信息：准备好！深圳楼市终于清醒了

朋友们，今天是我们每周的固定栏目——楼市锐评

主要给大家分享最新的新盘和二手房信息以及内部消息，旨在用更简练的语言传递更多新鲜的市场信息。

(资料图片)

也许你关注的楼市可能不够面面俱到，但我们的分享绝对新鲜，保持客观。

不管是涨跌还是优缺点，我们知无不言，言无不尽。

以下是总价段不超过500万的部分新房，还有新盘想了解的欢迎留言评论。

南山区

御成府：南山低总价上车小户型的为数不多的选择，原本大陆庄园的3期项目，现在推出38平-58平的小户型。

注意房屋性质是单身公寓，单价还不清楚，参考二手房单价周边普遍在6万-8.2万/㎡之间，预计单价8万左右。

周围环境一般，毕竟中心区已经发展很多年了，周围小区的楼龄比较老，居住氛围非常浓厚，学位也一般，二手房里400万总价段南山还是有不少选择的。

光明区

金地明峰府：光明公明街道，距离6号线薯田埔站100米左右，目前项目2期已经开盘，价格区间在3.9万/平-4.22万/平，总价区间在348-559万之间。

优点：户型设计比较亮眼，81平可以做到3房1.9卫，有总比没有强。

地铁口物业，对于依赖地铁出行的朋友，6号线通往福田，做两站即可换乘13号线去南山。

价格优势，首付100万可搞定3房，是光明地板价的存在了，直逼坪山。

缺点：周围环境一般，靠近主干道的后期部分户型将面临噪音粉尘影响，周边分布着较多工业园区和农民房，商业配套不集中。

优先考虑教育配套的，这个项目教育属性一般，同等情况下还可以选到可替代的名校。

龙岗区

星龙园：对于东部的购房群体来说最值得买(300785)的新房，推出328套住宅，72-143㎡的2-4房，参考今年大运片区土拍限价带装修约5.6万/㎡，这里不管是环境和配套，还是学区，都是龙岗目前最好的。

南山悦时光花园：虽然叫南山，但项目在龙岗宝龙片区，只有两个户型，71㎡3房、81㎡3房。毛坯限价3.71万/平，折后总价222万起。

优点：71平可以做到3房，价格非常非常优惠，周围城市界面成熟，周边有14号线加持。

缺点：一部分户型朝向有高铁线和排塘山隧道，会有噪音干扰；商业、教育属性一般。

现阶段二手房在挤水，新盘现在价格也是有很大惊喜的。比如金地明峰府二期开盘据内部消息最低3.5万起，所以一些新盘内部消息，我会优先和扫码添加我的朋友分享。

二手房里，成交价低于指导价的房子越来越多了。

这里圈几个在各个片区里有代表意义的标杆楼盘，看出整个区域的涨跌。

龙华上塘的港铁天颂89平横庁大三房，指导价602万，挂牌价588万当天就出掉了。

集齐了地铁口、大社区、容积率低，带高峰学校学位，周围一公里的商业配套齐全，住起来还是比较舒服的。

重点给大家讲讲南山的二手房，因为现在南山的很多楼盘都跌出很大空间，不要觉得核心区域淘不到笋盘。

南山大学城标杆楼盘，宝能城。92平高赠送的四房，1000万成交。就目前来说这边属于南山千万级别四房性价比最高的小区，建议大家可以多关注。

南山还有一个小区最近很多人关注，号称神盘的华润城，从年初陆陆陆续续就有一些试探性降价的动作。

像周边的回迁房小区现在价格陆陆续续有一些低于指导价的房源出现了。

这个地段摆在这里，旁边就是大沙河，离高端商圈万象天地也近，科华是新学校，目前成绩也还不错，对这个片区比较感兴趣的，可以淘一淘了。

昨天刚看到一个南山南头的豪方天际最近笋盘也出来了，低于指导价400万，这个价位了解过的朋友自然懂了。

自带的南山实验教育集团园丁学校九年制就是最大的卖点，叠加12号线同乐站马上开通在即，附近地铁通勤也方便了，重视教育的家长可以优先考虑了。

划重点，前海的佳兆业前海广场成交了两套，分别是86,135平3-4房，86平首次跌破1000万，135平更是指导价成交，大概30%左右的幅度。

南山后海的蔚蓝海岸成交一套3房也是指导价成交，这个小区3房据我了解都是高于指导价，这是首次低于指导价成交，星海名城一套大3房低于指导价50万暂时未卖出，在前2-3个月指导价也是能出掉。

包括现在卖房的卖家虽然卖得很痛苦，但现在手持预算的朋友真的很幸福。

不止是龙华、龙岗，包括现在南山、宝安也出现了很多笋盘，今年是真的可以低成本买到好房子。

这里不展开分析房源了，潮水褪去，你才会发现当下的楼市有价值的楼盘真的不多。

房子是多数人一生最重大的经济与投资事宜，买房最难的就是做好规划，怎么做好预算里的最优选。

毕竟二手房市场真的太大，首付、名额、贷款、学位、不同区域有哪些产品可以对比？最重要的是房子够不够笋？

今年真的非常难得看到有非常多的笋盘，不管是新房还是二手，现在市面上的折扣和优惠都很多。

可惜的是，很多普通人无法掌握到这种信息差，如果你真的打算在低迷期入手，又苦于没有信息来源的，我建议你添加我的微信，我和我的团队经常在市场跑，也有资源了解最新的市场信息，会第一时间将信息发给添加了我微信的粉丝朋友。

观察了现阶段的深圳二手房市场能成交的房子价格，不同程度往这三个方向变化：

1.逐渐往指导价的方向靠拢了

2.逐渐往2019年的房价靠拢

3.逐渐往二手房同类竞品新房价格靠拢。

核心地段，除了少部分豪宅区，其他楼盘的锚点基本都在2019年了。

现在看来也很感慨，追涨和杀跌，向来都一体两面。大家还是需要分清楚，自己要买的究竟是房子，还是情绪。

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以上为正文，来自粤海街道周主任

我是大胡子李俊怀，没什么与众不同，但在买房这件事我已经研究了十年之久。

我把这13年对城市和房产的研究，以日为时间尺度，把960万平方公里土地的价值，浓缩成一个个字，传递给大家。

从第一套房子开始，我坚持用脚步丈量城市，每年团队花大量时间考察城市，我本人及团队也陆续在全国投资了多套房子，获得不小的收益。

几分钟的聊天，不能帮你暴富，但一定能避上几个小坑，欢迎扫码私聊我。

希望用我研究的理念帮大家避开房产上的坑，帮助大家能在房产投资中赚到钱，也把考察的一些文章做成了链接，感兴趣的可以点击。

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