港股物企阵营再添一员，东原仁知服务今日敲钟上市

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2022年4月29日，东原仁知城市运营服务集团股份有限公司（以下简称：东原仁知服务，股票代码02352.HK）在香港联合交易所主板成功挂牌上市，成为2022年第三家成功登陆港股的物业服务企业。

面对复杂多变的资本市场环境，以及房地产及物业行业的起伏变化，东原仁知服务一路披荆斩棘，圆满完成香港上市。中指研究院以行业顾问的身份全程参与东原仁知服务IPO项目并提供专业的服务和支持，提炼企业核心竞争力，挖掘投资亮点，助推企业上市。据中指研究院分析，东原仁知服务行业地位、经营表现、市场拓展、服务品质、业态布局、增值服务体系等方面构建起了优势的软硬实力，获得了资本市场青睐。

在刚刚过去的物业百强发布会上，东原仁知服务连续11年跻身物业百强行列，位列18名，并凭借在医院物业管理赛道的出色变现，荣膺“2022中国医院物业管理优秀企业”，从综合实力到细分赛道，多元业态和全产业链的服务优势将进一步强化。

规模高速增长，业态及市场结构持续优化

东原仁知服务，前身东原物业成立于2003年，以不动产全价值链整合服务商为定位，以“大物业·全价值”战略为引领，服务多元业态，形成“1+6+N”的全国布局。

2019-2021年，东原仁知服务实现在管面积年均复合增速54.1%，并于2019年、2020年相继迈上1000万方、2000万方规模台阶。2021年，东原仁知服务在管面积约2819.5万方，在管项目325个，覆盖了跨越于16个省、自治区及直辖市的51个城市。规模上台阶的同时，东原仁知服务的项目储备、业态结构、市场布局亦获得了不错的成果。

图：东原仁知服务在管面积及项目数

数据来源：企业招股书资料

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1.项目储备相对充裕，合约/在管比超1.5

2019-2021年，东原仁知服务储备面积分别为788.2万方、1440.8万方、1468.9万方，2021年合约/在管比1.52，项目储备相对充裕，提前锁定未来增长的基础。

2.赛道布局多元，业态结构持续优化

东原仁知服务业态涵盖了住宅社区、商写、学校、医院、产业园、政府楼宇等。业绩记录期内，东原仁知服务加入了更多非住宅业态，包括政府、公共设施、政府物业、位于国内的外国大使馆、教育机构及医院。数据显示，2019年到2021年，东原仁知服务在管非住宅项目面积由115.9万方增长至768.4万方，项目数由16个增长至192个，年均复合增速分别高达157.5%、246.4%。2021年，非住宅项目在管面积、项目数分别占东原仁知服务总在管的27.3%、59.1%，业态结构优化成效明显。

图：东原仁知服务在管面积业态结构

数据来源：企业招股书资料

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3.市场结构调整，长三角在管面积超1/4

东原仁知服务，扩大现有城市业务组合，同时进入具有高增长潜力的新城市(300778)发展战略指引，在业绩记录期内，市场布局得以持续优化。2019年，东原仁知服务总部落地上海，形成“重庆+上海”双总部格局，从侧面展现了其专注于西南与华东区域，同时选定城市群于一、二线经济发达城市，如重庆、成都、上海、深圳、广州、武汉、长沙、北京的市场进行布局谋划。根据中指院2021物业百强排行榜显示，就综合实力而言，东原仁知服务在总部位于西南区域及长三角区域的物百企业中分别位列第5名和第9名。长三角区域在管面积占比由2019年的8.2%，提升至2021年的27.4%，市场结构持续优化。

图：东原仁知服务合约项目市场布局（2021年）

数据来源：企业招股书资料

图：东原仁知服务市场布局结构持续优化

数据来源：企业招股书资料

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补充说明：招股书按省市披露，此图西南区域仅统计了重庆、四川省；长三角区域仅统计了上海、浙江省、江苏省；披露中北京与其他纳入到了其他区域

三轮驱动，实现规模化及市场化发展

规模化发展仍是物业行业发展主基调，东原仁知服务有效拓宽渠道，做优机制、做强团队，实现管理规模的持续扩大。在规模拓展的渠道上，借助有机增长、战略收购和投资以及与迪马集团的协同效应，三轮驱动，强化市场化能力，优化物业组合、扩大业务规模，持续巩固行业地位。

1.独立第三方在管面积占比突破50%

为减少关联方依赖，东原仁知服务在2018年末正式启动市场化进程，通过有机增长、战略收购及投资，强化独立发展能力。根据招股书数据，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由2018年的276.5万方，占比22.9%，增长至2021年的1410.4万方，占比达50.0%，市场化进程迅速。东原仁知服务透过有机增长、战略收购及投资在实现业态多元化的同时，极大丰富了客户群体，包括独立开发商、政府部门、当地及国际学校、医院、不同国家总领事馆、物流公司、《财富》世界500强外资企业在中国的分公司等。

图：东原仁知服务独立第三方在管面积及项目情况

数据来源：企业招股书资料

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2.战略并购及投资，快速补齐赛道及服务能力

为解决有机会扩展进入新市场获奖承受较高的成本和风险以及节约成本和时间，东原仁知服务开展了战略收购及投资，快速切入优质赛道、精准补齐市场发展短板，推进管理业态结构及市场结构的优化。业绩记录期内，东原仁知服务共完成6宗并购及投资，分别为2019年的重庆盛都、湖北中禾、绵阳瑞升，2020年的泸州跨越、皆斯内集团、盛康集团。因此，2019-2021年东原仁知服务收并购在管面积分别为135.8万方、399.8万方、467.7万方，个数分别为15个、131个、168个。

图：东原仁知服务收并购项目面积及数量

数据来源：企业招股书资料

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3.迪马集团保驾护航，奠定规模增长基石

透过与迪马集团及联属公司的长期稳定合作，东原仁知服务继续从其土储和项目开发中受益。迪马集团拥有涵盖精品住宅、高端公寓、甲级办公、社区商业、大型城市综合体等的完整业态开发体系，并在产品、服务、社区运营三个维度具备鲜明行业辨识度的全产品力优势。2019-2021年，迪马集团旗下东原集团连续三年位列中国房地产百强企业TOP50，企业综合实力得到印证。同时，在社区运营领域，多次荣膺“特色地产运营优秀企业”荣誉，在业内具备独具特色的竞争优势和品牌影响力。根据招股书披露，迪马集团的土地储备主要为重庆、成都、苏州、郑州、长沙等主要城市住宅及商业物业，于2021年9月30日，土地储备及总规划计容面积分别为3.2百万方及20.9百万方。

211营收结构，增值服务延伸盈利空间

企业规模的不断扩展，以及上下游价值链的延展，为东原仁知服务业绩增长及盈利优化提供了有力保障。2021年，东原仁知服务营业收入11.9亿元，2019-2021年复合增长率为46.1%。从营收构成上看，2021年，东原仁知服务基础物业服务营收、社区增值服务营收、非业主增值服务营收分别为6.29亿元、2.87亿元、2.78亿元，业绩贡献率分别为52.7%、24.0%和23.3%，呈现“211”格局。2020年，东原仁知服务凭借多种经营占比54.4%，远高于同期百强的22.1%，并在西南、长三角百强中总部分别位列第2、第3名。

图：东原仁知服务营业收入构成及占比

数据来源：企业招股书资料

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1.业务结构的优化，支撑综合盈利水平

2019-2021年，东原仁知服务毛利润分别为1.33亿元、2.16亿元、3.09亿元，毛利率分别为23.7%、28.2%、25.9%，处于行业中等水平。

图：东原仁知服务核心业务模块盈利表现

数据来源：企业招股书资料

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2.“原·生活”驱动社区增值服务提速发展

下游延展，东原仁知服务通过“原·生活”品牌为管理的物业业主及住户提供社区增值服务。根据招股书披露，2021年东原仁知服务社区增值服务营业收入为2.87亿元，毛利润0.85亿元，毛利率29.7%。伴随着社区增值服务体系完善、业务优化、运作打通，社区增值服务发展提速，2020年、2021年营业收入同比增速分别为16.7%、40.1%。

图：原·生活社区增值服务体系

图：东原仁知服务社区增值业务经营表现

数据来源：企业招股书资料

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3. 多元化客群放大非业主增值服务增长点

就物业价值链上游，东原仁知服务提供了广泛的增值服务，除了协销服务、前介咨询外，还有检验服务、保养、装修服务与额外定制服务。得益于在非住宅物业领域卓有成效的扩张及运作成果，东原仁知服务得以进一步延伸非业主增值服务，如透过盛康集团切入医院大后勤服务，包括消毒服务、医用织物洗消及为医院病人提供医疗相关服务。据招股书披露，2021年东原仁知服务非业主增值服务营业收入为2.78亿元，2019-2021复合年均增长率48.2%。

图：东原仁知服务非业主增值业务经营表现

数据来源：企业招股书资料

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4.坚守品质，实现满意度领先、续订率96.4%

作为中国物业服务满意度领先品牌，招股书显示，2019-2021年，东原仁知服务整体续约率均为100%、100%、96.4%，表现良好，这离不开东原仁知服务对品质的一如既往的坚守。一方面，东原仁知服务透过服务流程优化、服务品质监控、客户沟通畅通等持续夯实服务品质，另一方面，以“原·聚场”“原·管家”等品牌营造构建差异化竞争优势。再者，积极拥抱行业技术变革，以智慧科技赋能企业经营与客户服务。

东原仁知服务拥有“原·聚场”“原管家”“东御” “原·生活”四大品牌。社区生活品牌“原·聚场”，倡导“生活美学、亲子互动、戏剧艺术”理念，贯穿在东原仁知服务在管项目的社区文化活动中，促进住户联系、增进社交往来的同时，建立住户社区意识，提供更好的生活体验。“原·管家”提供优质定制、细致体贴、个性化、多元化服务。“东御”提供高服务品质、高满意度、高收缴率助力东原仁知服务在中国高端物业服务领域中的领先地位。

科技赋能，助力服务品质与运营效率双提升。东原仁知服务通过安全智慧社区平台构建慧联、慧行、慧眼（慧管）三个智慧化，实现了安全防范、视频监控、联网报警、指挥调度、应急管理等多种信息平台融合，从业主使用需求和增强服务能力需求双维度出发，真正实现提质增效。同时，还通过智慧运营平台加强对一线人员的工作质量把控，加强质量结果与工作计划的优化关联，有效支撑服务优化，提升整体的服务水平，实现由靠人管理到数据管理的升级。

图：东原仁知安全智慧社区体系

东原仁知服务，前身东原物业成立于2003年，以不动产全价值链整合服务商为定位，以“大物业·全价值”战略为引领，服务多元业态，形成“1+6+N”的全国布局。

结语

东原仁知服务是2022年第二家港股上市物业企业。未来，在资本的助力下，东原仁知服务“大物业·全价值”战略，将助力公司打造多元业态和全产业链的服务优势，实现积极稳健的增长态势和长期主义的发展目标。

☆中指研究院积极推动企业登陆资本市场

基于多年的行业深耕与深厚的数据积累，中指研究院充分发掘物业服务企业及生态链相关服务商的优势与核心竞争力，并从专业角度，结合数据分析，进行充分论证，彰显企业投资价值，为企业赴港上市提供了有力支撑。

目前，香港主板成功上市企业达到55家，其中38家企业是由中指研究院提供的行业顾问服务。未来中指研究院将积极助力更多企业登陆港股，为资本市场扩容贡献力量。

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