天天播报:在东坝，京投发展的另一种TOD探索

站在舞台中央，京投发展(600683)股份有限公司总裁高一轩描述了这样一个场景：

大学期间，在城市规划学院，他曾做过这样一个实验，架一台摄像机放置在一个广场，观察所有人的行动轨迹，他发现：如果广场上有很多人文设施，比如板凳、草坪、园林，大家自然而然就倾向于往广场中间聚集；如果没有这些人文设施，大家就习惯往四周靠。

(资料图片仅供参考)

“这就是空间、人和情感体验之间关系。”通过实验，高一轩得出了这样的“行为学”规律。

这个生动的案例以及结论，伴随他至今。以至于在他后来的TOD职业生涯中，人文城市思路就如刻在他脑海中的一个立体模型。在东坝北熙区，高一轩便带领他的团队开启了在绿谷中打造未来城市形态下的人文街区的探索。

东坝：TOD的另一种探索

这是一种什么样的城市生活方式的探索？2022东坝区域发展高峰论坛现场，在高一轩的《新都会街区缩影与绿谷探索》演讲中，通过“街区”和“绿谷”两个关键词的拆解，他讲得很明白。绿谷是典型的邻里街区，目前东坝区域内在建的北熙区项目是地铁车辆段上盖开发，这里将形成一个空中森林般的超大住宅社区。

也就是说，在这个大型社区中，增加园林、商业和城市的连结，上盖天然产生出的城市高差，带来了慢行系统、垂直园林这样的规划优势。上盖与周边微中心、公共建筑、公园和文化场所等的连接，有助于提升整个街区变成更有活力的有机体，而从人本主义来说，这是一种丰富生活的主张。

通过这些连接形式，社区居民可以直接从地铁通道回到自家的楼下；也可以经过微中心的商业，来到上盖的绿谷街区，进入小区商业组成部分；甚至可以通过地上慢行系统，让孩子不经过市政行车行道路，能够安全的步行到学校。

在媒体采访间，高一轩多次强调了在焦虑时代，“慢下来”的重要性：

慢空间可以承载人们多余的丰沛的情感诉求。这个空间可以是一个坐下来聊天的场地，也可以摇身一变成为艺术画廊，是一个可以让人恋爱的角落，还可以是孩子们肆意奔跑的场所，甚至是一个能让人放声大哭一场却不会打扰别人的地方。

“东坝有丰富这样生活情感的可能。”高一轩用了一个词来概括——烟火气。

因此，从理想到现实，东坝北熙区项目设置了很多这样的中心节点：在社区里面塑造了很多可以打卡、约会、聚会社交的空间；绿谷街区，在植物和人的关系方面，让植物深入到人们可以停留的地方，不再只是远观的风景，而是始终让街区和绿色直接交织，景观直接深入人们的生活当中。

与国家意志同频共振

为什么是东坝？或许这是人们非常关心的第二个问题。

高一轩回答：整个东坝北西片区先规划、后发展的天然优势，让人本城市、街区城市的营造，成为可能。

因为按照规划，东坝自贸CBD将被打造成宜居、宜业、宜商，承载国际交往中心功能区。区域内，规划建设第四使馆区，实现服务保障国际会议、国际论坛、外宾接待等外事活动，吸引国际组织、产业联盟等落户；在高品质公共消费功能方面，东坝将打造“第二三里屯”高品质公共消费新高地。

北规院弘都规划建筑设计研究院有限公司副总经理何俊乔介绍，东坝区域可以概括为三个特点：城轨高度融合，低碳智慧城市地区，生态宜居示范区。

在以《东坝——首都城市高质量发展新区域》为主题的演讲中，何俊乔对东坝区域优势做了进一步阐述：区域东侧是北京城市副中心，北边是首都国际机场，三角区域的中心是北京东北部未来国际交往重要的城市门户。

因此，东坝地区未来规划的轨道密度非常高，以3号线和12号线为代表的轨道串联了城市重要功能区，包括CBD、中关村(000931)、望京等，极大地激发地区活力和潜力。此外，坝河有深厚的历史文化，未来可能成为人文城市的代表。东坝北西区则聚焦北岗子站和东风站两个轨交微中心，在商业、教育、医疗、公园等空间提升整体城市配套的定位和功能。

“东坝是与国家意志同频共振的。”高一轩表示，这是最大的推动力，京投发展·北熙区项目就是从供给层面与这里的需求相匹配。

基于此，北熙区项目做了很多功能性上的考量。比如，东坝作为未来的国际交往中心，这里的人才对审美和生活品质有极高要求，为符合当代审美，京投发展在建筑本体花了不少心思，外立面打造上，京投发展联合TOD规划专家上海日清建筑，通过石材金属玻璃、大面积玻璃窗、超大窗墙比营造横向简洁明朗线条，构建国际化风格现代。

再比如，在社区园林景观营造上，营造融合共生、绿色轻松、超能智慧的未来社区共同体，将健康与自然融入生活日常，增强品质感和人文属性。

走新路 输出解决方案

中欧国际工商学院终身荣誉教授许小年说，后工业化时代，企业寻求差异化的核心竞争力尤为重要。因为工业化时代，市场上供不应求，模仿成功的企业是不错的选择，但在后工业化时代，模仿的机会越来越少，因为，企业在借鉴的同时一定要思考自己的差异化和核心竞争力是什么。

这段话恰是京投发展的历史写照。成立13年来，京投发展完成了从传统地产开发商到城市运营商、从技术领先者到解决方案提供者的转变。顺应时代需求，求新求变成为企业的追求，从两年前在京西建立的浅山小镇—檀谷，到一年前在无锡打造的愉樾天成，再到如今在东坝这个片区蓄力打造引领未来的次世代大城—北熙区，这些落子在全国不同区域的样本都是最佳见证者。

对于这种变化，高一轩说，京投发展从自身基因和禀赋出发，站稳了脚跟，但如果想长久保持生命力，就需要时刻洞察时代深维需求，时代变了，说明原来的产品输出解决方案不好用了，肯定需要重新做客户定位、需求定位、产品定位、服务定位。

“如今，各家都在探索阶段，还未有一家真正走出成熟商业模式，行业还处在自身调整过程中，企业还在适应生存的阶段，目前发展肯定要同步思考，我们的檀谷、东坝项目，都是在走新路，好不好走，得经过市场检验。”

高一轩相信，只要路的方向没有问题，剩下的就是等待时间的沉淀。而这个时机爆发点一旦到来，瞬间就会变成很热门的事。以今年的露营为例，行业存在好多年了，属于小众经济，但今年突然商业模式成立了，又被资本市场认可了，这个东西谁能预计呢？预计起来很难，但只要坚持做难而正确的事，终有一天会迎来这无比光鲜的一天。