年报解读丨变卖资产式突围 云南城投欲借轻资产运营转型

4月25日晚间，云南城投(600239)发布2021年年度报告。

报告显示，2021年云南城投核心经营指标稍有改善；但营业利润、净利润、归母净利润、扣非后归母净利润等仍处于亏损状态。此外近年来云南城投转型定位多次转变，未来发展之路漫长且多艰。

卖资产以增利润

资料显示，云南城投2019年、2020年连续两年均处于亏损状态，2021年财务状况略有改善，但仍未实现扭转盈亏。

报告显示，2021年云南城投实现营业收入60.47亿元，同比增长37.65%；归属股东净利润-5.07亿元，较2020年的-25.86亿元上升80.40%；扣非后归母净亏损22.68亿元，较2020年亏损幅度收窄；归属股东净资产为7.05亿元，由负转正。

云南城投表示，期内归属股东的净利润较上期增加20.8亿元，主要原因为本期处置下属企业股权实现投资收益24.18亿元，使归属于上市公司股东的净利润增加。

（数据来源：Wind 单位：亿元）

此外，截至报告期末，云南城投有息负债总额260.6亿元，同比下降57.33%。同时由于转让下属公司股权，期内现金流大幅增加。其中经营活动产生的现金流量净额273.77亿元，同比增4807.15%；投资活动产生的现金流量净额34.4亿元，同比增1.76%。

云南城投表示，将继续推进重大资产重组及资产置出工作，优化资产结构，预计2022年末资产负债率降至90%以下。

可以看出，2021年云南城投主要是通过卖资产来增利润，核心经营指标的改善依靠的并非经常性营业所得。对投资收益的过度依赖，叠加2021年部分项目土地被有偿收回，使云南城投手握资产所剩无几，未来发展不具备可持续性。

年报显示，2021年昆明市土地矿产储备中心呈贡分中心有偿收回公司下属全资子公司云南城投天堂岛置业所持有的608.34亩土地，补偿费31.05亿元。

从“买买买”到“卖卖卖”

频繁地买入卖出资产，对于云南城投而言并不陌生。

资料显示，自2007年上市以来，云南城投为扩张版图规模，于2016年开始频繁收购资产。其中2016-2017年通过重大资产重组受让“银泰系”16家公司股权引发外界关注。随着银泰项目股权的全部过户，至2018年底云南城投实现了全国化布局。

但激进的扩张使云南城投的债务压力陡增、现金流承压。数据显示，除2017年外云南城投的现金流始终处于流出状态。其中，2016年经营性现金流-19.35亿元、2018年经营性现金流-22.43亿元、2019年经营性现金流-27.37亿元。

在此背景下，连续亏损的云南城投通过资产重组及资产置出来改善公司的经营状况。

据不完全统计，2020年1月云南城投向省城投集团出售17家公司股权，后在4月又将杭州银云70%的股权置入，预估对价约50.9亿元。其中包含除杭州理想外的15家“银泰系”项目公司。

2021年推动重大资产重组工作，通过公开挂牌转让的方式出售苍南银泰置业70%股权、北京房开90%股权等11家标的公司股权；除重大资产重组外，通过非公开协议转让及公开挂牌的方式完成17家下属公司的置出工作。

云南城投在年报中表示，2021年公司主要以缩表出清、优化资产结构、增强抗风险能力为首要任务。截止2021年末公司合并范围内子单位由期初89家缩减至61家。

2022年云南城投的资产处置还在继续。4月20日，云南城投再次发布《关于公司筹划重大资产重组暨关联交易的提示性公告》，拟对外出售昆明城海、红河地产、西安东智等20家公司若干比例股权。

公告表示，云南城投通过本次资产出售将逐步转型为以物业管理、商管运营等核心业务为主的轻资产运营城市综合服务商。

而这一观点在年报中也有体现。云南城投在年报中透露，依托云南省政府及康旅集团的有力支持，公司可通过整合内外部商管、物业、文旅资产和康养服务等优质资源，向轻资产运营方向转型。

转型“商管+物管”

值得注意的是，近年来云南城投一直致力于转型发展，但转型定位却在不断调整。

据悉，云南城投2018年计划实现向“开发商+运营商”的转型；2019年也曾提出成为“绿色康养综合服务商”的目标，向产业地产商全面转型；2020年则提出成立“综合性城市服务”和“旅游服务”两大平台，转型为“具有差异化竞争力的综合服务运营商”。

此次，云南城投定位“物管+商管”的轻资产运营，以寻求破局和突围。

年报显示，经过多年发展，云南城投旗下“融城”系城市地产、“梦享”系文旅康养地产、“银泰”系商业地产等产品系列已覆盖云南、四川、陕西、浙江、海南等省份，截止报告期末存续地产项目23个。

而2021年云南城投商业管理收入9.9亿元，同比增23.5%业务毛利率82.86%；物业管理业务收入3.83亿元，同比增9.85%，业务毛利率17.06%。

报告期内，物业管理方面，旗下云南城投物业服务管理项目20余个，签约面积约500余万平方米，公司已着手筹备“城市运营服务”平台，拟从提升物业服务品质、整合内外部资源着手，扩大管理规模。

商业管理方面，公司下属云泰商业管理（天津）有限公司签约项目19个，签约面积约238万平方米，现正着力搭建深度运营体系，培育核心竞争力优势，致力将“云泰商管”打造成国内一线商管品牌。

云南城投表示，2022年拟通过“业务提升+内部整合+外部拓展”的方式锻造内功、培育核心竞争力、提高收入规模，降低经营风险。

在行业竞争日趋激烈的当下，转型发展和布局多元赛道是部分房企提高竞争力的方式。但不可否认的是，转型之路从来不是一帆风顺的，云南城投能否抓住机遇转型成功还需时间来确认。