资本月报 | 国企央企成为本月融资主力，东原仁知服务完成IPO（2022年4月）

政府表态维持房地产市场稳定发展，融资环境将继续优化,融资规模同环比均有所下降，融资成本保持在较低水平。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

本月关注

政府表态维持房地产市场稳定发展，融资环境将继续优化

4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，提出支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。18日央行和外汇局联合出台《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中提到要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。26日证监会发布《关于加快推进公募基金行业高质量发展的意见》支持公募REITs的发展。整体看来，本月政府对房企融资在继续落实“房住不炒”的原则的基础上，重点表态要维持房地产市场的稳定，一定程度上支持了房企的合理融资需求，同时房贷的放松也有利于企业的回款，未来房企的融资环境可能会继续优化。

融资规模同环比均有所下降，融资成本保持在较低水平

本月100家典型房企的融资总量为641.28亿元，环比下降25.2%，同比下降44.5%。其中债券发行了355.85亿元，环比上升4.0%，同比下降43.0%。本月房企融资成本3.17%，环比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境内融资成本3.14%，环比下降0.12pct，主要是因为发债主体仍然是集中在保利发展、华润置地、招商蛇口(001979)等国企央企；境外融资成本3.80%，为远洋集团发行的一笔绿色债券，成本较低。

东原仁知服务完成IPO，万物云首次申请上市

本月东原旗下的物业公司东原仁知服务在通过聆讯后于29日快速完成了IPO，万科旗下的物业服务公司万物云也在4月1日正式向港交所申请上市。因此截至2022年4月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有13家和22家。不过整体看来，2022年房企在上市和分拆上市方面难度加大，房企的热情也有所冷却。

企业发债

01.债券发行：境内发债发行环比微升，境外债仅有远洋发行

2022年4月100家典型房企的融资总量为641.28亿元，环比下降25.2%，同比下降44.5%，融资量较往年千亿元以上的融资量来看较小。从融资结构来看，境内债权融资487亿元，环比下降15.8%，同比下降27.1%；境外债权融资13亿元，环比下降87.9%，同比下降91.5%；本月资产证券化融资141亿元，环比下降17.5%，同比下降36.1%，融资主体大部分是国企央企。

4月发债355.85亿元，环比上升4.0%，同比下降43.0%。其中，境外发债约13亿元，环比下降86.9%，同比下降92.1%，仅有远洋集团发行了一笔2亿美元的绿色票据。境内发债342.8亿元，环比上升41.3%，同比下降25.3%，其中，公司债发行174.25亿元，环比上升279.6%，同比下降13.4%；中期票据发行80.5亿元，环比下降31.5%，同比下降56.9%；融资券发行88.0亿元，环比上升11.4%，同比上升44.3%，短期融资券发行力度有所上升。本月境内发债主体基本为央企国企。

2022年4月100家典型房企新增债券类融资成本3.17%，环比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境内融资成本3.14%，环比下降0.12pct，发债主体仍然是集中在保利发展、华润置地、招商蛇口等国企央企；境外融资成本3.80%，为远洋集团发行的一笔绿色债券，成本较低。2021年截至4月100家典型房企新增债券类融资成本4.34%，较2021年全年下降0.94个百分点，其中境外债券融资成本7.72%，较2021年全年上升0.69个百分点，境内债券融资成本3.19%，较2021年全年下降0.88个百分点。

具体企业表现来看，4月发债量最高的企业是华润置地，发债总量约80亿元人民币，完成了60亿元公司债发行，以及20亿元的中期票据的发行。本月发行债券的企业有16家，发债企业个数环比增长2家。从发债年限来看，最长的为7年，为保利发展发行的公司债。从债券发行利率表现来看，华润置地发行的10亿元3年期公司债利率2.79%最低，另有保利发展、保利置业、中海地产、华侨城、以及金融街(000402)发行了利率不超过3.50%的债券。

02.债券期限：本月到期债券类544亿元

本月房企有32笔债券到期，金额共计544亿元,环比下降15.1%，到期债券只数环比减少9只。力高集团就企业存续期境外债提前完成了部分债券的交换要约，2022年4月到期的部分债券到期时间已经成功延期，新票据期限为1年。

提前关注到2022年5月将有24笔债券到期，合计约351亿元，环比下降35.4%，偿债压力有所下降。单笔金额最高为富力地产2016年发行的46亿元的公司债。

在债务违约方面，本月没有新增房企曝出实质性违约，但是整体来看仍有不少房企存在流动性问题，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件，仍需要行业注意。

上市和股票

01.拟上市房企：万物云首次申请上市，招股书仍有效企业为11家

本月没有新增房企递交上市申请，仅有中亿基业在4月19日更新了招股书，因此截至2022年4月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企为13家，其中有9家房企在招股书过期后都没有更新招股书，未来是否会继续上市进程还有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月万科旗下的物业服务公司万物云在4月1日正式向港交所申请上市，此外苏新美好服务和珠海万达商业管理分别在4月4日和4月23日更新了招股书，东原仁知服务则在本月通过了上市聆讯并在29日成功上市。因此截至2022年4月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有22家，其中有多家企业的招股书都已过期，未来是否还会坚持上市有待观察。

02.IPO和增发：东原仁知服务完成上市

本月没有房企完成上市，而在房企旗下公司方面，东原旗下的物业公司东原仁知服务在本月通过上市聆讯后就于29日快速完成了上市。东原仁知服务的IPO发售价为11.9港元/股，但发行的股份仅有1666.67万股，因此所得IPO净额约为1.359亿港元。截至4月底新上市的房企旗下公司增至3家。不过由于近期递交上市申请的房企及房企旗下公司数量明显减少，港交所对于已交表的企业的审核也较为严格，规模较小的房企和房企旗下公司的上市将会越发艰难。

03.股权变动：蓝光、泰禾大股东被动减持，旭辉大股东积极增持股票

本月有多家房企出现了股东被动减持公司股份，如蓝光发展(600466)、泰禾等，主要是因为受到了债务违约的后续影响，这些企业的后续自救值得关注。除此之外，本月旭辉集团大股东多次增持旭辉股票，体现出管理层对于企业经营状况的充足信心。而中交地产(000736)本月则有多位股东宣布减持计划或者减持进展，公司的经营状况需要注意。

04.股价变动：力高健康生活IPO后大涨，中交地产连续涨停

本月两市的地产相关股表现都较为一般。A股地产股整月上涨的股票占比仅为13.6%，而H股整月上涨的股票占比也不过33%。在H股方面，本月力高健康生活的月涨幅达到了54.83%，是H股涨幅最大的地产相关股。企业在3月31日完成IPO后股价在4月1日大涨了57.14%，反映了投资者对于这支新股的看好，也奠定了整个月涨幅的基础，此后虽然股价略有波动，但是整月最终的涨幅仍然达到了54..83%。

在A股房企方面，本月中交地产的涨幅较大，企业股价在月初和月末出现了两次大涨，其间出现了9个涨停板，股价大幅拉升，虽然月中也有3个跌停板，但是最终整月涨幅达到了79.7%，使其成为A股涨幅最大的房企，但是公司股价有存在炒作的可能，需要注意。

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