年报解读 | 美好置业：意外频出难美好 经营恶化难扭转

4月26日晚间，美好置业(000667)发布2021年年度报告。数据显示，2021年美好置业实现营业收入35.59亿元，发生营业成本30.08亿元，期间费用10.12亿元，实现归属于公司股东的净亏损26.72亿元。

波诡云谲的2021年，美好置业一路向下。

意外频出 美好置业难美好

2021年初，因集团副总裁点名“处罚未抢红包员工”而引发的“美好置业红包事件”，让美好置业陷入舆论风波之中。

在此之前，美好置业在资本市场已经风雨飘摇。

公开资料显示，从 2021年1月15日开始，美好置业股价在开盘报3.79元/股后一路下跌，收盘闪崩直接跌停。2021年1月18日至1月22日，美好置业连续跌停，截至1月22日收盘报2.02元/股，总市值为49.83亿元。

6个跌停之后，美好置业市值蒸发近35亿元，很多投资者已经叫苦不迭。2022年4月28日，美好置业股价收盘报1.53元/股，再创阶段性新低。

从股价到归母净利润，从内到外，美好置业2021年均不太美好。

对此，美好置业也曾设想过由内而外地改善，但收获寥寥。

美好置业表示，报告期内公司在高管层面建立组织变革委员会，将产品与技术标准化、业务模式与流程优化、组织架构调整、独立核算、组织考核与激励等专项工作纳入组织变革委员会统筹推进，走到城市公司和项目上、走到客户和供应商身边，共同探讨行业趋势，了解公司业务的优势和短板，调研产品和服务上的改善空间。美好置业坚定聚焦发展战略原则，加快存量业务清理，加大装配式建筑业务尤其是PC构件销售安装业务的资源投入力度，为PC构件销售安装业务的加速发展奠定基础。

但无论是营收还是归母净利润，抑或是业务发展与战略，美好置业总是慢了一拍。在内外多种因素影响下，美好置业愈发难以美好。

经营恶化 发展势头难扭转

从2016年营业收入见顶之后，美好置业就走上了一条难以回头的波动下跌之路。

2016年，美好置业实现营收52.05亿元，同比增长11.24%；此前的2015年，美好置业实现营收46.79亿元，同比增幅高达122.23%。乘着棚改货币化的东风，美好置业实现了自身经营效益与规模的三连跳，并连续身处百强房企行列。

但2016年之后，美好置业的发展势头开始扭转，营收开始波动下行，特别是在2018年与2021年。2018年，美好置业仅实现营收25.20亿元，同比大幅下滑43.21%；2021年，美好置业实现营收35.60亿元，同比下滑15.37%，这也是自2015年来营收总额倒数第二低的年份，与此同时归属母公司的净亏损更是高达26.73亿元，几乎抹平了过往20年的归母净利润总和。

来源：Wind

公开资料显示，2016年以来，美好置业的营业收入、归母净利润、经营利润率以及投资回报率等指标均全面下行，经营情况持续恶化，且尚未见到转机。

而面对更加不确定的未来，转机更加遥不可期。

转型缓慢 未来之路充满坎坷

官网信息显示，美好置业围绕“吃住两条线”，坚持城乡建设服务者的定位，形成了“房屋智造一体化+现代农业”的两大业务格局。

理想很丰满，现实却无比骨感。

纵览美好置业2021年的营业收入构成，房地产实现营收26.99亿元，虽然较2020年的33.55亿元同比下降了19.57%，但占比仍然高达75.80%，仍然是现阶段以及未来一段时间当之无愧的核心业务。装配式建筑业务2021年实现营收7.59亿元，较2020年的6.23亿元上涨了21.71%，占比也提升至了21.31%，但毫无疑问，此项业务仍然需要漫长的培育与发展周期。

来源：企业年报

尤为值得关注的是现代农业业务，这也是美好置业规划设想中的两大业务格局的其中之一。但遗憾的是，2021年美好置业此项业务仅实现收入16.26亿元，同比大幅下滑67.38%，在整体营收中的占比进一步降低至0.46%。

美好置业在年报中表示，2021年其坚定“盘活存量资产、聚焦装配式建筑业务”经营战略，不断优化资源配置，推动企业快速“脱房”，向房屋智造业务转型。通过对房产存量项目做全面梳理，形成了“销售清盘、转售合作、退投收款、直接清算”四大处置路径。并表示将通过对存量业务的加快盘活、清退、整合，脱离房地产开发赛道，以更加坚定的决心和更加集中的资源，转战房屋智造全新赛道。

行业起伏不定的大背景下，老业务占比居高不下、资产处置缓慢且新业务难以扛起大旗的美好置业，发展之路注定充满坎坷。