观察：深圳楼市调查：全款买房背后的“资金诱惑”

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证券时报记者 吴家明

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“在我们这成交的客户，接近百分之七八十都是一次性付款买房。”在深圳传统豪宅片区香蜜湖，资深房产中介陈经理告诉证券时报记者，“不管是买这边豪宅还是附近的新房，客户多数都是名下还有房子，以二套房的名义购买。在二手房参考价的作用下，多数房源几乎都要8到9成首付，所以一次性付款的客户很多，还可以省下不少交易税费。”

深圳执行二手房参考价之后，部分购房者尤其是改善型购房者的首付成数增加，一次性付款购房的比例也有所增加。不过，一些购房者和投资客也盯上了全款买房背后的“资金诱惑”。

红本是

“最佳通行证”？

最近一段时间，许多购房者都接到不少声称是各个银行的个贷经理和金融中介公司的电话，询问是否需要资金，其中就包括消费贷、信用贷等。不过，消费贷、信用贷等资金如今都加上了“抵押”二字，特别是有俗称“红本”的房产证在手，申请这些贷款的额度就会相对较高，利率则相对较低。

有购房者告诉记者，过去一般的消费贷额度仅在30万至50万元，现在的消费抵押贷的额度最高可以达到200万元左右。一家城商行的个贷经理告诉记者，只要有深圳本地住宅商品房，房龄加授信期限不超过30年，就可以申请额度较大的消费抵押贷。而且，消费抵押贷随借随还、先息后本，抵押率最高可以达到7成，利率低至年化5%左右，甚至小幅低于目前二套房的房贷利率。

“红本”在手，似乎成为申请各种贷款的“最佳通行证”。这时，又有房产中介经理跟记者兜售起信用抵押贷，贷款额度最高可以达到300万元。“首先，申请人要有良好的征信记录，稳定的工作，房子要按揭满一年，但如果是红本在手的房子就没有这个要求。”一位房产中介经理告诉记者，“信用抵押贷的额度高，而且利率视乎房子和申请人的资质，年化利率水平介于1.75%至2.95%，比经营贷的利率还低。而且，与经营贷相同，信用抵押贷也可以先息后本，一般为5年期，到期后做一次过桥就可以。”

这听起来的确很吸引人，如此低的利率诱惑，自然也吸引了不少人的注意。记者在一些网络平台上也发现，不少打着低利率资金诱惑的广告随处可见。“刚刚我经手了一位客户的申请，他拿的是龙岗区一套市值不到200万元的房子作为抵押，利率也批到了2.6%左右，与目前深圳市场主流的房贷利率相比也是相当划算。”不过，这些低利率资金从哪里来？面对记者的质疑，这位房产中介经理也很坦然，“我们都是跟几家国有银行合作，这个您可以放心，不是一般的金融公司。”

风险不可小觑

可以明确的是，如果是从银行贷出类似的信用贷、经营贷和消费贷直接流入房地产，还是会受到严厉的审查和监管，全国各地对经营贷等违规流入房地产领域的处罚仍是重拳出击。

不过，上述房产中介经理和多位个贷经理告诉记者，目前手上的客户多是打算购买二套房的改善型业主，一次性付款购买二套房不仅可以省下不少交易税费，拿到红本后去申请类似的消费抵押贷和信用抵押贷，虽然不能拿去直接购房，但可以拿来还第一套房的房贷或者另做他用，这些资金的利率明显低于银行正常房贷和抵押利率。

记者在南山后海、福田香蜜湖对近10位购房者进行采访，有过半数的购房者表示有意全款买房，豪宅市场全款买房热度明显更高。深圳贝壳研究院提供的数据显示，从2020年开始，深圳二手房成交中一次性付款方式购房的比例逐步升高，从2020年上半年的8.3%升至今年上半年的27.8%。今年上半年，深圳二手房成交中贷款方式购房的比例为72.2%，为2017上半年以来最低值。

有业内人士表示，由于银行发展普惠金融、支持小微企业的力度大、优惠多，或许存在一些中介虚构经营背景和贷款用途，利用跨行资金无法穿透跟踪监测的漏洞，套取普惠低息贷款资金的情况，其中的风险不可小觑。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，银行之间的资金要加强穿透式的监管和全链条的监管，从贷款申请开始到贷后检查都要加强跟踪，只有做到这一点资金才不会违规流入房地产市场。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，最近一段时间以来一些房贷政策允许放松，但不允许“钻漏洞”。各类银行和购房者要注意到这点，政策放松不代表政策“放任”，一些银行需要自觉合规放贷，不要把其他非购房领域的贷款导入到房地产贷款业务中来。

今年以来，多地楼市政策暖风频吹，但深圳楼市政策面依旧保持平稳，成交回暖也并不算明显。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，上周深圳二手房录得量为591套，环比下降2.2%，从短期来看市场交易略显疲软。刚刚过去的2022年上半年，深圳二手住宅仅成交9965套，同比大跌近65％，录得2007年以来的最差表现。李宇嘉表示，“目前购房者的整体情绪还是比较弱，大家加杠杆的动力不足。从目前情况来看，从市场政策的回暖到市场回暖，这个滞后性会有点长。”

周靖宇/制图