每日热议!从长租到保租，华润有巢的扩张逻辑 | 租住资管

作者 | 梁秀杰

(资料图片)

编辑 | 夏县明、张爱

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

相较2016年就抢跑入局的万科泊寓和龙湖冠寓等房企背景的长租项目，直到2018年6月才正式问世的华润有巢，在长租公寓赛道的起点上，其实并不领先。

但经过4年的发展，华润有巢整体规模迅速扩大，截至目前已在全国15座城市布局租赁房源5.5万套（间），规模稳居央企首位。在“十四五”期间，华润有巢定下的目标是，未来计划每年以1万间的速度新开业，每年保持30%以上的业绩增速，跻身长租公寓行业前十。

华润有巢的规模，因何能保持如此高速的增长？

大型租赁社区上的持续投入

大型租赁社区指拥有1000套及以上规模租住房源，并配套多业态融合，以满足租户群体生活全链条甚至于全生命周期需求的租住生活共享空间。

随着R4用地、集体土地、自持用地入市的新建租赁住房项目增加，大型租赁社区正在成为市场主流。有巢国际公寓作为华润有巢2021年新推出的大型租赁社区产品，已成为其房源供给的重要来源。

数据统计，截至目前，有巢国际公寓产品线已为其增加超1万间的房源供给量，占已开业房源数的50%以上，分布在北京、上海、广州、深圳、成都等重点城市。

相较于分散式公寓和单体公寓而言，大型租赁社区体量更大、集中管理更规范；有更多的共享空间，同时能容纳更加丰富的业态，具备一定的社交属性。以华润有巢国际公寓社区总部基地店为例，作为北京市最大的上市供应集体土地新建租赁住房项目、央企在北京开业的首个大型租赁社区项目，拥有近2400套房源，还配备以“巢范儿空间”、“巢范儿社交”、“巢范儿安全”和“巢范儿运动”为主题的多功能公共区域，用完善的生活配套、服务贴心的管家团队、兴趣爱好多元的社群活动，为新市民、青年人等群体缔造高品质租赁住房生活体验。

有巢国际公寓社区北京总部基地店

图片来源：华润有巢

目前，华润有巢的全国性自持大型租赁社区项目规模，已经成为行业第一。

其实早在2018年成立之初，华润有巢便陆续在北京、上海等一线城市获取多宗集体土地和R4租赁用地等政策性住房租赁专项用地，用来发展大型租赁社区项目。

数据来源：公开资料，睿和智库整理

率先跑入保租房领域“快车道”

当前，保障性租赁住房已上升至国家战略，成为“十四五”时期住房建设的重点任务。今年以来，全国多地密集出台政策措施，大力推进保障性租赁住房建设，住房保障覆盖面不断扩大。在一系列政策利好加持下，不少长租公寓纳入保障性租赁住房体系。

数据显示，截至2022年二季度末，全国已开业房间规模中约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为62019套（间）。与此同时，纳保的企业名单亦在持续更新中，其中国企、央企在该领域起到了“压舱石”作用，一些民营企业也陆续获得进入保租房领域的门票。

有巢国际公寓社区上海泗泾店

图片来源：华润有巢

央企华润，则起到了带头作用。据不完全统计，华润有巢重资产占比已逾70%，且大部分土地都用于建设、运营保障性租赁住房。

目前，华润有巢在全国多个优质项目获政府评定为保障性租赁住房项目，其中天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目；上海泗泾店、上海东部经开区店分别获评为上海松江“001号”、“002号”保租房项目；北京总部基地店、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”，率先跑入保租房领域发展的“快车道”。

为什么选择保租房？

回溯华润有巢4年的发展历程，其背后的价值体系似乎也越来越清晰。

1、有责任

从央企担当来讲，国家所需即是华润所长。在国家特别强调“要高度重视保障性租赁住房建设”，大力发展保障性租赁住房的大背景下，定位为“城市投资开发运营商”的华润置地，有服务国家战略的责任，不容缺席。

2、有能力

经过长租公寓赛道的历练，华润有巢专业化、精细化的运营体系已基本形成，其经营水平和盈利能力，也有了长足的提升。

首先表现为产品体系持续完善。从“有巢公寓”和“有巢公馆”，发展为包括“有巢公寓”、“有巢公馆”、“有巢公邸”、“有巢国际公寓”在内的多条产品线，覆盖从青年公寓、白领公寓、高端服务式公寓到大型租赁社区多个方向，在规划形态、租金等方面拉开差距，以协调满足不同租客间不同的居住需求。

其次，管理效能的提升。标准化是快速增加房源供给，及管控成本的关键。华润有巢在上海松江的两个项目在外立面、户型设计、装修等方面采用标准化设计；在北京有巢国际公寓社区总部基地店，户型、装配式家具等也实现统一规划，通过标准化的设计和创新让户型拥有更高坪效。

华润有巢还创新性地提出“三大社区”理念—— Living+一站式生活社区、Y.O.伙伴式服务社区、3i智慧型科技社区。从生活、服务、科技三大领域入手，全方面满足租客居住需求的同时，提供更高品质的租住服务。

这都为华润有巢在保障性租赁住房时代的爆发，储备了足够的资金和管理经验。

3、最关键的是，有发展

从市场逻辑来讲，一方面，“纳保”能够为运营商拿到很多政策、税收优惠、政府背书带来的稳定客源，有利于提高出租率；另一方面，能为企业发展打开更广阔的资源，包括但不限于合作资源、项目资源等等；且“纳保”并不意味着放弃“市场化”，反而可以利用保租房运营期间形成的良好政府关系、客户资源关系等，反哺市场化长租房项目，从而增加营收。

三单已发行的保障性租赁住房REITs在二级市场表现较好，保障性租赁住房从“投资”到“退出”的资本闭环已经打通。

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