉博华表示，“金融16条”中提到的“对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责”，有助于打消金融机构从业人员对房地产领域相关融资产品发生不良、影响个人执业履历的顾虑，加快配套融资发放。

另外，针对保交楼，在政策性专项借款基础上，鼓励金融机构市场化参与，提供新增配套融资支持。“金融16条”允许该还款来源为剩余货值的销售回款，以及其他已落实的项目外的资金来源，并明确提出“后进先出”原则。惠誉博华认为，该举措降低了金融机构的经营风险敞口，从而吸引更多资金参与优质地产项目，推动项目资金的正常循环。

惠誉博华认为，若相关配套措施得到执行，无疑将有利于盘活房企预售资金，在一定程度上纾缓房企流动性困境。不过，保函对象仅限于优质房企，出险民企可能很难从中受益。

惠誉博华表示，“金融16条”的出台仍然旨在力促房地产行业健康平稳发展，“房住不炒”主基调并未发生根本改变。近期中国政府加快落实稳经济一揽子政策和接续政策措施，房地产作为国民经济重要组成部分，在经济徐缓复苏过程中将筑底企稳，对经济形成托底作用。

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