优化布局、持续深耕 房企在楼市调整中筑牢“稳定器”

2022年以来，支持合理住房需求释放成为房地产宏观调控的方向之一，各地政府落实因城施策优化调整供需政策。虽然一季度购房者置业情绪尚未得到实质修复，市场活跃度依然不足，但是仍有不少房企依靠此前精准的区域布局，在市场调整中实现了良好开局。

近年来，房企们纷纷战略性地优化区域格局，目的在于将投资瞄准更有潜力的地区。而且不难发现，在销售业绩较好的房企中，区域布局都有共同的特征，比如更加聚焦核心城市群和都市圈，在做好优选城市的同时持续深耕，在市场波动中奠定“稳”局。

一季度仅2家房企销售额超千亿

在房地产市场调整的当下，调控政策的环境正在回暖，部分热点城市市场出现企稳迹象。据不完全统计，今年以来，全国已有多个城市出台房地产宽松政策，如优化限购、降低首付比例、优化限售、发放购房补贴、降低房贷利率等。

但是从一季度房地产市场的成交数据上看，房企的表现并不如人意。根据中指研究院统计，一季度百强房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47%，销售额超千亿房企仅2家，较去年同期减少3家；超百亿房企46家，较去年同期减少30家。

克而瑞研究中心的数据也显示出，房企一季度开局惨淡，超八成的百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业的降幅高于50%。

在一季度克而瑞销售排行榜中，销售规模前十房企分别为碧桂园、万科、保利发展、融创、中海、招商蛇口(001979)、华润置地、金地、绿城、龙湖，其中仅有碧桂园和万科的销售金额破千亿。

制图/寇德娜，数据来源/克而瑞。

据各家公司业绩公告数据显示，今年前3个月，位居销售榜首位的碧桂园累计权益合同销售额约992.3亿元，对应的权益合同销售建筑面积约1297万平方米；而排名次席的万科前3个月累计实现合同销售金额1065.0亿元，合同销售面积632.7万平方米；位居第三名的保利发展一季度合计实现签约金额906.95亿元，签约面积553.87万平方米。

此外，今年前3个月，融创中国累计实现合同销售金额约723.6亿元，合同销售面积约533.2万平方米；中海地产累计实现合约物业销售金额约482.8亿元，相应已售楼面面积约250.62万平方米。

在克而瑞分析人士看来，相比之下，重点房企仍然表现不错，前三名碧桂园、万科和保利发展销售优势明显，与其他房企相比销售出现“断层”式领先。

可以看到，今年很多房企并未对外公布销售目标，一些公布销售目标的房企也主动降速。与2021年的销售目标相比，在公布销售目标的房企中，2022年销售目标计划正增长的仅有越秀地产、信达地产(600657)、绿城中国和保利置业等少数几家房企。

碧桂园并未对外披露其全年销售目标。对此，碧桂园高层表示，自从2018年以来，碧桂园坚持“提质控速、行稳致远”的战略方针，销售规模不再是碧桂园第一追求，而是追求合理的量价关系及有质量的销售、经营。

2022年，碧桂园并未对外披露其全年销售目标，而是倾向于追求合理的量价关系及有质量的销售、经营。

房企聚焦核心城市群和都市圈布局

虽然一季度房企的销售不及预期，但是从短期来看，购房需求并未消失，短期需求端观望情绪较重，随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。

事实上，今年一季度部分热点城市仍出现了“小阳春”的迹象。据《保利2021-2022年房地产行业白皮书》内容显示，基本面好的大中城市，随着人口、产业集聚，城市生命周期向上，房地产市场仍处于成长期，需求量仍在扩容。其中在人口流入城市，刚需依然旺盛，比如上海、深圳等流动人口超千万人，北京、广州、成都等流动人口超800万人，人口的交织流动将产生持续的、大量的刚性住房需求。

因此，区域布局成为企业发展战略的重中之重。近年来房企们纷纷优化区域格局，目的在于将投资瞄准更有潜力的地区。

不难发现，在销售业绩较好的房企中，区域布局都有精准的特征。比如碧桂园一季度销售表现较好也主要来源于城市均衡布局。2022年，碧桂园预计总可售货值不低于6500亿元，其中一二线城市占比33%、三四线城市占比67%。

这与碧桂园选择性的投资布局有一定的关系。从2021年碧桂园拿地情况可以验证区域优化的方向。2021年，碧桂园新增土地权益投资金额1416亿元，其中66%位于三四线城市，85%聚焦五大都市圈。

目前很多房企在布局范围上，更加聚焦核心城市群和都市圈，做好优选城市的持续深耕。比如截至2021年末，碧桂园的可售货值中，有75%位于五大都市圈、98%位于常住人口50万人以上的区域、93%位于人口流入区域。

通过以上数据不难看出，持续看好中国新型城镇化发展的碧桂园，在土地储备布局上兼具广度和深度。事实上，自2021年下半年以来，很多民企暂缓了拿地，而碧桂园是为数不多的仍保持持续拿地的民营企业，通过拿地不断优化土地结构。

在亿翰智库分析人士看来，三四线城市仍具有结构性的发展空间，作为布局三四线城市的龙头房企，投资布局的优化，有利于保障企业的长期稳健发展。此外，碧桂园的投资布局广泛分布于内地的省市县和不同能级的城市，能够对市场波动形成一定的对冲，也有利于保障销售业绩的平稳。

值得关注的是，克而瑞分析人士认为，碧桂园2021年在三四线城市的货地比（建设后销售总货款与买地的土地款之间的比例）达3.3倍，总体货地比达3.0倍，均处于行业较高水平。这部分土地储备未来将会为碧桂园带来相对可观的利润空间。

房企持续深耕北京，碧桂园城市副中心新盘受青睐

一二线城市是很多房企的重点布局区域。而北京作为众多房企的重要布局地区，成为房企的必争之地。

据中指研究院统计，去年京投发展(600683)以175亿元高居北京房企拿地榜首位，首开股份(600376)、卓越集团、保利发展、华润置地和金地集团(600383)分列二至六位，拿地金额均超过百亿元。可以看到，近年来，在房地产市场调整周期内，房企不仅优化区域布局，也在持续对区域进行深耕。

去年拿地的房企今年陆续进行推售。3月，随着市场政策环境逐步改善，北京新房市场热度有所回升，案场到访量和成交量明显上扬。中指研究院数据显示，3月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模为58.06万平方米，环比增长74.6%。而通州区商品住宅市场成交规模较大，位居各区榜首，单月超10万平方米。

提到通州，不得不说去年碧桂园在北京落地的新项目就位于北京城市副中心文旅区，而且在去年底就推向市场，命名为碧桂园和世界。从规划来看，碧桂园和世界所在的地块组团共有5个部分组成，分为商业、医疗、教育、人才社区以及商品房。

据悉，因为地块位置好、交通方便，加上产品设计舒适合理，在通州看盘的购房者几乎都少不了去碧桂园和世界看一看。值得一提的是，碧桂园和世界110平方米户型备受购房者青睐，这是一个总价600多万元的三居全明户型。

位于北京城市副中心文旅区的碧桂园和世界，已在去年底推向市场。

事实上，近期具有品牌开发企业操盘、项目交通便利以及户型产品亮点鲜明的楼盘都有着热销的潜质。比如华润置地“幸福里润园、橡树湾、永定府”三大新品入市，7天销售额达百亿元；房山中建学府印悦首次开盘当天认购228套；中海汇德里80亿元货值开盘热销50亿元，去化率62.5%。

从个案项目的开发潜质可以洞察到企业在拿地中的区域选择。中指研究院分析人士认为，热点一二线城市在强基本面支撑下，市场有望率先恢复。在这些城市布局的房企，通过加大对城市市场周期及政策变化研究力度，制定差异化营销策略，把握市场机会，从而在市场中奠定更加稳定的地位。