世界快播:这家房企,为啥不怕被做空?
中国房地产市场起起落落,挤在赛道上的房企可谓千姿百态:有中途跌倒不起的,也有一路狂奔无对手的,还有筑起防火墙的。
在房地产行业触底的敏感期,面对空头机构无差别的“扫射”,很多优质房企都没能幸免。但总有房企不怕做空,他们有淡定的资本,比如筑起防火墙的龙湖。
(相关资料图)
然而,这个外界眼中的房企“示范生”,在十多天前因被机构做空,遭遇了股价重创。但很快,8月25日,龙湖用一份中期业绩,回击了空头,提振了股价。
上半年,龙湖集团实现营业收入948亿元,同比增长56.4%;股东应占核心净利润65.5亿元,同比增长6.1%;核心权益后利润率为6.9%。
01、最后一道“防火墙”
“经过这次周期的调整,管理层更加谦逊、勤勉”。
2022年8月26日,经历过做空、股价暴跌等风波后,吴亚军在中期业绩发布会上如是说。她对陈序平给予认可,“新任CEO给了我们非常多惊喜,他能做得这么好,是超出我预期的。”
从中期业绩来看,龙湖销售可谓是率先回暖。自今年5月份以来,龙湖集团重点布局的一、二线城市销量喜人。上半年,龙湖实现营业收入948亿元,同比增长56.4%。
以重庆大本营为例,在铭腾机构统计的《2022年上半年重庆市中心城区商品房销售排行榜》中,龙湖以69.85亿元断层式领先,拿下半年度冠军,超出第二名31.06亿元。
具体到项目上,龙湖舜山府卖出单套约1400万的价格,刷新贵阳别墅成交上限,同时也登顶2022年6月贵阳卖的最好的项目第一名。龙湖住宅之所以逆势畅销,是它用产品力,获得客户的信任。
数据统计显示,在重庆这一年,有超1995组龙湖业主为亲友推荐时,仍选龙湖;超83%龙湖业主换房仍选龙湖;超55%龙湖业主子女住房仍选龙湖。很多重庆人的第一套房是龙湖房,代代相传,又衍生出无数的“龙”二代。
利润方面,龙湖守住了。上半年,龙湖利润实现增长股东应占核心净利润65.5亿元,同比增长6.1%;利润之所以守得住,是因为龙湖的资产质量相对优质。有人算了一笔账,截至2022年6月30日,龙湖的总土地储备达到6.77万平方米,土地储备的平均成本为5206元每平方米,为当期签约单价的31.4%。
以此倒推,龙湖的当期售价约为 1.66万元/平,“龙湖的项目主要集中在核心一二线城市,需求旺盛,售价也相对坚挺,所以不会出现大规模打折的情况。”融资成本低,是龙湖守住利润的又一利器。
就今年整体融资成本来看,龙湖做到了3.99%,平均账期更是达到了6.28年。“龙湖的贷款年限这么长,利率水平还能做到低于4%,可以看出金融机构对其整体财务安全性的认可。”上述人士认为。
也就是这样的龙湖,被外界认为是行业最后一道防火墙。它为何能筑起防火墙?
02、在冰山之前的逻辑
“泰坦尼克号撞到冰山的时候,你再来调头已经来不及了,一定要在看不到冰山时,就提前做应对。”吴亚军坦言。
2017年之前,龙湖的股价,在5元上下波动,之后便是扶摇直上,暴涨了近10倍。虽然今年4月以来有所回落,但整体而言,依然是一条漂亮的增长线。不仅如此,龙湖集团的营业收入,以及归属股东的核心净利润,连续多年保持两位数的增速。
从债务结构上看,截至2022年6月31日,龙湖一年内到期负债占比约10%,现金短债比达4.07倍,这个安全系数,站到了规模上市房企中的第一梯队。
2021年之前,龙湖经营活动产生的现金流量净额连续十年为正。头部房企里,也只有万科,能做到这一点。也正因为如此,今年5月,龙湖才能成为此前被允许发债的五家民营房企之一。
这是龙湖一向财务自律获得的奖赏。在早期的时候,龙湖就研究了国外许多房地产公司的“死法”,其中一条就是用“贵”的钱。所以龙湖定下一个规矩:不借“贵”的钱。这种预见性和自律性,在2020年体现得淋漓尽致。
那年8月20日,银保监会颁布房地产融资新政策,对房地产企业划下了“总资产负债率小于70%、净资产负债率小于100%、现金覆盖短债倍数大于1”三条硬杠。一时之间,很多房企都踩坑了,而龙湖却以净负债率为51.4%、现金短债比为4.55,被划入最安全的“绿”档。
有年轻的同事,在龙湖内部论坛上发帖说,表扬领导当年坚决不碰信托、非标、前融等贵钱,长期坚持财务自律,“真有战略眼光”。吴亚军回应说,“其实,是我们相信‘借钱要还的’,是我们相信‘债务如酒,喝酒一时爽,吐时翻肚肠’”。
在房地产最火热的几年,龙湖也并没有加大杠杆,而是讲究增加公司的战略纵深——扩纵深、近城区、控规模、持商业。在持续做精品开发的同时,龙湖把部分资金,沉淀到持有型物业的发展中,希望做到有纵深有质量的增长。
比如布局了跟地铁紧密相关的大型商业综合体项目——龙湖·北京长楹天街,以及龙湖·北京大兴天街等。并且,与其它房企转型医美、农业、造车等不同的是,龙湖的赛道有清晰的边界,聚焦在能力圈之内,不涉足无关业务。
2021年7月,龙湖完成组织架构升级,成立地产航道,“开发+服务”双引擎驱动的版图愈发清晰。
尽管错过冲击规模的机会,但龙湖因自律而得自由。除了销售业务的结转,依然保持高增长以外,龙湖还有多尾神秘“大鱼”,为营收做出不小的贡献。
03、谁说大象不能跳舞?
“如果大象能够跳舞,那么蚂蚁就必须离开舞台。”
这是十多年前,带领IBM转型成功的路易斯·郭士纳的名言。十多年后,人们依旧用这话,形容大公司在大时代中的转机。当整个房地产行业房住不炒,并从增量转向存量时代,转型成为所有房企面临的问题。
在既有轨道上奔跑,固然容易,但风险更大。房企顶着的压力更大。2014年,当业务收入还不够时,龙湖在坚持布局商业航道的同时,还不愿意高负债。这让外界对龙湖有诸多质疑:一些人担心开发业务的发展萎缩。
两年后,尽管因发展商业地产等,龙湖开发规模没有大幅增长,但在一场龙湖境内投资者沟通会上,吴亚军全程带笑,说龙湖来到了一个很舒服的规模状态,“体量也够大,但没有大到难以掉头,转型也有资源和余地。”吴亚军要的是对上、下行楼市周期的预见与应对,是龙湖有质量的增长。
多年后的今天,当预想中的行业周期并没有到来,住宅业务无法像往常一样大展拳脚时,龙湖早年间转型的业务却柳暗花明。度过相对艰险的“养商期”,龙湖的物业投资,成为龙湖利润增长的“蓄水池”。
龙湖的物业投资主要为商场租金。“旱涝保收”的收租业务,比依靠预期的住宅销售,显得更为稳定。数据显示,2021年龙湖物业投资的收入为104.1亿元,同比增长37.5%。其中,商场租金的收入占比达到77.3%,为81.5亿元。2022年上半年,龙湖商业投资收入,也达到46.5亿元,同比增长26%。
也有人算了一笔账,尽管将龙湖商业业务体量有限,但其赚钱能力惊人:毛利率达到近75%。综合过去几年数据,龙湖的商业业务毛利率,几乎都保持在70%以上,这拉高了龙湖的总体业绩。
龙湖商业赚钱能力惊人的逻辑在于:近三年,龙湖所有新开业项目,均在“高能”级城市,包括直辖市、省会城市、强力地级市。尽管在高能级城市,投资成本较大,但回报率也较高。并且,龙湖商业运营的深耕,与住宅业务形成协同效应,能有效降低商业运作的成本。
冠寓、龙湖智创生活等经营性业务,也进一步加固了龙湖的防火墙。上半年,龙湖经营性收入达到110亿元,同比增长26%,每个月固定的经营性收入,就接近20亿元。而龙湖的空间服务公司“智创生活 ”,每年为龙湖贡献的服务收入,超过百亿元。
“一个龙湖”生态体系下,龙湖还推出智慧营造品牌龙湖龙智造。龙湖龙智造主要聚焦TOD沉淀下来的能力,覆盖住宅、商业、长租公寓、产业园区等建造与运营管理。
谁说大象不能跳舞?用罗振宇某一年年初的年度演讲上所说的,“现在的大象不仅会跳舞,而且还会跳街舞。”
很多年前,吴亚军向香港、日本的大公司取经,老板们送给她的告诫都是:“只要持续活着,公司就会做大。”吴亚军也因此笃信,成为一个穿越周期的公司,龙湖就会有更大的机会。
(作者|易浠 编辑| 朗明)
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