中建系房企全面“进京” 牵出9年前内部避免同业竞争约定

每经记者 陈梦妤 每经编辑 魏文艺

在6月1日举行的今年北京第二批次集中供地中，中建玖合一战成名。

国家队“撑场子”的当下，很多人恍然大悟，原来背靠工程局航母的中建系才是京圈大佬。

端午节前，中建玖合以66.8亿元拿下顶流太阳宫地块时，很多媒体报道时使用的词是“幸运”，因其在现场竞价中一牌未举，直接在摇号环节成为天选之子。大悦城(000031)+厦门国贸(600755)、城建+华润、中海疯狂举牌，金茂、保利+首开+建工安静围观，结果中建玖合在第75轮成为最终赢家。

至此，不包括同门师兄中海，中建八个局中已经有过半数的地产公司在北京市场有所布局。据《每日经济新闻》记者梳理统计，今年以来，中建系旗下4家公司已经在北京土拍市场砸下约279.1亿元。

不满足于北京郊区布局

“从冬天到夏天，终于有了一个好收获。”前几天拿下太阳宫地块后，中建系一位土拓小伙伴在北京政务服务中心土地交易大厅现场发了条朋友圈，评论区一片祝贺，喜气洋洋。

中建玖合拿下太阳宫地块之所以如此受关注，是因为该项目属于新型共有产权房，政府持有比例10%，销售指导价13万元/平方米，刷新了集中供地以来北京指导价新高，实际售价在11.7万元/平方米左右，而附近次新盘红玺台、太阳公元等均价都在16万元/平方米以上。

从市场面看，中建系早已不满足于在北京几个郊区布局，比如这次是由二局下属的中建玖合杀入重围。事实上在北京今年一批次集中供地中，加上专门的地产开发平台中海，中建系也表现出了极强的杀伤力。比如，中海32.6亿元拿下昌平区中关村(000931)国家工程技术创新基地地块、24.8亿元拿下经开区旧宫镇地块，中建智地8.1亿元拿下房山区拱辰街道地块，中建壹品联合体35.7亿元摘得大兴区西红门地块。

除上述地块外，还有二批次时中海联合体26.6亿元拿下石景山区衙门口棚改地块、中海54.7亿元拿下顺义区顺义新城第19街区地块、中建智地29.8亿元拿下朝阳区奶西村棚改地块，中建系在北京市场的表演赛已经开场。

据《每日经济新闻》记者梳理统计，今年以来，中建系旗下中建玖合（二局）、中建智地（一局）、中建壹品（三局），加上中海，已经在北京土拍市场砸下约279.1亿元。

在中指研究院1~5月房企权益拿地百强榜上，中海排第四位，中建智地、中建壹品、中建信和（五局）、中建东孚（八局）等中建系房企悉数入榜。而在克而瑞1~4月北京房企全口径金额榜上，除中海外，中建智地也已经拥有一席之地，排名第29位。

9年前约定留下极大变数

当下，北京市场的“日光盘”实属不多。5月21日，中建壹品学府公馆线上开盘选房，至当日傍晚18时15分左右，千万级别的714套房源全部售罄，成交金额119.84亿元，基本预定了今年北京销冠。

根据每日经济新闻月度全国10城爆款楼盘榜单，今年第一季度，北京销冠是融创学府壹号院，成交金额为66.68亿元。

近两年，中建系各局的地产公司开始在北京市场发力，过去这些年里几乎从来不发工作朋友圈的项目总、经理们，也开始转发一些项目的开盘信息或成交喜报；从前开发商们爱宣发的项目销售信息，也开始越来越多地出现在中建集团官网。比如上述案例，中建官网的表述是，“由中建三局中建壹品投资公司和中建五局信和地产联合在京投资开发的中建壹品·学府公馆开盘，该项目住宅一次性开盘售罄，当日销售额超百亿元”，没有过多渲染，一如既往的宣发文风。

中建壹品和中建信和的这次合作可以看作是中建系本轮全面杀入北京楼市的开端。

2021年，中建壹品初入北京，当年10月的二批次供地，其联手中建信和以93.7亿元总价拿下海淀区京昌路棚改项目两宗地块，至目前首战即告大捷。

此后一年间，中建智地以33.2亿元拿下房山区拱辰街道相邻地块，中建方程以3.9亿元拿下延庆区小营村、石河营村棚户区改地块，中建壹品联合体以底价约14.66亿元摘得大兴区瀛海镇住宅地块等。至此，不包括同门师兄中海，中建八个局中已经有过半数的地产公司在北京市场有所布局。

不过问题来了。9年前的那场合并重组，本意是将中建的房地产事业部、中国中建地产有限公司（以下简称中建地产公司）及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务全部注入中海，避免中海和中建其他各地产公司的同业竞争。

当时的公告还指出，如果相关的土地及房地产发展项目未能透过出售注入公司，中国建筑拟委托公司管理余下的房地产发展项目。此后，中国建筑原则上拟不再新增直营从事纯粹房地产开发业务，但由其属下各工程局及设计院等运营的房地产发展业务除外。

“原则上”的这一表述，给双方后来的重组留下了极大的变数。

事实上，中建八大局较早成立了自己的三级地产公司，后来中建为了整合中海以外的地产业务，成立了中建地产公司。但如前所述，中海对中建地产的吸收合并并不顺畅，所以各局的地产公司依然各自为营，中建系的地产版图悄然扩大。