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信息:多项疑问指向财务数据真实性 中湘美好城市招股书之谜丨IPO观察

来源:和讯房产晨露 时间:2022-06-16 05:34:22


(资料图片仅供参考)

6月10日,中湘美好城市运营服务股份有限公司(以下简称“中湘美好城市”)向港交所递交了上市申请。但在这份上市申请里却有着若干影响公司财务真实性的问题,需要公司方面予以解释。

就比如2021年的关联交易,给中湘美好城市带去了1.7亿元的收入,可是关联方交易产生的贸易应收款和其他应收款余额加起来也有1.6亿元,两相抵消后,因为关联交易产生的经营现金流净额非常有限。公司2021年的经营性现金流净额仅为663万元,只达到了当期利润的17.72%。

这家公司的账面利润刚刚达到了港交所规定最低门槛的企业,也因此让外界对公司的财务真实性产生怀疑。另外,公司在管理规模增长50%的情况下,员工成本和外包成本的增幅均没有超过10%,也让外界怀疑毛利增幅的合理性。

这些财务上的瑕疵,都让外界担心公司的实际盈利能力和经营质量。

大股东的提款机?

在诸多投资者看来,目前上市物企最大的风险,就是成为大股东的融资工具。

对中湘美好城市来说,这个风险事实上已经存在。截止2021年12月31日末,该公司向控股股东借款7.59亿元,但所获得的利息只有283.8万元,利率只有千分之三,仅相当于活期利率的存款利息。

从2019年开始,中湘美好城市就不断地向母公司提供贷款,2019年是3.78亿元,2020年是3.52亿元,但获得的利息收入却非常可怜,2019年只有63.6万元,2020年只有309.6万元,都是低于一年期的存款利率。

和中湘美好城市的慷慨相比,控股股东——湖南建工集团有限公司要显得吝啬得多。2019年时还借款934.9万元给中湘美好城市,到了2020年只有47.3万元,去年至剩下8.9万元。

当然,中湘美好城市的慷慨,也不是完全没有回报。过去三年时间,来自关联方的销售收入分别达到1.48亿元、2.05亿元和1.72亿元。

高额的关联方收入,成功地帮助中湘美好城市的业绩最终达到港交所的规定的上市门槛。但也增加了对收入真实性的疑问,因为来自关联方的应收款,在过去三年间也是大幅增长。尤其是2021年,来自关联方的应收款项结余达到1.67亿元,和来自关联方的销售收入相接近。

会计界大V马靖昊曾经介绍过一种虚增营收和利润的手段:通过关联交易,增加销售额,然后以应收账款的形式计入到企业的资产负债表里。换句话说,关联交易并没有给公司带来真金白银的收入。

而中湘美好城市过去三年的关联交易,和这种手法有一定的相似之处。

这不能不引起外界的疑问,中湘美好城市究竟是不是和很多物企一样,仅仅只是大股东的“提款机”?

业绩增长的不确定前景

撇开公司的关联交易是否粉饰了过往业绩不谈,一些关键性的财务指标,也为公司的增长前景蒙上了阴影。

2021年,中湘美好城市向第三方收取的履约预付款余额大幅减少,由2020年的3282万元,下降至615万元,下降超过8成。通常来说,履约预付款的余额,往往会决定公司签约,但没有正式开始管理的合约管理收入。业内介绍说,一般情况下,履约预付款是物业交业主,但也有业主交物业的。而后一种,很大程度说明公司业务在市场上的竞争力。

如果是,后一种原因造成的履约预付款减少,很大程度上也说明中湘美好城市的市场竞争力在下降。

在履约预付款大幅下降的同时,公司的销售费用中员工成本也在下滑。由2020年的205.9万元,下降至2021年的157.6万元。由于,物业销售人员的收入中很大一块是新拓展物业面积的销售提成。为什么2021年新签约的物管面积增加了,销售人员的员工成本反而下降了?

一种可能是销售人员新开发、未完成订约的面积减少了。行业人士介绍表示,物业销售人员的提成分多个阶段收取,有些收入在获取销售线索时,就可以拿到提成;签订合同后,也可以拿提成;正式开始管理阶段也可以获得提成。

由于,中湘城市服务2021年城市运营服务、城市生活服务、城市更新服务在管面积都实现了大幅增长。所以销售人员的提成逻辑上应该增加,而目前出现下降可能是新拓展、签约中的项目数量或者预计合同收入在减少。

另一种可能是,新签约的项目中相当比例是通过关联交易获取,这部分项目因此无法获得提成;又或者是新签约项目的现金收入较低,也会降低提成。

无论是那种可能,都为公司后续的盈利前景埋上了阴影。

而另一方面,公司在管理面积快速增长的情况下,销售成本仅仅只是微幅增长,也是一个让人疑惑的现象。

根据招股书,仅仅城市运营服务的在管面积,2021年就较2020年增长了超过51%。但公司的分包成本仅增加了1.1%,负责一线幅度的员工成本仅增加了9.23%。由于物业行业是一个高劳动密集型行业,管理面积越多,也需要增加更多的人工成本,而在管理面积增加超过50%的情况下,分包和员工成本仅个位数增长,显然也是让外界疑惑的。

为了确切了解造成上述现象的原因,和讯网物业曾向公司发邮件提出上述疑问,包括销售费用中员工成本下滑、社保人数不足以及合同负债中履约保证金下滑等现象产生的原因。不过,截止发稿,公司方面未作回应。

不过有一个问题,倒是从招股书里找到了答案。

根据启信宝监测的企业社保缴纳记录,2019年至2021年中湘美好城市缴纳社保的员工人数分别是28、33、42人。而公司招股书显示,截止2021年,员工总人数达到1263人,其中在项目及现场服务的员工超过1000人,达到1042人。

对此,招股书承认,以往确实存在过未为部分员工及时缴纳社保的现象。只不过,是不是确实有超过1000人没有缴纳社保,却依然是未知数。

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标签: 财务数据,真实性,中湘美好城市,招股书,IPO

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