深圳办了个保租房设计大赛 挑战最小面积12平方米

经济观察网 记者 符小茵 12平方米、18平方米、27平方米。

这是深圳保障性租赁住房小户型设计竞赛设定的三个套内面积段。其中，最小户型面积设为12平方米，意味着深圳可能出现比香港公租房面积更小的公共租赁住房。

除面积之外，深圳在保障性租赁住房设计上还有什么考量？作为全国首个由住建局牵头举办保障性租赁住房小户型设计竞赛的城市，深圳的经验有什么可借鉴之处？

4月底，深圳保障性租赁住房小户型设计竞赛结果出炉，从获奖方案中，或可一窥深圳保障性租赁住房的未来模样。

小户型

根据深圳2021年颁布的《公共住房建设标准》，深圳公共住房最小套内建筑面积为27平方米，而此次竞赛的三个面积段均不高于27平方米，这样的竞赛设定可否满足住户的居住需求呢？

深圳大学建筑与城市规划学院副教授陈珊认为，综合设计要求来看，这三个户型是可以满足基本居住需求的。首先，此次小户型竞赛要求的12平方米、18平方米、27平方米都是套内面积，并不含公摊，且主办方提出了共用公区的设计要求。

在面向人群上，并非面向家庭住户，而是聚焦于新市民、青年人与基本公共服务从业人员等群体，每间仅供1至2人居住。

其次，户内设计有意提升空间使用率。竞赛规则明确表示，要通过对功能布局、装饰装修、家具产品、智能化的设计，实现对户内空间的高效利用，并且要求同步进行室内布置、家具和产品设计。

“通常建筑师主要负责建筑单体的功能布局，不需要考虑内装部分。但这次竞赛强调建筑室内一体化设计，一体化设计之后，可以减少因家具、家电尺寸不适配造成的空间浪费，使空间使用更紧凑。”陈珊说。

另外，公区可以承接套内的部分功能，比如12平方米户型的最低配置是床、桌椅、收纳和独立卫浴，而其他的洗衣需求、做饭需求、娱乐和社交等，可以在公区设置的共享洗衣空间、共享厨房、共享活动区域、共享办公空间等完成。“紧凑的户型满足居民私密性的要求，楼栋的共享空间则满足交往的需求”。

此外，陈珊表示，户型大小并不是影响舒适度最重要的因素，舒适度是由多方面因素共同决定的，包括，户型大小与居住人数关系；户型功能布局是否合理；户型的各项性能，如隔声、采光、通风等；楼栋公共区域配置比如共享厨房、洗衣间、办公空间等能否对套型使用形成补充，等等。

那么12平方米、18平方米、27平方米会成为深圳保障性租赁住房的标准面积吗？

“这次竞赛其实也是一个尝试，看到底多大才是最合理、最集约的。”华阳国际(002949)设计集团副总裁龙玉峰告诉经济观察网，参赛规则上，也允许面积上下浮动5%。

最小户型面积设为12平方米并非空穴来风。2020年9月公布的《深圳市房地产市场监管办法》（修订征求意见稿）中新增人均租住建筑面积不得低于6平方米的规定，这意味着即便最小户型12平方米都能满足两人居住的条件。

“12平方米的保租房，对住户生活需求的关注度、匹配度都应该给予满足。”龙玉峰认为。

当然，小户型只是深圳保障性租赁住房体系中的一部分，竞赛主办方深圳市住房和建设局曾表示，保租房原则上以70平方米以下户型为主，户型种类多样，尽可能考虑市民的多层次需求，而本次竞赛侧重面向保租房小户型段进行，是因为小户型设计相对来说更有难度。

亮点

深圳保障性租赁住房小户型设计竞赛共收到319份参赛作品，经过专家评审及网络投票选出了23个获奖作品，其中一等奖1名，二等奖2名，三等奖5名，优秀奖15名。

竞赛作品将为深圳今后的保租房设计提供参考。承办方深圳市人才安居集团曾表示，竞赛作品将成为深圳今后保租房小户型建设的资料库，通过博采众长、结合实际，努力实现新设计、新技术、新理念在新建建筑、城中村改造等多场景中的应用。

几乎所有获奖作品都采用了模块化的设计思路。竞赛规则也鼓励参赛选手对户型、内装以及单元设计考虑装配式建造方式，体现标准化、模数化、模块化。

“模块化就是把一个建筑空间或一个功能空间，设计成一个标准化的单元模块”，龙玉峰解释，比如卫生间这个独立空间可以作为一个模块，而组成卫生间的淋浴间、洗手台等功能区可以继续细化成模块。模块化的好处是可以标准化生产，简化从设计到生产到施工等多个环节中的复杂问题。

而模块化单位做得越小，比如对淋浴室的拆分精细到淋浴间的地面或墙面的一块板材，那么模块化运用的场景就会越多，能更好地适配更多住宅类型，包括城中村等改造类的建筑物。

回到竞赛作品上，获得一等奖的1235号作品就将12平方米户型视作标准化的1.0模块，1.5个模块可以组成18平方米的户型，2个模块可以组成27平方米的户型，单元之间可以自由组合成不同布局。

“模块化不意味着固定化，相反会带来灵活性，比方说根据这栋楼的住户需求，可以选择调整不同户型的占比，现阶段两口住户多，那么就可以增加27平方米户型的比例。随着经济的发展，住户对户型大小的需求也会发生改变。”陈珊说。

基于模块化设计，另有获奖方案提出住户自主定制居住空间的概念。住户在入住前，可以先在客户端上选择户型，户型包括12平方米、18平方米、27平方米；确定户型之后，再选择喜欢的家具组合方案。比如18平方米的户型提供了六种家具组合方案，用户可以自主选择是否需要添加夹层、榻榻米和组合柜。

陈珊认为，保障性租赁住房在设计上可多考虑用户的个性化需求。她举例，曾经有学生就做过类似的方案，让住户在入住之前先进行性格测试，以更好匹配有共同爱好的舍友，考虑养猫的舍友也可以自主选择寻找另一位养猫或者喜欢猫的舍友。

应用场景

盘活城中村存量楼是深圳筹集保障性租赁住房的重要途径之一。此次竞赛中给出的两个参考场景之一就位于城中村，为龙华某旧城区需改造住房，外墙尺寸为14.6m×12m，层数7层，层高3m，改造要求用隔墙划分其内部密间，户型套内分12平方米、18平方米、 27平方米，标准层至少布置6个户型，剩余空间可作为场景化公区设计，首层为商业空间，顶层为公区。

龙玉峰告诉经济观察网，这个场景就是深圳很多城中村都会看到的环境。“这算是比较规矩的，具备比较好的改造条件。不过较少有参赛选手完全按照那两个命题来做设计，因为确实很难设计，改造的住房会受到很多条件的明确限制”。

面积小还不是小户型设计过程中面对的最大难题，“小户型设计只需要把居住人群的需求研究透之后，通过可变家具、智能化家电等实现”，龙玉峰说，真正的难点在于，极小户型设计或改造如何与现行的建筑设计标准规范相衔接。

比如按照深圳2021年颁布的《公共住房建设标准》，公共住房电梯配置标准不应低于1台/100户，当套型建筑面积40平方米及以下的套型数量超过楼栋单元套型总数一半时，电梯配置标准不应低于1台/120 户。但如果小户型的保障性租赁住房也采纳同等标准来配置公共配套设施，会降低新建建筑物的实用率。“所以要做小户型的话，我们应对产品的一系列配置标准甚至采光标准做相应调整。”龙玉峰表示。

对开发商而言，另外要算的成本账是：极小户型产品的建安成本相较普通商品住宅要更高。成本增量主要来源于设备以及装修。

以这次竞赛为例，无论多小的户型，都要求配备独立卫浴，18平方米和27平方米还都要求配备简厨，而厨房和卫浴的装修本来就是全屋装修中成本最高的环节。此外，竞赛要求对小户型进行全装修，鼓励使用未来智慧家居等新技术，这也意味着一笔额外开支。

不过，龙玉峰表示，设计能力就在于用设计创意创造更多价值，用1000块钱的限额成本，做出2000块钱的效果。而整体的成本降低，则需要通过标准化设计，对生产、施工和后期运维的精准管理、协同来实现。