世界资讯：紫金书院：神秘的“专利户型”丨质造·探盘笔记

(资料图片)

最近，回天区域的买房人发现，自己关注已久的紫金书院，展示体验中心终于开放了。

那么，万千期待的紫金书院到底如何？值不值得买(300785)？网上热议的专利户型，特别在什么地方？为了解这些问题，和讯房产在第一时间，走访了紫金书院所在的板块，为大家总结了这个项目的几个看点。

销售人员展示可移动隔墙装置

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学区、临铁、价格倒挂

对于工作在望京以及西二旗的年轻人来说，紫金书院的所有标签里，最诱人的是：双轨交汇真临铁。

项目在北五环外，位于昌平区回龙观东侧霍营，距离地铁13A支线回龙观东站400米，步行五分钟到地铁。距离地铁8号线回龙观东大街站900米，距离地铁8号线和13号线交汇站霍营站1.2公里。前往码农聚集的望京、西二旗、后厂、中关村(000931)都很方便，是名副其实的“码农快乐盘”。

既然敢叫书院，学区肯定要拿得出手。本来紫金新干线小区业主孩子上小学都在霍营中心半截塔小学，教学配套资源一般。不过，2020年批复建设的人大附中昌平学校就在项目南侧，2021年直接将紫金书院划到了单校划片服务范围。怪不得有媒体评价：从“零学区”到“牛学区”，紫金新干线“躺”迎名校。

或许是为了体现学院气质，紫金书院特意将外立面打造成名校气质的红砖风格，在楼盘品质整体不够光鲜的回天区域显得格外“眉清目秀”。

紫金书院一共18栋，全部为6-10层的洋房产品，共有约1100套房源，主力户型为111平与146平两种户型，得房率在77%-82%之间，整体偏改善，预计2025年底交房。

最令人心动的是，紫金书院价格大约在6.3-6.5万/㎡，前期开盘的紫金新干线已经从5万+/㎡涨到了6.2万/㎡左右，周边次新房国风美唐、公园悦府都7万+/㎡，价格倒挂近一万，在买房要靠抢的昌平来说，价格非常有竞争力。

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传说中的专利户型长什么样

除了周边配套，紫金书院最大的宣传点莫过于“专利户型”。实际上，所谓专利户型，并不是户型整体申请专利，而是户型配套了一个专利装置——移动隔墙。

紫金书院户型只有两个面积段，111平与146平。与其他项目不同的是，由于具备可移动隔墙，业主通过调整隔墙的位置，来实现多种户型的组合，尽量满足各家对户型面积大小的需求。

111平三室两厅两卫，南向面宽约7.65米，明厨明卫，进门有玄关。南向空间可作打通大宽厅，也可以通过移动隔墙变为套房式主卧+面宽约4.25米客厅。北向空间可以打通，也可以隔断为书房和卧室。美中不足的是，过道存在面积浪费。

146平户型，变化的可能性就更多了，拆掉两个隔墙，南向打通就变成约10.5米的超大宽厅，拆掉一个隔墙，即为“7米横厅+主卧套房”的四居组合，北向空间同样可以自由组合，可以根据需求在五居、四居、三居、两居、一居间自由切换。

如此“多变户型”全部归功于可移动隔墙，据笔者所知，这是北京首个使用如此装置的商品楼盘，实际使用体验如何，还需要实际的居住时间来验证。不过后续隔墙的维护维修与储存，对业主来说，可能是入住后亟待解决问题。

如图所示，隔墙看上去并不厚重，会不会出现隔音不好的问题？据销售人员介绍，隔墙内部有内置隔音棉、整片隔音钢板、基层木板，表面有装饰面板，另有空气腔等细节措施用于隔音，满足国标要求的隔音效果。此外，隔墙可以悬挂电视，墙体上设有插座，满足墙壁电器的使用要求。

整体来看，紫金书院的户型设计实用性还是挺高的，对于即将结婚生子，或者面临家庭成员变动而需要改变房子格局的业主来说，非常方便。

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为何在刚需价格上配置“豪宅”装修？

按北京的市场规律来说，当一个项目地段学区名气都有，而且价格倒挂的时候，那这个项目的户型设计与交付标准大概率会让人“眼前一黑”。

不过，目前来看，这套理论在紫金书院身上并不成立。从外立面到物业配套再到装修标准，紫金书院处处透露着“有钱任性”的气质，特别是在装修标准上，紫金书院的投入十分出乎市场意料。

五金和家具配件多是大品牌，室内灯光，墙壁，材质、配色运用考究，室内环境层次分明。可以明显看出来，开发商在装修上没少花心思。

更不可思议的是，金茂均价10万+的楼盘才会采用的恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静的五恒智能科技住宅系统，这次紫金书院也运用了。

紫金书院样板间实景图

从盈利空间来说，似乎可以理解，项目是2004年拿的地，相比第一期8800元/平米的价格，当下房价涨幅超过7倍，现在显然有足够的资金空间好好打造产品。

不过，卖房子毕竟不是做慈善，十三项科技系统+高品质装修，再加上金茂物业，看上去实在不太像6万+楼盘的普遍交付标准。

一套组合拳下来，把不少购房者给“整不会了”，不少人犯嘀咕，这到底是馅饼还是陷阱？为什么要在刚需价格上配置堪称豪宅的装修？除了开发商良心爆棚之外，还有没有别的原因？开发商新领域地产不够知名，而且在前两期的时候有负面新闻缠身，第三期会不会遇到质量问题？

通常情况下，为了少缴土地增值税，开发商往往会选择提高装修标准来做大成本，紫金书院也不能免俗。不过，业内人士指出，紫金书院曾因“土地闲置”在北京市住建委“挂过号”，想通过做大成本规避土增税增清算，并不是件容易事。

总的来说，项目所处的地块涨幅可观，配套成熟，双轨交汇，名校傍身，且新盘价格倒挂，拥有诸多优势。但项目质量到底如何，能否按装修标准交房，还需交由时间检验。

实际上，除了紫金书院外，今年昌平新盘供应有小爆发的态势，购房者选择并不少，北清路生命科学园附近的建发·珺和府、即将开盘的华润平西府、三批次上新的生命科学园两宗地，永丰F2三宗地都值得期待，不着急的购房者可以多看看再做选择。

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