焦点讯息：上海租金5年涨超20% 温州租金一年跌近10%

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对于在异地他乡打拼的年轻人，“租房”是绕不开的一环。

当下，疫情不断反复，带动各城市的租金水平也随之涨涨跌跌，如何判断自己所在城市的租金走势，与中介谈价时做到心中有数，实现“租房自由”？

11月15日，2022华夏数字经济与智慧人居高峰论坛于北京举办，会上，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华发布《房地产逻辑的新变化——中国租房大数据报告（2022）》，报告调研发布了各城市租金水平，并解读了未来租房市场的新趋势。

跟小编一起来了解一下吧！

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上海租金5年涨超20% 厦门涨超15%

总体而言，租房市场经受了疫情冲击的考验，租金大体平稳，波动基本没有超出正常范围，近5年走势看，租金没有明显的上升或下降的趋势(不考虑物价)。

2022年10月租金与2018年1月租金水平基本持平，2022年以来近一年走势看，季节性波动减弱，旺季租金上涨不明显，淡季跌速稍快，但也没有出现非正常下跌。

近5年来，一线城市租金总体呈现上升趋势，特别是上海更为明显。与2018年1月住房租金上比，2022年10月上海、深圳、北京、广州租金分别上涨了21.2%、11.6%、8.1%、7%。

近一年内，北京下跌最少（-0.4%），广州、上海次之，深圳下跌最多（-3.8%）

二线城市中，近5年看，厦门上升趋势比较明显(15.4%)，东莞下降相对明显(-11.5%)。成都上升比较明显（11.8%），南通等有缓跌的态势(-6.9%)，5个二线城市中，沈阳(-10.7%)、重庆(-6.6%)呈下跌态势。

一年内，上涨最多的二线城市是石家庄(2.56%)与宁波(1.86%)，一年下跌最多的二线城市是哈尔滨(-6.81%)、南昌(-6.34%)、东莞(-6.19%)、郑州(-5.62%)。其它城市以轻微上升为主。

三线城市走势中，近一年上涨的三线城市是银川和保定，近一年下跌最多的三线城市是温州、柳州、常德与廊坊。三四线城市住房市场尚未出现非理性下跌，市场波动目前仍在可控范围，但下跌态势尚未改变，稳定三四线城市房价需要更多的方法手段。

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房价租金比有望走低

邹琳华指出，从最近的房地产市场形势可以看出，随着住房投资投机的退潮，房价持续上涨时代一去不复返。未末大多数城市房价回归到合理水平将是大概率事件。

但房价租金比下降具有双刃剑作用，房价租金比的倒数就是租金收益率，租金收益率上升，投资租赁住房逐步可以实现资金平衡，长期资金可以进入住房租赁市场。同时，房价收入比下降，买房难度降低，住房自有率提升，部分租房需求转变为购房需求。

不过，邹琳华认为，两者对不同城市的作用存在差异，具体而言：一二线城市买房仍然困难，但由于租房收益率提升，租房市场发展提速。部分三四线城市将逐步由高房价时代进入中低房价时代，租房需求减少购房需求增加，加上流动人口少，租房市场难以发展。

此外，他指出，疫情冲击下，职住合一得到加强，租赁需求重新流向实际就业地。

随着房价的持续上涨和城市功能的分化，各都市圈出现了很多的睡城、卫星城。

睡城内，居住和就业分离，白天跨城上班，晚上回来居住。

睡城本身产业相对较弱，但是居住了较多的人口，跨城通勤人员较多。典型的如廊坊北三县、镇江句容、昆山花桥等。

疫情冲击下，由睡城和卫星城住房承担的住房需求部分转移到中心城市或主城区。

睡城和卫星城租房市场受到较大冲击，住房空置率提升，房价和租金双降，中心城市或主城区租房需求因此增加。

注：报告样本不覆盖所有城市，数据仅供研究参考，市场评价以统计部门为准。

主要分析指标：纬房租金核心指数

数据基础：各城市纬房租金指数（通过住房租金报价大数据及重复交易模型编制合成办法）

样本城市：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、东莞、杭州、济南、南京、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、西安、武汉、长沙、郑州、重庆、福州、南通、宁波、无锡。

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