东莞新规：新房售价较申报价下浮不超15%，拿证满180天可降价

11月9日，东莞市住建局发布《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知》，通知增大了房企在售房过程中价格下浮动空间，亦对价格调整周期进行了修改。

多名业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，这主要与当前东莞房地产市场持续低迷有关。今年以来，东莞已多次放松房地产调控，此类降价政策有助于进一步提振交易市场，对于房企销售业绩和现金流改善等都具有积极作用。

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价格下浮空间增大

通知规定，新建商品住房项目累计申请办理预(现)售批次的首次申报平均价格，不得高于经备案的同类型住宅申报均价(含)，且不低于该申报均价的90%(含)。

相较此前政策中申报价格最多下浮10%，通知规定了开发企业应严格按照申报价格明码标价进行销售，网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%(含)。

此外，通知还要求，已办理预(现)售但未售出的新建商品住房需调整销售价格的，自取得预售许可证(或现售备案证书)之日起满360天方可上浮调整，上浮幅度不超过5%(含)，满180天方可下浮调整，下浮幅度不限。此前政策规定是满90天后可进行下浮调整。

“年底开发商为冲业绩促回款，会采取一定的降价销售策略，而此次限价政策的调整也给了开发商较大的自主定价权。”中指研究院广州分院研究主管陈雪强在接受记者微信采访时表示，除7月份“解限”政策力度较大，短期内带动了市场成交的回升外，进入到传统“金九银十”阶段，市场成交不但没有持续走高，反而在政策利好消化后持续走低，10月份商品住宅成交套数不足2000套。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次政策充分说明在项目定价方面更加务实，更加给予房企保障。比如允许预售证满半年的，自由下调售价幅度，这就使得一些滞销盘或库存项目有更好的定价空间，对于以价换量具有积极意义。

新房二手房循环问题待解

实际上，今年以来，东莞已经出台了“莞七条”等多条刺激楼市交易政策，从成交量来看，除7月短暂爆发后，其余月份成交拉升并不特别明显，但从成交价格来看，其在全国行政区内已名列前茅。

腾讯谷雨数据根据全国房价行情平台整理显示，除直辖市外，截至2022年第三季度，在全国房价最高的十大地级行政区中，东莞房价位列第七，折合单价27315元/平方米。

从新房和二手房来看，据中原地产统计，10月份东莞新房成交均价达到3.1万元/平方米，二手房为2.1万元/平方米。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者微信采访时表示，过去几年地市火热，对新房价格的拉动很明显，而二手房价格低，业主降价卖，新房和二手房循环出现了问题，也导致现在新房销售比较困难。

对于如何解决新房二手房循环问题，在李宇嘉看来，东莞楼市本身深圳和广州投资客群体较多，令当地楼市秩序较为混乱，而当楼市预期下行，外地投资客减少后，本地需求及购买力难以跟上。

合富大数据显示，10月东莞新建商品住宅网签约33.2万平方米、2885套，环比9月减少25%，成交下探，同比去年10月减少34%。1-10月新房住宅成交量仅次于2008年同期，市场信心不足，楼市仍处于筑底期。

二手住宅网签约28.3万平方米，2801套，环比减少22%，同比增加3.5倍；均价约21878元/平方米，环比微跌0.9%，同比上涨43%。10月东莞二手房市场成交转冷，挂牌量持续增加，降价出货成主流，曾经的网红盘也“跌跌不休”。

李宇嘉认为，新房价格下浮幅度从10%调至15%，从市场实际调研来看，确实能带动购买力提升；而满180天方可下浮调整，且下浮幅度不限，拉长下调时间间隔，一方面是为了避免给市场传达不断下降的预期，稳定价格预期；同时也变相鼓励开发商有节奏地降价，实现有效需求释放，实现在价格上的供需匹配。